你真“富”了吗？研究揭开新西兰房市的集体幻觉

后花园10月29日报道

NZ Herald财经编辑Liam Dann曾收到一位读者的感叹，称父母热衷房产投资只是一种“财富幻象”。也就是说，房价高涨带来账面增值，让人误以为自己更富了，而这些纸面财富未必真的能够兑现。

的确，过去20年间，新西兰房价经历了令人瞠目的飙升。从2005年到2021年，全国房价累计上涨了142%。许多业主房产增值数倍，感觉自己“变富”了，仿佛全社会也因此更繁荣。

然而，一项由新西兰经济研究机构Motu发布的最新报告指出，房价上涨所带来的这种“变富”其实很可能只是错觉。

房价暴涨：纸面财富的错觉

房价上涨在很多新西兰人眼中等同于财富增加，似乎大家一起变富了。

这种“房产财富效应”的信念可以说在新西兰民众心理中根深蒂固。

多年里，经济学家、政治人物和媒体也反复讨论这一效应：当房价上升，人们感到更富有就会更敢花钱，拉动消费；反之房价下跌则让人觉得变穷，消费趋于保守。例如，前总理John Key在两个月前就表达过一模一样的想法。

然而，房价暴涨并不等于社会财富真正增长。正如Dann所指出，房价飞涨并未创造长期价值，反而只是意味着更大的房贷和更多利息流向银行体系。换言之，高企的房价带来的更多是账面富贵，而非实实在在的生产力提升或全民受益。

房价上涨未带来消费热潮

按照传统理论，房子升值会让拥有房产的人信心大增，钱包也“鼓”起来。正如John Key说的，新西兰人在房价上涨期间，虽然嘴上抱怨孩子买不起房，但其实心里乐开花，贷款做个局部装修，出国旅个游，生活非常美好。

然而，Motu这份研究的结论恰恰相反：房价上涨并未带动多数人的消费提升。

为了解这一点，研究引入了“非住房支出”指标来衡量家庭除房租或房贷以外的所有开销，用以评估房价变动对日常消费的影响。

数据结果耐人寻味。对于那些没有贷款、完全拥有住房的家庭，房价每上涨10%，他们在非住房方面的消费平均增加约1.3%。但相较之下，有房贷的业主和租房者不仅没有增加消费，反而不得不紧缩银根：房价每上涨10%，有房贷者的非住房支出平均下降约1.6%，私人租户减少1.3%，而公共租赁房住户的非住房消费降幅最大，达到3.9%。

换言之，除了少数无贷款房主略有“财富效应”外，房价飙升对大多数人的钱包都是负担而非利好。

正如报告分析指出，房价上涨往往意味着按揭族需要承担更高的月供和利息，租房者也面临更高的租金。

结果就是，他们不得不将更多收入用于住房开支，能用于其他消费的部分自然缩水。难怪这份研究直言，房价飞涨并没有带来人们直觉中期待的消费繁荣，反而对大多数家庭来说“财富效应”近乎不存在。

租房者的幸福感受挫

金钱上的压力只是一方面，房价飙升还在无形中拉低了一部分人的“幸福指数”。调查发现，当房价上涨时，租房者报告的生活满意度显著下降，而拥有房产的群体幸福感基本保持稳定。换句话说，房价涨了，让无房者更不开心，但对有房者的主观幸福并没有明显提升。

并非所有租房者都同样受到影响。研究进一步指出，在承受房价上涨打击的租房者中，年长租户、低收入家庭以及居住在房价高昂地区的人幸福感下降得最为剧烈。对这些人而言，房价上涨带来的心理和经济压力尤为沉重。

正如Motu研究院高级研究员Arthur Grimes所说：“那些已经完全拥有房产、没有房贷的人确实能从房价上涨中得到一点好处。但相较之下，其他人几乎都在受苦。尤其是租房者，他们的可支配收入减少，生活满意度也明显下降。当房价上升时，租房者在被问及生活满意度时，评分都会变低。”

房价上涨的赢家与输家

房价上涨带来的失与得，折射出鲜明的不平等。一边是既得利益者：房东们（尤其拥有多套投资房产的人）成为最大赢家。他们的资产净值随房价水涨船高，加之新西兰的房产资本利得无须缴税，这意味着房价上涨带来的财富几乎就是“白赚”的。研究甚至发现，如果家庭拥有不止一套房产（或作为房东），其非住房消费的增幅比一般无贷款业主额外高出约1.56个百分点。也就是说，多房产持有者从房价上扬中获取的“财富效应”更加显著。

另一边则是被远远抛在后的群体：只有一套住房且背负房贷的人，以及那些无力购房只能租房的人。前者虽然名下房产升值，但并不能像多房投资者那样将其转化为实在好处；由于现金流压力，他们难以将账面财富变现为消费。而后者（租房者）则完全没有分享到任何资产增值，反而要承受更高的租金和愈发渺茫的买房希望。

结果，房地产繁荣带来的不是全民变富的美好图景，而是鸿沟的加深。正如Motu报告所指出的，此轮房价飙升已经“加深了新西兰人福祉上的不平等”。

当宏观政策推高房价

值得注意的是，新西兰房价长年的飙涨并非自然发生，其背后离不开宏观经济政策的推波助澜。Motu报告指出，2005年至2021年房价累计暴涨142%，部分原因正是通胀取向的宏观政策所致。尤其是在近年的周期中，超低利率和央行大规模购债等宽松货币政策将海量资金注入市场，成为房价疯涨的重要推手。

这意味着，宏观政策通过影响房价，间接左右着民众的福利状况。降息等举措固然旨在刺激经济，但如果引发房价上行，其带来的福利影响却极不均衡，取决于你是有房还是无房。正如这项研究的结论所警示的：通过房地产市场传导的宏观政策正在扩大不同住房群体间的福祉鸿沟。

房子究竟是财富还是负担？

Motu的这份报告提供了令人深思的答案。Liam Dann评论道，这项研究有力地动摇了将房地产视为经济灵丹妙药的观念。如果房价上涨并未让大多数人真正变富、反而加剧了不平等，人们或许需要反省对“房产致富”的执念。