从古罗马到黑死病：7次房市崩盘揭示的硬核真相

后花园7月4日综合报道：

如何在房市崩盘前发现预警信号？

纵观2000年的经济数据，有一个在房市繁荣与衰退中反复出现的模式：房价突然飙升，银行收紧放贷，买家迅速消失，房价随之断崖式下跌。

回顾房价崩盘的历史很有意义，尤其是在今天新西兰人面临经济压力的背景下。新西兰的房市正逐步走出疫情后的暴涨期——那一轮涨幅近40%——以及随后的回调期，房价普遍回落了10%到25%。

以下梳理了历史上七次最大规模的房价崩盘，总结了其中的共性和对当代房主的启示。

大萧条

1920年代，美国房价在“咆哮的二十年代”一路高涨。经历了第一次世界大战的阵痛后，经济快速复苏，工薪阶层收入提高，按揭贷款容易获得，城市扩张迅速。

然而，当股市泡沫破裂时，一切戛然而止。大量借钱炒股的人在股价暴跌时恐慌性抛售，市场全面崩溃。人们无法偿还房贷，银行停止放贷。从1929年到1933年，美国房价暴跌约35%，失业率高企，四分之一的工人失去了工作。

关键教训：关注就业市场。当失业率失控时，房市的需求也会迅速枯竭。

爱尔兰房市崩盘

2000年代初期，爱尔兰经济一片繁荣。欧盟资金持续注入，房贷极易获得，建筑业一片火热。

但2008年，全球次贷危机爆发，大量国际银行倒闭或濒临破产。随着全球金融危机席卷爱尔兰，银行停止放贷，无人接盘那些在繁荣期建造的大批新房，开发商大面积违约。爱尔兰房价因此暴跌56%。

关键教训：关注新建住房的供应量和信贷流动。过剩的供应若缺乏资金支持，就会成为致命负担。

香港“回归”危机

1997年，英国将香港主权移交中国。人们普遍预期香港将迎来新一轮经济繁荣，纷纷抢购房产，推高了房价。

然而，亚洲金融危机突袭，亚洲多国因美元外债沉重，难以偿还，投资者恐慌撤资，导致地区货币和股市大幅下挫。

受此影响，香港利率飙升，按揭还款额翻倍，卖家被迫降价出售房产，香港房价在六年内暴跌61%。

关键教训：关注利率变化。正如新西兰所见，房贷成本的突然暴涨能迅速击溃房主的还贷能力。

阿姆斯特丹的漫长下跌

18世纪初，阿姆斯特丹是欧洲的贸易之都。富裕的商人热衷于炒作运河沿岸的房产，买房只为快速转手赚差价。然而，泡沫终究要破灭：租金未随之上涨，人口增长放缓，市场信心逐渐丧失。没有剧烈的崩盘，而是长达37年的缓慢下跌，历史学家估计当时阿姆斯特丹的房价累计下跌约66%。

关键教训： 如果人们买房是基于房价的涨势，而不是租金增长等市场基本面，那么房价总有一天会掉头向下。

日本的“失落十年”

20世纪80年代，日本经济如日中天，银行疯狂放贷，东京的房价飞涨（当时甚至有说法称，东京皇居下面的土地价值相当于整个加利福尼亚州的住宅总价值）。

1989年，日本央行为了遏制投机泡沫开始加息。买家再也负担不起高昂的贷款，房价支撑不住开始下跌。此后十年，东京的土地价值最高下跌了80%，日本经济陷入长期停滞。

关键教训： 长期的经济停滞足以吞噬任何与房地产相关的财富。

古罗马房市崩盘

在罗马帝国初期，土地是权贵们的首选投资品。提比略皇帝（公元14年–37年）统治时期，元老院议员们大举举债购地以彰显财富，房价因此水涨船高。

然而，公元33年，政府出手干预。元老院通过法案，要求银行必须持有更多意大利土地。然而银行无力承担，只能收回贷款，许多人还不起贷款，被迫抛售土地，市场出现恐慌性抛售。

虽然当时没有详细的房价数据，但一些史料记载显示，当时房价可能暴跌了约70%。

关键教训： 当银行停止放贷、所有人同时变成卖家时，房价会迅速崩盘。

黑死病冲击下的房市崩溃

在瘟疫爆发前，欧洲人口增长迅速，城市繁荣，土地价值很高。然而黑死病席卷而来，欧洲多达50%的人口死于疫情，整座村庄从地图上消失，住房需求瞬间崩溃，土地价值下跌高达80%。

关键教训： 大型传染病和战争对经济体和国家秩序的冲击不亚于金融失序。务必对“意料之外”留有预案。

没有人希望自己的房产价值暴跌80%，但这些故事中也蕴含着希望的火种。如今，美国房价约为大萧条前的74倍，爱尔兰房价也已在全球金融危机后重回高位。银行收紧放贷时，房价一定会下跌，但对房主来说，时间而非时机，才是最大的底气。

责任编辑：番茄捣蛋