突发！澳洲央行公布议息决定，房贷族五味杂陈！ANZ、NAB最新预测，房价或将大跌！

后花园2026年6月16日报道：

就在刚刚，澳洲央行公布了最新一期的货币政策声明，宣布维持现金利率在4.35%不变。

尽管通胀水平依然高于目标区间，但市场普遍预计央行将暂时按兵不动。

目前，澳大利亚通胀率为4.2%，明显高于央行2%-3%的目标范围。

此前，央行已连续三次加息，每次上调25个基点，不仅完全抵消了去年降息带来的宽松效应，还进一步收紧了金融环境。

今天央行的决定为背负房贷压力的家庭争取一丝喘息空间，但对于未来的利率走势，市场意见分歧明显。不过有一点共识十分明确——降息短期内基本无望。

加息派：年内可能还要再加两次

Westpac首席经济学家Luci Ellis曾在澳洲央行工作超过30年。她认为，虽然6月大概率维持利率不变，但今年年底前仍有可能再加息两次。

“如果我们对未来通胀走势的判断正确，那么央行很可能会发现实际通胀高于预期。”

“因此，我们仍然认为央行将在接下来的会议（8月和9月）继续加息。”

如果她的预测成真，澳洲官方现金利率将升至4.85%。

尽管这将进一步增加房贷家庭负担，但澳洲央行一直强调，高通胀对生活水平的破坏远比加息更严重，因此会采取必要措施将通胀彻底压制下来。

油价上涨或推高新一轮通胀

LuciEllis认为，多项因素可能让通胀持续高企，其中包括油价上涨带来的“第二轮通胀效应”。

她表示：“核心通胀（Trimmed Mean Inflation）正在逐步上升。”

“即使我们已经下调了油价预期，今年剩余时间的通胀水平仍将高于央行5月份的预测。”

她指出，建筑成本、餐饮消费以及邮政和快递服务等领域已经开始出现成本转嫁现象。

澳大利亚统计局数据显示，年度总体通胀率已从3月的4.6%降至4月的4.2%。

其中一个原因是3月份油价大幅上涨，而4月份燃油消费税临时减半，在一定程度上缓解了价格压力。

不过随着燃油税优惠将在6月30日结束，再加上美国与伊朗冲突的不确定性，油价未来可能再次上涨。

更受央行关注的核心通胀指标——剔除季节性和波动性因素后的Trimmed Mean Inflation——截至4月的年度涨幅已升至3.4%，显示澳洲经济内部的价格压力依然顽固。

无论是总体通胀还是核心通胀，目前都明显高于央行目标区间。

最低工资上涨也可能带来压力

LuciEllis还指出，近期澳大利亚提高最低工资标准的决定，可能进一步增加通胀压力。

她表示：“此次工资涨幅高于市场预期，这将推高部分服务业价格，尤其是在人工成本占比较高、且大量员工受行业工资标准约束的领域。”

AMP经济学家My Bui也持类似观点。

她此前曾表示，公平工作委员会（Fair Work Commission）决定将最低工资提高4.7%，未来可能进一步推高通胀。

“预计这一决定将在明年推动整体工资增长率提高约0.6个百分点以内。”

“最大的风险在于工资上涨压力向更广泛的私营部门扩散。”

她认为，企业在面对更高的人力成本和原材料成本时，最终仍会通过涨价转嫁给消费者，而这将进一步加剧已经十分顽固的服务业通胀。

经济放缓令央行陷入两难

不过，持续加息也面临越来越大的挑战。

LuciEllis指出，除了能源价格趋于稳定以及国际局势改善之外，近期多项澳洲经济数据均弱于市场预期。

她表示：“消费者支出似乎已经停滞。”

“税制改革引发了房地产市场的不确定性，而消费者信心调查结果也持续走弱。”

“未来几个季度，GDP增长数据很可能表现疲软。”

降息派：下一步或许是降息，只是时间未定

与Westpac的观点不同，澳洲主要银行对于未来利率走势看法出现明显分歧。

NAB首席经济学家Sally Auld认为，近期经济数据表明澳洲经济正在失去增长动力，因此调整了对利率走势的判断。

她表示：“下一步利率调整更有可能是降息，只是时间尚不明确。”

她指出，与今年2月相比，目前经济环境已发生明显变化：当时经济增长高于趋势水平，经济运行超过产能极限，市场也不确定当前利率是否足够具有抑制作用。

“如今这些条件都已经不存在。”

NAB因此成为继澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）之后，第二家预测澳洲将在2027年开始降息的四大银行。

澳洲联邦银行经济学家Trent Saunders和Ashwin Clarke预计，央行将在2027年5月之前维持利率不变。

不过他们也提醒：“未来风险更偏向于利率在更长时间内维持高位。”

汇丰银行（HSBC）首席经济学家Paul Bloxham同样预计，央行将在连续三次加息后暂停行动，并于2027年重新开启降息周期。

他表示：“通胀仍然过高，而且短期内可能进一步上升。”

“但央行为应对这轮通胀已经采取了大量措施，更重要的是，这些措施正在发挥作用。”

“尽管不排除进一步加息的可能，但经济增长放缓最终会促使央行选择暂停加息。”

“随着经济逐步走弱，以及通胀在2026年底和2027年逐步回落，我们预计降息将从2027年第三季度开始。”

财经名嘴喊话央行：澳洲人已经撑不住了

澳大利亚知名财经主持人、Compare the Market经济总监David Koch公开呼吁央行不要再次加息，称许多澳洲家庭已经无力承受更高利率。

截至目前，澳洲央行已在2026年的三次会议中全部选择加息，将现金利率从3.6%提高至4.35%。

DavidKoch表示：“这些加息都是税后收入承担的成本。”

