突发！华人买家杀回澳洲，市场热度再爆表！政府官宣重要决定，开发商集体沸腾了……

后花园2025年9月24日报道：一夜之间，澳洲楼市风云变幻。

在刚刚过去的24小时，市场传来了华人买家回流的信号。与此同时，汇率市场剧烈震荡，澳元再次飙高，并有望创下近3年来的高点。这一切都将影响房地产市场前景，并为市场交易双方带来决策方面的迷思。

华人买家杀回来了！澳洲顶级学区房惊爆价出售

当前，在墨尔本东区，海外买家和学区房买家的需求持续升温，一套位于Donvale的家庭度假屋，因拥有两个主卧套房和“道格拉斯港风格（Port Douglas-style ）”的氛围泳池，最终以193万澳元成交。

据悉，这套位于Leon Court 5号的五居室住宅，在拍卖中吸引了三组认真的竞拍者：一位本地升级购房者、一对追求名校学区的年轻家庭，以及一户刚从海外搬来的家庭。

Jellis Craig Doncaster的房产中介Nicole Qiu表示，房屋的精心改造和灵活设计让它一眼出众：“房子经过了精美的翻新和扩建，第一眼就让人印象深刻。再加上它位于顶级学区，这个卖点太吸引人了。”

度假风泳池扩建成最大亮点

房子的点睛之笔是泳池旁的高挑扩建区域，其中一个主卧套房直接通向带露台的娱乐区。

“扩建后，业主增加了一个带推拉门的主卧，可以直接俯瞰泳池。”Qiu说，“那感觉就像在道格拉斯港或努萨，妥妥的度假氛围，买家都特别喜欢这种生活方式的奢华感。”

卖家对成交结果“特别满意”，称这次卖房过程虽然有点不舍，但强劲的市场反应让一切都很值得。

华人买家回归，东区市场升温

Qiu还提到，这次交易反映了市场趋势的变化：越来越多的华人和亚洲买家在年中观望后，重新回到东区市场。

“过去一个月的每场拍卖都有三四组竞价者。”她说，“市场明显更活跃了，信心也更足，竞争更激烈。”

她表示，华人社交媒体上关于降息和楼市向好的利好消息，也在推动这种信心回升。

春季前的强势窗口期

Qiu补充说，国际买家和追求学区的买家，让市场在春季来临前就提前热了起来。

“错过一场拍卖的买家，下一场会出价更积极，竞争更激烈。”她说，“仅在过去两周，我们就看到多套房产超预期成交。现在确实是一个非常好的窗口期。”

在近期房市升温的背景下，澳元也在走强，这可能影响市场信心，并促使一些买家提前入市。

澳洲最大银行警告：澳元即将一飞冲天

澳大利亚联邦银行（CBA）预测，未来几个月，澳元兑美元的汇率将攀升至自2022年6月以来未曾见过的高位。

CBA经济学家兼外汇策略师Carol Kong在周三发布的报告中指出，美国经济面临关税压力，以及国际油价走低，将成为推动澳元持续走强的关键因素。

澳元或升至0.72美元

Kong表示：“我们预测未来几个季度，澳元兑美元将持续走高，逐步逼近我们估算的合理价值——0.72美元。”

澳元兑美元上一次达到0.72美元，还是在2022年6月。截至本周三上午，汇率徘徊在0.66美元左右，黄金价格则在隔夜创下每盎司3791.1美元的新纪录。

此外，澳元兑纽元也持续走强，隔夜突破了35个月来的最高点。

长期仍难站稳0.75美元上方

尽管近期走势强劲，CBA预计澳元难以在长期维持在0.75美元的历史平均水平之上。

“随着2026年上半年推进，我们预计澳元兑美元的反弹将逐渐消退。”Kong补充道，“我们预测2026年中国经济增速仍将低于潜力水平。”

