政策引发连锁反应！经济学家：2026澳洲房价稳步走高！
后花园 新西兰 11月25日 报道：
多年来，对澳大利亚房产市场的预测总是充满变数，即便是专家也常常判断失误。然而，根据Domain最新发布的《2026年预测报告》，一个趋势似乎难以避免：未来一年，澳洲房价将继续上涨，住房可负担性将进一步恶化。经济学家Cameron Kusher甚至认为，在某些城市，这份报告的预测可能还"有些保守"。
Kusher指出，预测市场走向的最大挑战在于"意料之外的状况"。过去一年，利率市场的预期经历了多次反转。当前，官方现金利率在2025年经历三次降息后稳定在3.6%，市场普遍认为进一步降息的可能性不大。这种利率的稳定性可能会在心理层面上对2026年的房价增长起到一定的抑制作用。
然而，政府政策成为了影响市场的另一个巨大"变量"。例如，政府将"首套房担保计划"（Home Guarantee Scheme）变为无上限、仅受房价限制的政策，以及即将推出的"先租后买计划"（Help-to-Buy Scheme），都极大地刺激了市场需求。这些政策的直接后果是，2025年澳洲房市需求激增，价格加速上涨。
Domain的报告预测，到2025年底，澳大利亚首府城市的中位房价将跃升9%，单元房价格上涨7%。进入2026年，房价预计将进一步增长，其中独立房上涨6%，单元房上涨5%。报告的核心观点是，2026年上半年的价格增长将更为强劲，下半年则会有所放缓。
Kusher特别强调了一个经常被忽视的现象——"升级链"（upgrading chain）效应。他解释说，政府的激励政策虽然主要面向首次购房者，但其影响却波及了整个市场。
当首次购房者利用政策优势入市后，他们所购买房产的卖家则获得了升级到更昂贵住宅的资金和机会。这些卖家继而成为"升级买家"，推动了中高端市场的交易，而卖给他们的业主又会继续寻找下一套更贵的房子。这个循环不断持续，形成了一条贯穿整个市场的"升级链"。
Kusher分析道："这条升级链条正在为整个房市注入需求，推动每一个细分市场的价格上涨，而不仅仅是首次购房者所关注的价位。"
目前，这一效应给潜在购房者带来了巨大挑战。一方面，市场上的房源总量仍然偏低，尽管春季有所回升，但供应依然紧张。另一方面，对于许多希望"卖一买一"的升级者来说，同步完成交易非常困难，他们可能需要在交易间隙进入租赁市场过渡。然而，当前极低的租赁空置率使得找到合适的临时住所变得异常艰难，甚至"在某些情况下是不可能的"。
Kusher总结说，虽然政府将这些计划视为仅仅帮助首次购房者的工具，但它们在供应紧张和租赁市场紧缩的背景下，对整个市场产生了严重的连锁反应，其影响范围和深度远超预期。
