创历史新高！57%新西兰首置族靠“小额首付”入市，一个风险正在酝酿！
后花园 新西兰 3月2日 报道：
新西兰的首次购房者正在以前所未有的比例，依靠小额首付进入房地产市场。根据新西兰储备银行（RBNZ）的最新数据，今年1月份，发放给首次购房者的11亿纽币贷款中，有超过一半流向了首付比例低于20%的借款人。具体来看，57%的新增首次购房者贷款的LVR（贷款价值比）超过了80%，这一比例不仅打破了2025年9月创下的51%的前纪录，也远超过去十年35%的平均水平。
这一创纪录的数字，清晰地描绘出当前市场环境下首次购房者的行为模式。NZ Financial Services Group的首席执行官Bruce Patten指出，首次购房者正在充分利用当前的"买方市场"——利率相对较低，房价增长平缓，且投资者需求受到抑制。
推动这一趋势的关键因素之一，是新西兰储备银行在去年12月对LVR（贷款价值比）限制政策的放宽。从12月1日起，银行被允许将高达25%的新增自住业主抵押贷款，发放给首付低于20%的借款人，而此前的上限为20%。这一政策调整，无疑为银行向低首付人群放贷提供了更大的空间。
值得注意的是，尽管1月份低首付贷款的比例创下新高，但从绝对金额来看，在过去房地产市场更火热的时期，这一数值曾更高。
市场情绪也印证了这一趋势。根据ASB银行截至今年1月的季度住房信心调查，买家情绪达到了自2011年以来的最积极水平。
ASB的经济学家评论道："那些有能力购买的人，特别是首次购房者，可能会被鼓励尽早行动，以避免被市场价格淘汰。而持观望态度的买家也可能重新进入市场。"但他们也谨慎地表示，现在就断定房价上涨预期已迎来拐点还为时过早。
除了高LVR贷款，高DTI（债务收入比）贷款的现象也值得关注。储备银行的数据显示，1月份发放给首次购房者的贷款中，有11%的借款人其债务总额超过了其收入的六倍，这是自2022年以来的最高比例。
Cotality NZ的首席经济学家Kelvin Davidson认为，随着利率下降，借款人能够负担更大额的贷款是合乎逻辑的。
他指出，在利率高企时，高DTI贷款的比例很小；而在利率处于历史低位的疫情期间，这一比例则非常大。几年前，银行发放的高DTI贷款数量之多，甚至会触及储备银行后来设立的限制上限。
尽管越来越多的首次购房者正在申请这些被储备银行视为"风险较高"的贷款，但Davidson认为，目前情况还"不至于令人过分担忧"。不过，他警告说，那些债务与收入比较高的借款人，对未来利率的变化将尤为敏感。
储备银行之所以对高LVR和高DTI贷款施加限制，其根本目的是保护银行和借款人双方。近年来，尽管由于高利率（现已回落）、经济疲软和失业率上升，银行的坏账有所增加，但整个银行体系依然稳健。
今年1月，银行所有住房贷款中的不良贷款率（non-performing loans）为0.6%，虽然高于疫情前0.2%的水平，但已从2025年年中的0.7%峰值回落。作为对比，在2008/09年全球金融危机后，由于当时监管不如现在严格，该数字曾高达1.2%。
