Westpac银行独家解读：新西兰房价何去何从
resumen新西兰由于奥克兰和基督城两大地区的房地产市场供求不平衡使得新西兰房价一路高歌， Stephens先生认为奥克兰地区房地产市场的供不应求以及新西兰地区较低的住房贷款会使今年的新西兰房地产有望实现5%的涨幅。 ... .. ...
后花园 新西兰房地产在线 3月28日，援引www.nzherald.co.nz的报道：新西兰Westpac银行首席经济学家Dominick Stephens先生指出，由于奥克兰和基督城两地存在着严重的房源短缺问题，两地的房价正在节节攀升。但两地的房产现状并不能代表新西兰全国房市的走向，或者说房价一路上攻的走势并不会长久的持续下去。
Stephens先生表示，在过去的6个月中，随着房产成交量和房价的大幅攀升，新西兰房产市场所取得的突出成绩大家有目共睹。但从全国范围来看，各个地区房产市场的发展水平却存在着较大的地区性差异。
新西兰房地产协会发布的房价指数数据显示，2月份新西兰全国房价指数环比上涨了2.7%，而奥克兰和基督城两地2月份的房价指数环比分别出现了8.7%和7.1%的巨大涨幅。在新西兰房产估价机构Quotable Value（QV）发布的数中可以看出，奥克兰和基督城两地的QV房价指数也远远高于全国其它地区。
Stephens先生表示，奥克兰的很多房产正在建造的过程中，市场待售房产数量无法满足市场需求，从而造成了房价的上涨。而基督城连续不断的地震致使很多房产项目延期，也进一步推升了当地的房价。两地房价上涨的趋势将有望继续保持下去，直至房地产开发商们能够彻底地解决房源短缺的问题。
在截至2011年6月的过去三年中，奥克兰地区的人口出现了大幅的增长，平均每套获得建房许可的新房所对应的实际购房者人数已经飙升至7人的水平。Stephens先生称：“而对于新西兰全国而言，平均每套新房所对应的实际购房者人数为2.5人。大体而言，如果某个地区每套新房所对应的实际购房者超过2.5人时，即表明该地区正处于大规模新房建设的过程中。”
在惠灵顿地区，每套新房所对应的实际购房者人数为3.5人，成为除奥克兰和基督城以外的唯一一个人数比例超过2.5人的地区，同时该地区也有大批新房已经处于在建过程中。尽管如此，在新西兰其它地区，不论这些地区是否存在房源短缺的问题，这些地区的市场待售房产数量都出现了不同程度的增长。
Stephens先生争论到，处于空前地位的房屋抵押贷款利率是影响房价走势的另一重要因素。他认为较低的房贷利率将在2012年将会进一步刺激房产市场的购买需求。他指出：“因此，我们预计新西兰房价在今年有望实现5%的涨幅。”
除此之外，Stephens先生还预计，新西兰房价将在2013年维持相对稳定的水平，并在2014年和2015年出现1%的轻微跌幅。他表示：“首先，新西兰的房贷利率不会永远保持在当前的地位水平。我们预计在2013年至2015年期间，房贷利率将会进行大幅的调升。”
较其他市场鹰派观点而言，Westpac银行的房贷利率前景预期相比之下更加强硬。
Stephens先生指出：“事实表明，当前的房贷利率水平正在刺激房产市场的良性发展，这也是我们为何对房贷利率前景预期更加强硬的原因所在。但如果长期保持当前较低的房贷利率，房价将会继续攀升。长此以往，房地产市场最终将当倒退至过去十年的水平。”他表示，如果新西兰储备银行草率地进行加息，同样会导致房地产市场的倒退。
我们认为房价上涨走势不会持续太久的另一个原因是，同2005年前后房地产市场泡沫中所暴露出的问题如出一辙，家庭收入与房价间的差距正在逐步拉大。而当前5.9%的浮动房贷利率已刷新了自上世纪60年代中期以来的最低记录。
他指出：“自1992年以来，平均房贷利率为7.8%，这是一个更加合理的房贷利率。房价很可能会有所下跌，且我们认为现在的房价已经超出正常水平。新西兰房价较高的几个地区应当提高警惕，因为房产供不应求的矛盾在得到缓解时，房价将会出现下降的走势。奥克兰房价曾在上世纪90年代中期出现过大幅上涨的局面，但在随后的一段时间里，奥克兰的房价增速要远远慢于新西兰其它地区。而从2009年开始，奥克兰的房价增速才渐渐同全国其它地区同步起来。”他认为，他无法预知房价增速地区分布不均衡的局面何时会再次出现。
由于基督城震后重吸引了大批房产开发商积极投身其中，从而导致奥克兰地区的房产供应能力可能会有所减弱。此外，如果奥克兰地区的房产供求平衡得不到根本性的改善，大批投机性购房者将取代边际购房者的市场需求主导地位，并将抬升房价以获取可观的免税资本收益。
新西兰政府曾在2010年的国家财政预算中对税收政策进行了调整，其中，对于降低边际税率上限的调整力度要强于折旧率条款的调整力度。这在很大程度上减少了投资者为合理避税而进行房产投资的投机性行为。Stephens先生表示：“资本利得税的征收，也将会有效地抑制房产市场中投机性交易的发生几率。”
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