观点：房价上升，但地区差异扩大
房地产市场是新西兰长期以来投资与积累不平衡的一个代表。
不断下降的名义利率，贷款难度降低，移民火爆，以及现行的税收体系使得近十年来新西兰房地产泡沫不断变大。
在2000年到2007年间，房价激增1.2倍，尽管之后房地产泡沫有所下降，但目前新西兰房价仅比2007年11月创下的历史最高房价低5%。
尽管世界面临目前经济衰退问题，新西兰房价依然保持在高位水平。
受到政府改变税收体系以防止投资者以收入来抵消亏损的影响，去年房地产市场表现温和。
我们预测近期房价上涨的趋势会延续下去，2011年和2012年之间，全国范围房价将会上涨3%，因为长期的房屋供应量不足给房价上行提供了充分支持。
较低的移民，家庭支出不断紧缩，较高的利率无论如何都会影响到房地产市场的发展。
大多数数据显示，房价已经触底。
新西兰Real Estate Institute近期的报告显示，八月房价上涨0.5%，销量上升5.4%，并且营业额增速变快。平均销售一套房子需要39天（长期历史数据），而2011年平均每套房屋的销售周期长达51天。
贷款申请额同样上升。
本地银行截止9月2日，共发放贷款8.39亿纽币，增幅高达25%，这是贷款额度自2007年中以来的最高值。
由于住房贷款申请标准降低，住房贷款发放额度增长了14%。
银行近期将贷款额度最高比率上调至95%（在某些情况下更高），并且免除了一些手续费，以促进贷款业务回升。
供应方面，建筑业疲软是预测未来房价继续上涨的一个重要依据。
房屋建设率不足以满足目前的房屋缺口，更不用说满足潜在的增长需求。实际上，建筑业规模已经跌至十年来的最低水平，建筑业突然放缓。
不平衡的状况日益恶化，新房供应量去年仅为15600套，低于我们估计的能满足需求的最低供应量21000套。但由于我们特殊的房屋市场模式，从2009年底就开始出现了总体供应不足的问题。
为了估计房屋供应量超过需求还是低于需求，我们采取了如下方法：
•估计住宅区的规模。根据Stats NZ做出的户口普查数据，通过季度住宅批准的数量以及一系列数据，我们估计出了住宅数量。
•基于潜在住房需求估计所需住宅区规模。这需要估计平均家庭规模，我们用平均每户人口数作为数据的代表。平均每户人口数正在稳步下降。
我们预测今年最多会发布14000份许可。与2H11许可增速持平。
考虑到建筑业大约6个月不景气，新住宅建设在2012年之前都会处于低位水平。
一系列因素促使房屋供给不足。
政府的繁文缛节使得取得建筑许可的成本不断上升，一些议会限制土地供应，建筑成本不断上升，建筑行业CPI指数比通货膨胀率上升的更快。
此外，生产力委员会近期发布声明指出，房屋可购率数据显示新西兰房屋供给无法满足不断增长的需求。
生产力委员会指出工业生产率偏低也进一步导致了房屋供给不足。
确实，较低的工业生产率使得房屋建设成本较高。
需求方面。房价上涨幅度会被较为温和的需求增长所限制。
移民热逐渐消退，家庭仍然关注于还清贷款，并且利率有可能上升。
首先，移民疲软抵消了一部分对房屋的需求，缓解了房价压力。移入和移出新西兰的移民对新西兰房地产市场波动起到了明显的作用。但自从2月份 Canterbury地震以来，移民人数下降。从地震那年到今年7月，净流出人口仅为2900人，十年以来最低水平。
第二，家庭仍然对他们的支出十分慎重，大多数家庭更关注进行预防性储蓄。家庭更加注重控制他们的债务额度，因此在三月份出现了20年来家庭信贷的首次下跌（尽管现在开始缓慢增长）。负债收入比率最近也有所下降。
名义上房价仅比2007年的最高值低5%，事实上却低的更多，因为住房资产所占GDP比例从2007年的3.5%跌至2010年的3.1%。
同样这也是即将提高利率的征兆。
我们认为如果世界经济局势没有进一步恶化，新西兰储备银行将在12月进行首次利率上调。
地区间差距扩大。
并不是全国的房产价格都在上涨，尤其是Canterbury地震造成的变化。上半年持续不断的余震限制了Canterbury的地震重建，限制了新房供给。
在未摧毁地区，房屋价格直到7月份一直在上涨，而八月有所下降。由于一些居民永久性的离开了这里，近期Canterbury房价还会进一步下跌。
Canterbury居民的大量离去意味着至少短期内其他地区房屋短缺情况会有所加剧。例如Auckland房价就因此上涨。
Auckland房屋市场价格已经开始不断上涨，归功于大量的国内人口迁移和新房供应短缺。Wellington也会小幅收益于此。相比其他城市，Wellington房地产市场更多的受到政府雇佣规模的影响。而政府决心缩小政府部门规模。