利率降了300点，生活难见改善？专家：复苏正在发酵，多线齐动，潮水或在涌来

后花园11月20日报道

当外界仍在讨论新西兰经济是否还在衰退时，一些关键指标已经率先发生反转，只是大多数人还感受不到这种变化。

Westpac 经济学家 Satish Ranchhod 指出，复苏真正的起点往往不是GDP增长，也不是股市回暖，而是家庭利息支出的下降。这项数据悄悄改变方向，是他认为的复苏“最重要驱动力”。

家庭利息支出在今年年初开始减少，虽然减幅小得难以察觉，但趋势非常明确。利率下降后，家庭需要支付的利息本应快速减少，但这一次传导极其缓慢，几乎每个月只往下挪动一点点。

这种滞后性不在公众的理解范围内。央行把 OCR 从 5.5% 大幅砍到 2.5%，幅度极大，但家庭利息支出却只回到 2024 年三月、经济刚刚滑入衰退阶段时的水平。原因并不复杂，房贷重定价周期比往年更长，许多人在过去两年锁定了高利率的短期贷款，等待未来的降息，现在才刚刚进入更换利率的时期。

潮水还没涌来

新西兰家庭目前只享受到了约六成的降息效果，剩下四成还在路上。

“我们现在只走完了房贷重定价过程的一半。”

这次房贷转换比往常更慢，因为许多借款人刻意把贷款保持在昂贵的短期或浮动利率上，希望等到未来锁定更好的长期利率。

未来一年，将有超过七成的固定房贷重新定价，而这个过程会在未来半年集中发生。一旦房贷利率切换到更便宜的方案，家庭可支配收入就会自动增加，届时才是降息真正开始影响实体经济的时间点。

从目前央行公布的利率数据看，平均房贷利率已经比高峰期低了100多个基点，未来还会继续下降。Ranchhod 预计，家庭偿债压力将在明年晚些时候降回 2022 年第三季度的状态，也就是利率飙升前的舒适区。这意味着超过十亿纽币将从房贷压力中释放出来，重新回到消费、储蓄或投资中。

房市三大驱动力正重新启动

房地产市场往往比经济更敏感，它能够极早反映人们对未来收入、利率和人口流动的预期。

房地产专家 Tony Alexander 长期追踪市场变化，他认为推动新西兰房地产的核心动力来自就业信心、房贷利率以及净移民，每一项都在悄悄转向。

就业信心曾是最沉重的压制力量。过去一年，许多家庭担心被裁员或无法顺利找到替代工作，自然不敢增加债务。

但 Alexander 最新对房地产经纪人的调查显示，虽然仍有一半买家对未来收入感到犹豫，但企业招聘意愿已经明显回升。MintHC 的企业调查指出，计划在未来增加招聘支出的企业比例升至 12%，为 2023 年中期以来最高。这表明就业市场已经进入复苏阶段。尽管这还不足以让所有家庭立刻安心，但心理预期的改善往往会成倍放大其对房地产需求的影响，一旦招聘活动明显增多，人们对未来的安全感便会迅速回暖。

与就业同步反转的是利率的变化。一年期固定房贷利率已经从两年前的 7.4% 降至约 4.5%，这在房地产领域意味着进入“刺激性区间”。借钱变便宜永远是房地产市场最敏感的信号，而央行预计下周将再次降低 25 个基点，使这一推动力更加确定。大量房贷重定价将在未来半年发生，将进一步推动市场活跃度。

人口流动同样正在反弹。虽然净移民在统计上显示为每年仅 1.2 万人，但若按照近三个月的年化速度计算，净流入达到 3.5 万人，显示移民周期正在重新向上。移民回升意味着更多家庭寻找住房，更多年轻人租房或买房，而未来这种需求会逐渐成为支撑房市的底层动力。

Alexander 因此判断，房地产市场真正的强劲复苏可能在夏末至秋初开始显现，尤其是在中高端市场。

随着经济回暖，小型与中型企业利润前景改善，愿意换房、扩容或改善居住条件的人将越来越多。首次购房者依旧活跃，而投资者则可能在政策不确定性落地之后逐步回归。与此同时，许多老年投资者因为生活成本压力或退休规划仍在出售长期持有的投资物业，使得市场供给结构出现变化，但需求端的回升最终会压过这些调整。

为何与体感不同？

账单并没有变便宜，超市价格仍然高昂，工资增长缓慢，房地产市场刚刚开始从谷底抬头，租房压力没有明显缓解，医疗、保险与能源费用对家庭预算的挤压仍然强烈。

对多数人而言，复苏通常与“得到更多钱”、“花更少钱”绑定在一起，而目前两件事都尚未发生。利率下降需要时间才能传导，企业招聘计划需要时间才能变成真实岗位，移民回升需要时间才能变成住房需求，而这一切的累积效果最快也要在明年才能被明显感受到。

从综合数据看，新西兰经济的复苏节奏大致呈现这样的路线：今年是底部稳定期，明年是复苏感增强期和扩张期。利息负担下降将带来新的消费动力，就业改善将直接提升家庭信心，移民回升将推动房地产和服务业增长。