银行送钱、客户薅羊毛：新西兰房贷市场逆势大火

后花园11月17日报道

Tella Mortgages 首席执行官 Andrew Chambers 表示，一些人每三年就会更换银行，以利用银行为吸引新房贷客户而提供的现金奖励。

他们可能在账户中收到几千纽币，然后拿去度假或装修浴室，再被该银行锁定在一定年限内，之后再重复这一循环。

并非所有人都这样“算计”，但 Chambers 称，随着利率因官方现金利率（OCR）下调而下降，近几个月更换贷款银行进行再融资的人明显增多。

OCR 的下一次调整将在本月底公布，Chambers 预计新西兰央行将再降 25个基点，并且各大银行会将更低的利率传导给客户。

“坊间一直传闻银行端会有大幅降息，但至今未见，我猜他们在等更接近OCR公布时再行动。

我个人认为，在圣诞节前，我们会看到一年期利率降至约 4.2%。”

这虽略高于目前市场最低的一年期利率——SBS银行 的 3.99%，但仍属显著下降。

SBS 本月初将一、两年期房贷利率降至4%以下，其中未公开挂牌的自住房贷款利率为3.99%，为新西兰银行近四年来最低水平。

Chambers 表示，目前市场平均利率约在 4.9% 左右，如果一年期利率能降至4.2%，那将是一次相当明显的降幅——他认为这是非常可能的。

他补充说，银行也会同步下调存款利率：“银行两边都降，否则会被认为是在剥削客户；再加上竞争压力，这正是推动降息的关键。

我认为整个夏天银行之间都会竞争激烈，可能有一家率先降息，其他银行就会跟进。”

再融资热潮背后：有人靠银行现金补贴“薅羊毛”

Chambers 表示，尽管降息让人们信心增强，但这并非再融资的主要原因。

多数人选择再融资，是因为固定利率期满，需要重新签约，于是便查看哪家银行提供最优惠的利率或现金奖励。

有些人会“善用制度”，靠现金激励去度假或装修房屋。

他说：“有些人背着 100万至150万纽币的房贷，每三年再融资一次——那就等于一场全家飞斐济的冬季度假。

确实有这样一群人，他们也会攒 Air Points（飞行积分）。他们是典型的‘精明猎惠族’，不介意花点时间，尤其当有理财顾问帮他们操作时。”

再融资的问题在于，你需要被新银行锁定两到三年，但 Chambers 指出，许多人愿意等到期限一过，就再次转到另一家银行，继续拿下一笔现金奖励。

有的人甚至会从原银行跳到新银行，再跳回原来的银行。

“没错，你完全可以这么做，没有任何禁止。唯一麻烦的是通常你得一起转走工资账户或储蓄账户，这会稍有点繁琐。”

银行“抢客大战”：留人奖励兴起，现金仍是王道

Chambers 表示，已有客户抱怨看到银行对新客户提供现金奖励时，自己却拿不到。其实，有经验的顾问能帮他们申请所谓的“retention payment（留客补贴）”，但金额往往不如吸引新客户的奖励多。

他说：“基本上，银行愿意花更多钱拉新，而不是留人。以前他们几乎不给老客户任何补贴，但过去两年开始出现‘留客奖金’，银行会说：‘我们不想你走，如果给你一笔钱留下来呢？’

多数这种操作都是由财务顾问为客户争取的，因为有时换银行并非最优选择，留下反而更合理。”

并非所有银行都提供留客奖金，但提供的通常为贷款额的 0.2%～0.3%，直接打入客户账户。而换到另一家银行的现金激励则高得多，通常为贷款额的0.9%。

Chambers 回忆道，二十年前一些银行还送电视、旅游券或抽车活动，如今则直接给现金——“比如贷款 65万纽币，可以拿到约 6000纽币现金，非常诱人。”

银行通常要求客户在一定年限内不得再次转贷，否则需退回现金奖励。

这意味着，如果客户意外得了一笔钱想一次性还清贷款，也会被罚。Chambers 补充道，银行通常不会给首套房高杠杆（约90%贷款比例）的买家发放现金奖励，因此首次购房者可能拿不到这类补贴。

顾问的角色：帮你判断、谈判与拿补贴

虽然客户可以自己找银行咨询现金激励，但 Chambers 建议由理财顾问代为办理。

他说：“自己去银行也可能拿到激励，但你不会知道这是不是最优方案。

很多顾问会帮客户谈‘留客奖金’，虽然对他们没什么好处，但一般都会站在客户利益一边。

有时候客户说：‘我想换银行，因为我讨厌现在这家，它太挑剔。’ 顾问可能会告诉他：‘其实其他银行也差不多，这么换未必能改善情况。’ 当然，也有顾问会说：‘这事不该发生，也许你该考虑换一家。’”

Chambers 还指出，银行的现金优惠是周期性策略。市场火热时，银行可能不会太积极送现金；反之，当竞争激烈时，就会慷慨出手。

他最后提醒：“大多数人不知道银行其实是在周一或周二定利率，所以最好等到周三再锁定新的贷款利率。”