联邦预算案引爆超级黑天鹅！全澳房产拍卖全线雪崩，悉尼清盘率惨跌

后花园6月3日报道

独家拍卖数据显示，全澳各大首府城市的住宅拍卖清盘率在联邦预算案（Federal budget）公布后随之全线雪崩，且至今仍处于持续下行的恶性循环之中。

根据 PropTrack 发布的最新数据显示，这波房地产市场的低迷在悉尼表现得最为惨烈。在预算案出台后的第一个周六（5月17日），悉尼的房产拍卖清盘率骤降至可怜的 39%，同时有高达 285 场拍卖因无人问津而被迫撤回。

放眼全澳，上周六计划参与拍卖的物业中最终仅有 47% 成功售出。除去传统圣诞及元旦假期这一特殊时段，这一数据直接创下了自 2020 年 5 月以来的最低谷。市场普遍担忧，政府拟议针对“负扣税（Negative gearing）”以及“资本利得税（CGT）优惠”的全面改革方案，已经沉重打击了买家信心和投资者的入场意愿。

各大首府城市集体入冬：布里斯班、阿德莱德全线失守

PropTrack 数据显示，布里斯班的拍卖市场自 2026 年初以来同样在急剧恶化：

布里斯班：今年年初，该市的清盘率曾一度风光维持在 60% 以上，但在预算案公布前夕便开始掉头向下。预算案落地后的首个周六，清盘率直接腰斩至 36%，并有 16 场拍卖流产撤回；随后一周进一步阴跌至 35%；到了上周六情况继续恶化，最终仅有 30% 的房产在拍卖槌下成交，跌至 2025 年 3 月 9 日那一周以来的历史最低点。

珀斯：5 月 17 日同样录得年内最差战绩之一，拍卖清盘率仅剩 33%。

阿德莱德：今年早些时候，该市清盘率曾牢牢焊死在 70% 至 80% 的高位区间，但到了 5 月 24 日已一路失守至 58%，流产撤回的拍卖数量也创下了年内新高。

墨尔本：市场表现虽然相对抗跌，但在 5 月底也录得其 2026 年以来的最差战绩，勉强维持在 51%。

REA Group 经济分析师 Luc Redman 直言，目前大多数首府城市的拍卖清盘率，已经跌回了澳联储（RBA）自 2022 年开启疯狂加息周期以来的最低点。

清盘率雪崩意味着什么？“通常情况下，这一指标告诉我们，买家和卖家的价格预期已经完全脱节。站在买方的角度，他们认为目前的房产价值应该低于卖方设定的拍卖保留价，”Redman 解释道。“这往往是房价面临下行压力的早期信号。”

专家拆解：加息是罪魁祸首，供需黑洞让房价不至于崩盘

Redman 坦言，围绕联邦预算案引发的买家心理恐慌确实加速了市场的降温，但持续走高的贷款利率才是房价放缓的头号元凶。

针对广受争议的税制改革（负扣税和资本利得税），他给出了相对客观的研判：“在未来的 12 个月中，这些税改对房价的实际冲击可能比较有限。由于政策在设计上包含‘老人老办法（Grandfathering，即已持有的资产不受新政影响）’以及跨资产类别的广泛调整，对比没有税改的情况，负扣税和资本利得税的变化预计只会导致房价出现微幅下滑。

这是因为支撑市场的基本面：即供求关系没有变。 目前市场上依然面临着严重的房源短缺，而历史经验反复证明，这种供需脱节往往会强行推高房价。”

此外，Redman 指出，拍卖撤回数量的飙升同样值得高度警惕：“当买家的关注度和意愿低到根本无法支撑一场拍卖时，撤回就会集中爆发。在历史规律中，这与现金利率的走高呈高度正相关。在 2022 年加息周期开启之初以及本轮加息的过程中，撤回率都曾频繁冲高。”

Ray White 新州及领地拍卖主管 David McMahon 则指出，最近的成交案例正在逼迫市场建立一个新的底部价格标准。

“在目前的宏观环境下，我们对房东给出的建议始终如一：任何一场拍卖只要能吸引两个或以上的注册买家举牌，这就已经是一个非常积极的信号了，因为真正的市场竞争依然在主导着最终的成交结果。目前买方的行为模式极其谨慎，在经历了最近的一系列市场和经济震荡后，大批买家正在重新审视和清算自己的财务承受能力。”