即将实施！澳洲又搞大动作，房东、中介被提强制要求！房价迎来下跌冲击，建筑业遭遇超强逆风……
后花园2026年4月10日报道：
今天，新州政府发布重磅声明——房东和中介即将被强制要求：如果在租房广告中使用人工智能或其他技术对图片进行修改，必须明确告知租客。
租客权益组织呼吁，其他州和地区也应跟进，甚至进一步全面禁止使用AI修图。
新州出台租房新规，违规或遭重罚
新州政府称，它们已向议会提交相关法案，规定若未披露对图片进行过数字修改（包括AI处理），且这些修改可能“误导或欺骗”潜在租客，将面临处罚。该法案已在下议院通过，目前正提交上议院审议。
租客被“照骗”坑惨
BetterRenting副首席执行官Bernie Barrett在接受采访时表示，该组织不断接到租客投诉，称被线上精修图片“骗看房”。
她说：“有租客分享说，网上照片看起来是一套很不错的房子，但实地看房时却几乎是废弃状态。”
“中介甚至表示房东无力维护房屋，现场还规定看房时要用自己的鞋子顶住门，好让下一个人进来。”
“排水沟严重生锈漏水，看房时正好下雨，她的鞋子都被积水浸湿了。”
租房维权人士Jordanvan den Lamb近日也曝光了Preston一套周租550澳元的房源，有意向租客发现实物与照片严重不符。
该租客将该房源提交至Van den Lamb运营的“Shit Rentals”数据库，并称广告照片“经过重度修图和布置”。
该租客写道：“实地查看后发现，这套房子没有任何一个房间符合可出租标准。”
“气味令人难以忍受，走了几分钟就开始感到不适。多处有黑霉，每个房间的地板都腐烂潮湿。”
监管升级：或全国推广
新州租赁事务专员Trina Jones表示，新规将要求披露那些可能误导租客的修图行为，例如用AI家具摆设，让原本只能放单人床的房间看起来可以放双人床，或通过修图掩盖房屋损坏情况。
她说：“我们看到，随着技术发展，篡改房源图片变得越来越容易，也更容易误导租客。”
“租客在做出居住决策时，理应获得真实准确的信息。”
“这项改革旨在防止误导行为，帮助人们做出更明智的选择，同时提升整个租赁市场的标准。”
Barrett表示，图片造假在澳大利亚已是“普遍问题”，她呼吁全国立法加以规范。
她说：“各州应该禁止在租房广告中使用AI图片，至少也要强制披露所有经过修改的图片。”
“另外，使用最近12到24个月内拍摄的照片才是最佳做法。如果房源照片是10年前拍的，那根本不能反映真实情况。”
她指出，这种做法进一步加剧了行业信任危机，而当前租客本就面临房源紧张和租金高企的压力。
“找房已经很焦虑了，人们还要请假或在高峰期赶去看房，结果到了现场才发现房子和照片完全不一样。”
“这实际上剥夺了租客在有限时间内做出合理选择的能力。”
在新规出台之际，澳洲房地产市场正暗流涌动。经济学家表示，虽然房市表现维稳，但风险正在堆积，房价也将逆势承压。
经济学家警告：2026年房市或迎风暴！
随着乌云逐渐笼罩澳大利亚房地产市场，全国数据依然显示出一定韧性：借款人整体表现稳定，储蓄缓冲仍在发挥作用。
但在表象之下，专家警告，裂缝已经开始显现。家庭正忙于锁定房贷利率，消费者信心大幅下滑，通胀上升、生活成本飙涨，而中东战争更是火上浇油。
最新Domain数据（2月发布）显示，各大首府城市的“困境房源”（被迫出售）仍接近历史低位，表明尽管已经历两次加息、且未来还有三次加息预期，市场尚未出现明显的强制抛售。
然而，经济学家指出，这些数据具有滞后性，当前实际情况比数据所反映的更加脆弱。
