新西兰买房潮退去？房贷增长跌至3年最低，这类群体却逆势入场！

后花园2026年8月6日报道：

Cotality表示，今年5月和6月，新西兰住房贷款规模增长几乎为零，创下三年来最低水平。

6月份，新西兰约有50亿纽币贷款用于购房，约10亿纽币用于住房贷款追加额度（top-ups），另有约20亿纽币来自银行转贷业务（switching）。

Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，在经历2022年和2023年的极低水平后，房地产市场活动在2024年和2025年有所回升，目前正逐渐回归更稳定的常态节奏。

“我们现在可能已经回到了一个相对正常的水平。过去几年市场一直在增长，但这是建立在较低基数之上的……一旦回归正常，增长速度自然会有所放缓。”

Davidson表示，市场目前也存在一定的谨慎情绪。

“最近房贷利率出现了一些上升，经济环境、就业市场等方面也存在不确定性。虽然从房屋销售和贷款规模来看，市场活动水平相对正常，但增长势头已经逐渐减弱。”

投资者趋于观望

Davidson指出，房地产投资者似乎正在暂缓入场。

“对于希望申请低首付贷款的投资者来说，目前可能已经接近政策允许的上限。不过，投资者还面临其他挑战，比如租金增长疲软、成本上涨，以及对大选结果的不确定性。”

6月份，投资者贷款中约有5%属于首付低于30%的贷款。按照规定，银行最多可以将新增贷款额度的10%用于向首付低于30%的投资者提供贷款，但实际操作中通常会限制在这一比例的一半左右。

Davidson表示，目前只付利息贷款（interest-only loans）的比例已经降至十多年来最低水平。其中，自住买家的新贷款中，只有14%采用只付息方式；投资者新贷款中，这一比例为28%。

首套房买家依然活跃

不过，Davidson表示，首套房买家依然是市场中的重要力量。

6月份，首套房买家占所有低首付贷款的70%。

超过一半的首套房买家贷款，其首付比例低于20%。

“他们对于低首付贷款的需求非常强烈，而银行也愿意提供这类贷款。因此，这对首套房买家来说是一项支持。”

Davidson还表示，值得注意的是，尽管失业率有所上升，但并未导致大量借款人出现还贷困难。

目前，仅有0.6%的贷款被归类为“不良贷款”，即逾期超过90天，或被银行认为存在信用风险的贷款。

这一比例约为全球金融危机后高峰水平的一半。

“失业率上升更多是因为劳动力供应增加，而不是大量失业。对于刚进入就业市场的人来说，这并不理想，但他们通常并不是持有房贷的人。”

“过去四五年获得房贷的人，大多当时已经就业，而且大部分人都保住了工作。”

他表示，银行更加严格的贷款偿付能力审核，也提前阻止了一些潜在风险贷款的产生。

Cotality认为，目前银行自身的还款能力评估，比新的债务收入比（DTI）限制发挥了更大的作用。

目前，仅约10%的贷款属于高债务收入比贷款，明显低于20%的监管上限。

“换句话说，那些发现自己无法获得贷款的人，很可能不是因为官方信贷规则限制，而是因为银行自身内部的贷款承受能力评估没有通过。”

固定利率贷款比例上升

Davidson表示，2024年底时，新发放贷款中固定期限超过一年的比例还不到10%，但如今这一比例已经升至50%以上。

“去年年底，当新西兰央行明确释放信号，表示未来某个阶段可能会上调利率时，降息周期基本结束……借款人的选择迅速发生变化。”

“固定超过12个月期限的贷款比例从约20%快速升至50%，此后一直基本保持稳定。”

他表示，现有借款人仍然积极比较不同银行的贷款方案。

“目前约10%的贷款采用浮动利率，另外30%的固定利率贷款将在未来六个月内重新定价，因此市场仍然存在较大的转贷空间。”

他说，6月份的银行转贷比例创下历史第四高水平。

Davidson表示，近期新西兰未偿还住房贷款总额首次突破4000亿纽币，而这一规模直到2020年12月才刚刚突破3000亿纽币。

“相比新西兰住房资产总价值约1.7万亿纽币的估算规模，整体房贷债务水平仍然较低，或者说家庭账面净资产较高。”

“但对于约三分之一背负全部住房贷款债务的家庭来说，房贷利率变化和信贷政策调整带来的影响会更加明显。”