“要应付这些额外支出，一个家庭每年大约需要多赚6000澳元。”

“绝大多数人根本不可能凭空变出这笔钱。”

“这意味着很多家庭不得不削减假期、外出聚餐以及亲子活动等开支。”

数据显示，过去三次加息已经让澳洲平均73.6万澳元房贷的月供增加约342澳元。

DavidKoch认为，央行低估了澳洲家庭在高利率与高生活成本双重夹击下承受的压力。

“他们正被压得喘不过气来。”

“连续三次加息、油价上涨以及税改带来的不确定性，尤其是对小企业主而言，正在迫使所有人进入‘冬眠模式’。”

他警告，如果央行继续加息，对经济造成的损害可能难以逆转。

“我最担心的是，这些冲击最终会引发失业率大幅上升。”

“失业往往是经济下行周期中最后恶化的数据指标。”

“但一旦开始恶化，往往来得非常突然，而且极难控制。”

在利率环境依然紧缩的情况下，房价也在承压。

ANZ和NAB同时下调预测，澳洲房价或迎来大跌

澳大利亚四大银行对于未来房价走势的判断，正在出现明显转变。

过去几天里，ANZ和NAB相继改变立场，加入越来越多经济学家的行列，预测澳洲主要城市房价即将进入明显下跌周期。

而市场释放出的信号已经越来越难以忽视——卖家大量涌入市场、房源积压不断增加，以及拍卖成交率长期徘徊在50%左右的低位。

就在堪培拉周一仍围绕取消房地产投资税收优惠政策展开激烈（但更多是象征性的）争论之际，这项政策所产生的实际影响已经开始显现。

其中包括取消“负扣税”（Negative Gearing）等房地产投资税务优惠措施。

Westpac消费者银行业务负责人Carolyn McCann上周透露，自5月预算案公布以来，仅仅三周时间，投资房贷款申请量就下降了20%。

这一数据几乎消除了市场对于政策影响程度的所有疑虑。

有理由相信，Westpac所经历的情况也正在其他银行同步发生。

如果确实如此，那么这将意味着房地产市场正在经历一场规模巨大且几乎瞬间发生的转折。

ANZ和NAB随后公布的预测数据，更是令人震惊。

ANZ预计，澳洲首府城市房价将在2026年下跌2.1%。

而就在不久前，该行还预测今年房价将上涨2.8%。

换句话说，其预测在短时间内出现了接近5个百分点的巨大逆转。

更值得注意的是，ANZ目前预计房价在明年还将进一步下跌。

NAB的观点与ANZ高度一致。

该行目前预测，2026年首府城市房价将下跌约2%，而此前的预测则是上涨2%。

虽然拟议中的资本利得税（Capital Gains Tax）改革并非导致房价转向的唯一原因，但无疑成为压垮市场信心的最后一根稻草。

虽然全国房价整体下跌2%至3%看起来似乎并不算严重，但这一平均数字掩盖了澳洲最大两大市场——悉尼和墨尔本——更加惨烈的价格调整。

自2026年以来，这两座城市的房价已经明显走弱。

与此同时，其他首府城市的房价此前仍保持一定韧性。

然而，随着中型城市房价逐渐触顶甚至开始转跌，悉尼和墨尔本此前被掩盖的跌势正在彻底暴露出来。

ANZ预计，今年澳洲两大城市——悉尼和墨尔本——房价跌幅将达到约8%。

该行经济学家警告：“这种疲软正在向全国蔓延，我们预计明年所有首府城市都将出现房价下跌。”

NAB同样认为，全国八大首府城市房价下跌的主要原因，将来自悉尼和墨尔本6%至7%的房价跌幅，以及中型城市市场明显降温。

投资者撤离将使房地产信贷增长由盛转衰

投资者活动的持续退潮，将使投资房贷款增长出现戏剧性变化。

数据显示，投资类住房贷款年增长率此前预计可达到10.4%的高点，但如今预计将在今年第三季度转为同比下降0.8%。

自住房买家的贷款需求虽然不会出现同等幅度的下滑，但整体住房信贷增长预计将缩水超过一半。

ANZ经济学家预计：“住房信贷总增长率将在2028年初降至仅2.9%，而2026年第一季度这一数字仍高达7.1%。”

长期来看房价仍会上涨，但投资者或多年难回归

专家认为，从长期来看，澳大利亚住宅房地产价值仍将恢复上涨趋势。

但问题在于，经历这轮政策冲击后，受到重创的投资者可能需要数年时间才会重新进入市场。

至于部分经济学家预测的2028年房价复苏，其背后主要基于两个前提：

一是未来利率将开始下降；

二是特朗普不会再次引发新的重大国际冲突，从而打击市场信心。

然而现实是——这两个条件，目前一个都无法保证。

后花园有话说：此次澳洲央行按下“暂停键”，并不意味着加息周期已经结束。从当前情况来看，高通胀与经济放缓正同时存在，令央行陷入两难。对于房贷族而言，最坏的或许不是利率维持高位，而是不确定性持续存在。与此同时，房地产市场正在出现明显降温迹象，投资者信心受到税改预期和融资成本上升的双重冲击。未来12个月，澳洲楼市或将进入调整期，尤其是悉尼和墨尔本等核心市场，面临更大的下行压力。对于买卖双方来说，接下来或许都需要做好迎接市场新周期的准备。