她还指出，如果美国经济再次展现出吸引海外资本的强劲表现，澳元兑美元可能会回落，但在全球经济改善的背景下，澳元在其他货币对中仍将表现突出。

美元或继续走软

ANZ、CBA和摩根士丹利一致认为，随着美联储降息力度大于澳洲央行，美元将持续走弱。

澳元走强或提振市场信心

近期澳洲拍卖市场火爆，部分原因在于本地买家预期房价仍有上涨空间，加上澳元走强让市场信心上升，形成正向循环。

部分海外买家可能会担心澳元继续升值，提前锁定房产以规避未来换汇成本上涨的风险。

学区房和高端房产更受追捧

在悉尼、墨尔本，学区房、高端别墅市场明显受益于海外买家回流。

对于这类买家而言，汇率只是成本因素之一，教育、移民和资产配置需求更为刚性，澳元走强反而会加速他们提前入市。

就融资成本与跨境资本而言，澳元走强有时与美元走弱、利率下降同时出现，可能会让跨境融资更便宜，海外资金流入房地产市场，进一步推升需求。

面对房地产市场的强劲表现，一个值得担忧的问题也随之出现了：即，澳大利亚愈发严峻的住房可负担问题。

大部分专家认同一个观点：房价居高不下，与市场供给密切相关。而解决住房危机的关键，就是要提升供应。为此，新州政府宣布了一个重大决定。

新州政府狠砸$10亿！助推开发商加速建房

今天，新南威尔士州（NSW）政府宣布了一项“世界领先”的新政策，旨在帮助地产开发商加快新住房的建设。

这项名为“预售融资担保计划”（Pre-sale Finance Guarantee,PFG）的政策，将由 Minns 工党政府承诺购买符合条件的住宅开发项目中的部分期房，从而帮助开发商获得融资并提前开工。

在这项为期五年的计划下，州政府表示将承诺在获批的住房项目中，最多购买50% 的期房。符合条件的房屋价格最高为200万澳元，每个项目可获得 500万至5000万澳元不等的支持。政府预计将对新开发项目提供高达 10亿澳元的预售承诺。

规划与公共空间部长 Paul Scully 称，这项政策是一个“游戏规则改变者”。

“这将推动住房建设，给建筑行业带来更大确定性，并降低融资领域的风险。”他指出，目前有超过 1.3万套已获批的住房因缺乏融资而迟迟未能开工。

州财政部长 Daniel Mookhey 表示，这项政策的核心是把“审批”转化为真正的“住房”。

“这项担保将为贷款方提供更大信心，降低住房金融市场的风险，并加快新房的交付。”

此前，开发商往往被要求预售高达80%的项目才能从银行获得融资，这导致许多项目长期搁置，施工延误数月甚至数年。根据 NSW 政府的数据，过去五年，新公寓从审批到开工的平均时间已从 5.6个月延长到7.8个月。在 PFG 下，政府声称审批与施工之间的时间将被缩短，同时贷款机构和购房者也能获得更高的确定性。

建筑部长 Anoulack Chanthivong 强调，Minns 工党政府在增加住房供应的同时，“不会为数量牺牲质量”。

“在预售融资担保推动住房交付的同时，NSW 建筑委员会将尽一切努力确保这些住房由值得信赖的专业人士高质量建造。”

然而，随着 PFG 带动更多项目进入建设阶段，如何解决所需劳动力将成为关键问题。

住房行业协会未来劳动力执行董事 Mike Hermon 警告，技工短缺仍是住房供应目标的“重大威胁”。他指出，由于劳动力老龄化，以及基础设施和可再生能源等行业对技工的激烈竞争，新一代技工的培养速度明显落后。

“推动澳洲住房成本飙升的供应短缺，只有通过高效、规模化的住房建设来缓解。”

据他介绍，目前澳大利亚住宅建筑行业约有 27.78万名熟练技工，存在 8.33万名的缺口。Hermon 表示，解决这一问题需要多方配合：

提供更多高质量的培训机会；

改善技术移民路径；

吸引其他行业或建筑领域工人加入住房建设。

他强调，只有扩大住房行业劳动力规模，澳洲的住房短缺问题才可能得到真正改善。

后花园有话说：从华人买家回流、澳元走强，到新州政府重磅推出“预售融资担保计划”，澳洲楼市正迎来资金、政策和市场情绪的三重驱动。短期来看，海外买家的提前入市，加上澳元升值带来的资产保值预期，势必推高核心学区房和优质地段的竞争，卖方将明显受益于成交价格和交易速度的双重提升。

对于买家而言，这既是机会窗口，也是成本陷阱。一方面，担心汇率继续走高和房价进一步上涨，可能促使更多买家在春季旺季前加速入市；另一方面，政策带动的供应释放和中长期潜在的利率变化，或将在未来带来新的平衡点，届时市场热度可能逐渐回落。

整体来看，未来几个月澳洲楼市大概率会维持高温，但真正决定长期走向的，是政策能否有效转化为新增供给，以及买卖双方在成本预期与风险管理之间的博弈。