目前，大多数首府城市的困境房源占比不足2%，仅布里斯班略高，约为3.4%。但由于加息通常需要12至24个月才会完全传导至家庭，专家认为，一些早期迹象已经表明，市场正逐步进入“滞后性压力释放阶段”，财务压力正在积累，未来将体现在数据和行为变化上。
第一道裂缝：失业率与信心下滑
第一个信号来自失业率的小幅上升。澳大利亚统计局3月19日公布数据显示，经季节调整后的失业率上升0.2个百分点至4.3%。
紧接着，消费者信心迅速下滑。几天后，ANZ-Roy Morgan数据显示，消费者信心指数跌至63.1的历史低点，直接反映出市场对RBA将利率上调至4.1%的反应。
与此同时，房贷中介表示，借款人已开始采取行动——越来越多家庭提前应对加息，包括加速锁定固定利率，甚至延长贷款期限以降低月供压力。
韧性仍在，但基础更脆弱
尽管当前表现仍具韧性，但经济学家警告，本轮周期的起点比上一轮更加脆弱。
AMP首席经济学家Shane Oliver指出，与2022-2023年加息周期不同，当时超低利率和疫情期间积累的储蓄为家庭提供了缓冲，而如今借款人面临的是更高的基础利率、更紧张的负担能力以及更弱的抗冲击能力。
他说：“上一次困境房源的增加是有滞后的，直到2024年才明显显现，但当时很快就被降息缓解了。”
“而现在，我们仍处于加息周期初期，虽然就业市场还算稳健，但未来还会加息，这将带来更大压力。”
“消费者信心大幅下滑，也会反映到就业市场上，这让我们更加脆弱。”
Oliver认为，困境房源通常滞后约一年才会显现，但这一次可能更快出现。
“当前就业市场面临更大风险。此前是劳动力短缺，但这次情况完全不同。”
他还指出，不同城市的风险暴露程度不同，其中布里斯班和阿德莱德可能更早受到冲击。
“过去几个月，布里斯班的挂牌量同比上升，这可能表明卖家正试图趁当前价格出手。”
他表示，对于财务承压的房主而言，卖房通常是最后一步，而接下来最关键的观察指标将是失业率的进一步上升。
他还补充，未来走势还取决于燃油价格是否持续高位，但整体来看，市场可能趋软，清盘率下降、挂牌量上升。
压力先体现在行为，而非抛售
Domain研究与经济主管Dr Nicola Powell表示，虽然大多数房贷持有人目前仍处于相对稳健状态，但燃油、建筑成本以及家庭账单上涨的影响已经开始显现。
她说：“我认为澳大利亚人正在收紧开支，尽力保持韧性。”
“目前家庭仍处于调整阶段，还没有进入困境阶段。”
她指出，要进入真正的“困境阶段”，需要看到失业率上升以及储蓄缓冲耗尽，一旦这两点出现，违约率才会开始上升。
“但我们也要记住，目前困境房源仍处于历史低位。”
Powell表示，压力首先会反映在行为变化上，而不是立即出现被迫出售，负担较重和价格较低地区将最先受到冲击。
“在悉尼，这类区域包括Blacktown。从Domain最新数据来看，这些区域一直是困境房源较多的地方。”
“例如布里斯班目前困境房源比例最高，其他区域还包括Parramatta、Hawksbury和Canada Bay。”
她还指出，其他早期信号包括再融资增加、贷款期限延长以及储蓄逐步被消耗。
“RBA最新金融稳定报告显示，房贷逾期率仍然很低，说明很多人仍在提前还款。这表明当前风险仍较低，我认为家庭可以挺过2026年。”
一线感受：压力已经来了
但在悉尼从事房贷业务的Two Red Shoes经纪人Rebecca Jarrett-Dalton看来，这些预警信号已经在现实中出现。
她说：“我们还没有看到大规模困境抛售，但电话已经被打爆，很多人都在提前锁定房贷利率。”
“这通常就是困境房源出现前的第一步信号。”
“大家都很焦虑，生活压力很大……我几乎没有客户现在感到轻松。他们只是为了生活而工作，没有任何余地。”
