贷款承诺断崖式下降！投资客先撤，澳洲信贷引擎开始熄火？

后花园 8月13日 报道：

澳大利亚住房金融正在进入更慢的阶段。某央行在8月货币政策报告中指出，新住房贷款承诺近期出现“急剧”下降，主因是投资者在高利率、市场转弱和投资房税制改变的共同作用下减少入市。新贷款承诺通常领先于审批和结算，因此这一变化被视为未来住房信贷活动的前瞻指标。

截至6月，整体信贷增长仍未明显失速，按六个月年化口径计算增长8.6%。但央行预计，随着住宅价格下行逐步传导至抵押贷款，住房信贷增速将在未来数月放缓。自5月报告以来，住房信贷的六个月年化增速已下降约0.5个百分点，显示压力开始从交易市场扩散到银行账本。

投资者是本轮收缩的关键。央行认为，已建住宅市场走弱、利率上升，以及近期涉及负扣税和资本利得税的政策调整，共同削弱了投资房融资意愿。某大型银行披露的情况也佐证了这一趋势：自5月以来，该行按揭申请减少15%，其中投资者申请下降28%。

这并不意味着家庭资产负债表立刻恶化。央行仍指出，许多借款人过去积累了较强的对冲账户和重提款账户余额，具备一定还款缓冲。但第二季度流入这些账户的额外还款略有下降，说明家庭防御性储蓄的力度也在发生变化。

值得注意的是，住房按揭放慢并未拖累所有信贷。企业债务增长仍较强且覆盖多个行业，工业与房地产相关行业是近期重要贡献者。这种“住户更谨慎、企业仍扩张”的分化，可能与企业利用融资进行运营、设备和项目调整有关，但也需要观察住房市场持续走弱是否最终影响商业投资信心。

对购房者而言，贷款承诺下降不代表审批会自动变容易。银行仍会评估收入、支出、利率压力测试和抵押物价值；对投资者而言，税制和融资成本变化后，现金流回报的权重正在高于单纯的资本升值预期。市场接下来要观察的，是贷款承诺下降会否进一步压低成交量，还是随着价格调整释放新的自住需求。