悉墨崩盘、珀斯暴涨！澳洲首置业红黑榜掀惊天巨浪，同一政策两地命运天差地别
后花园6月8日报道
在一场剧烈的房地产市场大分化中，澳大利亚各大首府城市买首套房“最香”与“最坑”的红黑榜被彻底曝光。
根据金融对比网站 Canstar 结合联邦银行（CBA）预测进行的最新分析显示，在墨尔本和悉尼采用低首付（低首金）买房的置业者，到今年 12 月可能面临陷入“负资产（Negative equity，即房产价值低于贷款额）”的窘境；而买在珀斯（Perth）的幸运儿，则有望躺赚 154,347 澳元的资产安全垫。
作为全澳第一大商业银行，CBA 预测墨尔本的住宅价格今年将下跌 7%，悉尼将下跌 6%。与此形成鲜明对比的是，珀斯预计将暴涨 12%，布里斯班上涨 8%，阿德莱德上涨 6%，霍巴特上涨 4%，达尔文上涨 8%，而堪培拉则预计下跌 2%。
如果 CBA 的预测成为现实，一名在墨尔本利用“首套房住房担保计划（Home Guarantee Scheme）”上限额度（95 万澳元）、以 5% 首付入场的买家，到 2026 年底可能会发现，自己欠银行的钱比房子的实际价值还要多出 7,995 澳元。而在悉尼，以该计划 150 万澳元上限额度入场的买家，到年底手里剩下的净资产（Equity）可能将只可怜地剩下 2,377 澳元。
然而，如果是在珀斯以 85 万澳元的计划上限额度买房，买家到年底手里将握有高达 154,347 澳元的净资产。不过，CBA 预计悉尼和墨尔本的房价将在 2027 年迎来反弹，明年的涨幅预计均为 3%。
Canstar.com.au 数据洞察总监 Sally Tindall 表示，悉尼和墨尔本的房价下跌对于持币观望的准买家来说听起来是个好消息，但对于那些近期刚刚挤出一点首付入场的买家来说，他们几乎毫无防守能力。
“对于那些最近好不容易攒够首付刚杀进市场的人来说，这些跌幅可能会把他们推到负资产的危险边缘，”Tindall 女士说。“今年年初仅凭 5% 首付买房的置业者，在房价下跌面前几乎没有任何缓冲空间。如果 CBA 的预测成真，墨尔本一些最近买房的人到今年年底就会资不抵债——即便他们每个月都在按时雷打不动地还贷。”
Tindall 女士指出，对于打算长住并能持续供贷的买家来说，负资产并不一定意味着末日，但如果他们被迫卖房或者想要办理转贷款（Refinance）时，这就成了一个天大的麻烦。
“如果你发现自己陷入了这种境地，千万别惊慌，”她说。“相反，应该埋头苦干，确保按时还上房贷。”她还提醒借款人，千万不要把“央行降息”当成理所当然的救命稻草，因为四大银行对未来的利率走向正陷入严重分歧。CBA 预测基准利率（Cash rate）今年将维持不动，随后在 2027 年的 5 月和 8 月分别降息一次。
相比之下，西太平洋银行（Westpac）预测今年还要再加息两次，国民银行（NAB）预测还要加息一次，而澳新银行（ANZ）则预计利率将保持不变。
Margin Finance 董事 Damian Medici 则提出了不同的行业视角，他认为对于首套房买家来说，墨尔本目前或许是各大首府城市中“最香”的，而布里斯班则是最艰难的硬骨头之一。
“我大概会说，布里斯班目前是首套房买家入场最艰难的市场之一，”Medici 先生说。“但我认为，墨尔本目前大概是这些市场中机会最好的一个。”
Medici 先生表示，利用 5% 低首付计划的买家，最大的财务风险往往发生在购房后的头 12 到 24 个月。
“在最初 12 到 24 个月的窗口期内，风险要高得多，”他说。“一旦房价下跌，加上个人生活出现什么变故，买家就会彻底暴露在风险之中。”他补充道，只有当生活迫使你不得不做出改变时——例如遭遇分居、离婚、失业或彻底无力还贷，负资产才会真正变成致命的问题。“如果没有什么突发事件逼你卖房，账面上的负资产虽然看着闹心，但并不会对你的现实生活造成直接重创，”Medici 先生说。“真正的危机，是当生活逼得你毫无退路的时候。”
MR Advocacy 董事 Madeleine Roberts 同样将墨尔本列为首套房买家的首选推荐地，理由是其相对的可负担性、便利的生活配套、就业机会、基础设施以及长期的经济基本面。
“对于首套房买家，我也会把墨尔本排在第一位，因为便宜，”Roberts 女士说。“与许多其他主要首府城市相比，它目前依然能提供更友好的入场门槛。”Roberts 女士将布里斯班排在首套房红榜第二位，随后是阿德莱德，而悉尼则因为高不可攀的房价在榜单中垫底。“对于首套房买家来说，悉尼是一个极其难以挤进去的市场，”她说。
不过 Roberts 女士警告称，尽管 CBA 预测珀斯和布里斯班未来还会继续上涨，但买家现在必须保持极度谨慎。
“我会以极度审慎的态度去审视珀斯和布里斯班，”她说。“从我看到的数据来看，这两个市场都已经走到了它们这一轮增长周期的尾声。”她奉劝买家应坚决避开高密度公寓、期房（Off-the-plan）以及未来会有大量新房供应的远郊（Outer-ring）板块。Roberts 女士指出，位于地段优越的内城区、楼龄较长且密度较低的公寓依然是不错的买卖，比如 St Kilda 的一些街区。她还点名了 Frankston North 地区，称细心的买家在那里依然能以不到 80 万澳元的价格，淘到占地约 700 平方米的独立独栋别墅。