别等被拒才后悔！申请房贷前必须准备好的关键细节

后花园11月27日报道

多数人买房需要贷款。房屋按揭加上你的首付款共同构成房产的购买价格。大多数情况下，在开始申请房贷之前，你需要存够房价 20% 的首付款。

入门基础

你能借到多少房贷取决于首付款的大小。如果购买的是现房，通常需要 20% 首付。对于新建房，一些银行可能接受 10% 首付，但审核标准更严，成本也更高。

如果你符合政府“首次购房贷款（First Home Loan）”计划，只需 5% 首付。

买家的第一道门槛是银行的可负担能力测试，也就是评估你扣除所有支出后剩余收入是否足以支付房贷。

房贷申请资格标准

银行评估贷款时，需要判断 放贷给你是否有风险。根据《信贷合同与消费者金融法案》（CCCFA），银行必须遵守负责任贷款的义务。

在申请房贷前 六个月减少支出，能显著提高你的通过率。

银行主要根据以下方面评估你的房贷资格：

收入

支出（必要与非必要）

其他债务（包括房贷、消费贷、学生贷、BNPL 等）

你的信用记录

就业形态（长期/固定员工、合同工或自雇）

你的现有债务会降低可借额度，因为银行会将你的债务还款计入支出。

申请时务必要向银行或贷款经纪人如实告知所有债务。

如果你不符合银行要求或借不到足够金额，还有其他选择：

延迟购房，继续存首付或增加收入 → 可提高借款额度

寻找非银行机构（non-bank lenders），如建筑协会、金融公司，但利率通常更高

房贷计算工具

房贷计算器能帮助你大致估算能借到多少。银行通常提供“可负担能力计算器”，根据你的收入和支出计算每月可以轻松偿还的金额。

有用工具包括：

Sorted.org.nz

Westpac 贷款计算器

ASB 可负担能力计算器

BNZ 可负担能力计算器

ANZ 借贷计算器

需要赚多少钱才能还房贷？

没有固定的收入门槛。

原则：收入必须足以支付房贷 + 所有开销。

银行还会计入购房后新增的费用，如：

地税

维护费

房屋保险（有房贷必须买）

即使数字看起来负担得起，银行有时仍会拒绝，因为银行使用 “测试利率”（test rate），通常高于实际利率，以确保你未来利率上涨时仍能还款。

房贷类型

常见房贷类型：

1. Table loan（等额还款）每期固定还款额，前期主要还利息，后期更多还本金。

2. Revolving credit（循环信用）类似一个大额透支账户，工资打入即可减少利息，适合非常自律的人。

3. Reducing balance loan（递减本金贷款）前期还款金额较高，因为本金还得更多，之后余额和利息逐渐减少。

浮动利率 vs 固定利率

浮动利率（floating/variable）：随时变动，月供不稳定

固定利率（1 至 5 年）：利率锁定，不变动

常见策略是 拆分房贷：部分固定、部分浮动 → 浮动部分可随时多还本金。

如不确定如何选择，可咨询房贷经纪人或银行经理。

申请房贷：你需要准备的文件

银行或房贷经纪人都需要以下材料：

收入证明

支出与债务记录

首付款证明

最近 6 个月银行流水

身份证明

地址证明

使用经纪人或银行贷款经理申请 不额外收费。他们也能向你解释贷款条款。

与银行直接申请时务必问：

利率

手续费

贷款后能否更改结构

提前结束固定利率的罚金

你不必向自己银行借款，多比价非常重要。

KiwiSaver 首房提取（First Home Withdrawal）

如果你已选好房产，应尽早提交 KiwiSaver 提现申请。

通常处理时间：20 天—4 周。

房贷审批需要多久？

通常银行需要 14 天到 3 周 审批。

自雇者还需提供：

收入证明（损益表、现金流）

IRD 文件（GST、IR4 报税）

自雇者贷款更难，但经纪人可帮你联系非银行机构（利率更高）。

房贷预批准（pre-approval）

预批准能让你明确预算，向卖家证明你是认真买家。

注意：

预批准不是保证

会过期

如果利率上升、LVR/DTI 政策变化，需要重新申请

如果参与拍卖或无条件购买，一定要谨慎

是否需要贷款经纪人？

经纪人能帮助你：

了解房贷基础

解读银行要求

处理申请材料

选择利率结构

取得预批准

如果贷款来自银行，经纪人服务 免费。如果来自非银行机构，你需支付费用。

经纪人了解各银行要求，能为你争取优惠条件，适合首次购房者。

申请房贷要记住的要点

你能借到多少由 首付 + 收入/支出 决定

记得把市政费、维修费、保险计入预算

经纪人和银行贷款经理都能提供帮助

预批准不是保证，会过期

自雇者需额外文件，可能需要非银行机构