利率跌破4.5%，房奴狂喜还是心碎？专家揭“解约费真相”

后花园10月20日报道

几个月前固定了房贷利率的借款人，如今看到利率一路下跌，心情可能有些复杂。

虽然专家预计利率将在明年持续走低，但许多借款人仍担心：是不是自己“锁早了”，错过了更低利率带来的节省空间。

年初银行一年的特别房贷利率平均为 5.59%，如今一些银行已经提供 低于 4.5% 的利率。那么，如果你对现在的利率“后悔”了，该怎么办？

其实只有两种选择：要么等，要么“砍约”重来。

如果你提前终止固定利率合同，银行会收取“解约费（break fee）”。这个费用的逻辑是：你当初与银行约定的利率，比银行现在能从新借款人身上赚到的利息更高，因此银行要向你收回差额。

Squirrel 首席执行官 David Cunningham 表示，这种做法有时可行，但多数情况下得不偿失。“解约费的存在是为了保持公平。你选择了固定利率贷款，银行也在背后进行了对冲。一般来说，付了解约费再去追求更低利率，能省下的钱有限。”

不过，他补充说，有时调整贷款结构可能有利，建议找房贷顾问评估是否值得。“比如，如果你能在下一年省下 1 万纽币，那解约费往往也差不多是 1 万。最好在重新定期（refix）时考虑调整贷款结构，这也是目前各大银行竞争最激烈的环节。”

另一种选择是等合同到期后再重新锁定利率，希望那时利率更低。

Infometrics 首席经济预测师 Gareth Kiernan 表示，目前市场上批发掉期利率已降至 2022 年初以来最低水平，预计近期房贷利率的低点可能在 4.2% 左右。他预计，利率要到明年中或年底才会明显回升，这意味着大多数房主都有机会以更低利率重新锁定。

新西兰央行数据显示，大部分房贷都是在未来一年内到期的固定利率贷款，其中约 20% 的自住房贷款还剩一到两年。

不过，即便现在能获得更低利率，也要注意短期内的成本。浮动利率和 6 个月期固定利率一直高于长期利率。例如，今年 4 月平均浮动利率为 6.47%。

Kiernan 的计算显示，每 10 万纽币的贷款，如果过去一年一直采用浮动利率，需支付约 6920纽币 的利息；若是 6 个月固定利率，则为 6040纽币；一年期固定利率则为 5960纽币。

“也就是说，短期固定和浮动之间差距并不大，真正后悔的往往是那些一直等待降息而长期持有浮动利率的人。”

他指出，最大的“利率遗憾”通常出现在利率周期高点时——有人盲目选择当时最低的长期利率。例如，2023年7月，一年期利率为 7.05%，而五年期最低仅为 6.29%。虽然锁定五年利率能减轻短期还款压力，但从长期来看，最佳策略应是：2023年锁定两年期利率 6.73%，到 2025年7月重新锁一年 4.87%，再在 2026年7月锁两年 4.53%。这样五年平均利率仅 5.48%，每借款 10万纽币可节省 810纽币，如果是 100万纽币贷款，五年可省4.05万纽币。