她表示，很多人最关心的是加油成本，甚至有人为了维持开支开始取消房屋保险。
“我也看到一些人重新选择30年房贷来降低月供，虽然比例不高，但确实存在。大多数人还是在尽力锁定固定利率。”
“虽然不少人还有储蓄缓冲，但并不多，大概只有1万到2万澳元。”
“我确实担心未来会出现更多被迫出售，但目前市场还在勉强支撑。”
建筑业迎来超强逆风，房价下跌信号凸显
对房市前景有直接影响的建筑业也迎来了逆风。
受中东冲突推高建筑成本以及加息抑制需求的双重影响，澳洲两大上市住宅开发商Stockland和Mirvac的盈利预期正面临压力。多家机构下调了这两家公司的评级和盈利目标。
Citi分析师已将Stockland和Mirvac的评级从“买入”下调至“中性”。他们指出，虽然今年利润率仍有望维持，但今年及明年累计约18%的成本上涨，将从2027财年开始侵蚀利润空间。
由SurajNebhani带领的分析团队表示：“尽管当前信贷限制仍较有限，但建筑成本上升预计将对开发商利润率形成压力，尤其是在2027财年及之后。”
“我们预计2026年开发商销售将逐步放缓，并对2027财年盈利产生负面影响，全国房价可能出现1%至5%的下跌。”
成本飙升：油漆、钢材、水泥全面涨价
受美国与以色列主导的冲突影响，建筑成本显著上升：油漆价格上涨约10%，钢材上涨15%，水泥等建材还被加收附加费。这不仅冲击上市地产公司的投资者，也推高了购房者的成本。
不过，Citi认为，尽管成本上升，短期内房价仍将小幅下跌，但跌幅不会像此前预测的最高5%那样大。
“我们目前预计2027财年房价仅小幅下跌1%至2%，部分原因是移民带来的强劲需求以及供应不足，随后价格将趋于稳定。”
股价承压：两大开发商表现疲弱
Mirvac股价今年以来已下跌超过15%，跌幅超过S&P/ASX 200 A-REIT指数的13%。周四早盘再跌1.6%至1.74澳元。
Stockland股价今年以来累计下跌近30%，周四报4.04澳元，基本持平。
另一家机构Barrenjoey也下调了两家公司盈利预期，但维持原有评级。其分析指出，仅今年建筑成本就将上涨9%至11%，叠加借贷能力下降，将在未来两年内令每股运营收益最多下降7%。
由BenBrayshaw带领的分析团队表示：“住宅需求依然强劲且供应受限，但建筑成本上升（尤其是燃油价格传导至供应链）以及借贷能力下降，正在形成明显压力。”
尽管下调盈利预测，Barrenjoey仍维持对两家公司“增持”评级，认为当前估值“并不高”。不过其也下调了12个月目标价：Stockland从5.90澳元下调至5.20澳元，Mirvac从2.15澳元降至1.95澳元。
加息预期未变：现金利率或升至4.6%
两家机构均预计，澳洲央行今年还将再加息两次，使累计加息次数达到四次，现金利率从当前的4.1%升至4.6%。
在成本和融资环境快速变化的背景下，公寓项目受到的冲击将大于独立住宅。
Barrenjoey预计，今年house&land（土地+住宅）项目的建筑成本将上涨9%，而公寓项目涨幅高达11%，远高于过去两年2%至5%的年通胀水平。
分析师指出：“公寓成本上涨更为明显，因为中高层建筑更依赖混凝土、模板工程以及机电等施工环节，而这些领域当前产能紧张。”
“此外，分包商破产风险也更高。相比之下，独立住宅建设中木材占比更高，而该领域仍存在一定供给。”
后花园有话说：从监管收紧到成本上升，再到加息压力叠加，澳洲房地产市场正进入“表稳内紧”的阶段。短期来看，房价或承压、交易放缓已成共识；中长期则取决于就业与利率走势。一旦失业率上行叠加储蓄消耗，市场风险或加速释放。当前更像是风暴前的蓄力期，真正考验或仍在后面。
