建房太多、买家信心不足...房价要凉多久？专家给出解读

后花园9月3日报道

房产专家 Tony Alexander 在最新专栏中指出，市场分析师普遍认同，新西兰房价在秋冬季节持续走弱。全国平均跌幅为 2.5%。其中，奥克兰和惠灵顿的跌幅接近 4%，坎特伯雷仅为 1.5%。

尽管同期成交量有所上升，但价格依然低迷。Alexander解释，主要原因在于就业不安全感加剧。2024年初，仅有 14% 的房产中介表示买家担心工作稳定性；但到去年6月，这一比例飙升至 56%，目前依然维持在 53%。

另一个制约因素是人口增长乏力。净移民走弱，越来越多新西兰人尤其是年轻人移居澳大利亚。Alexander提到，每月进行的投资者调查显示，对低移民水平的担忧，几乎与对持有成本（如保险和地税）的担忧一样强烈。

目前市场挂牌量仍然处于高位，买家普遍认为“时间在他们这边”。根据调查，净26% 的中介认为，新西兰依旧是一个典型的买方市场。

不过，近期一些指标有所改善。例如，净55% 的中介表示市场上首次购房者增加，较8月的42%明显上升；而净14% 的中介认为投资者回流，远高于上月的3%。然而，Alexander提醒，这种改善可能只是季节性效应。春季历来会带动市场活跃，卖家预期买家增多，而买家也期待更多新房源上市。

展望未来，他认为，房地产市场在夏季可能会逐渐好转，主要受益于降息的滞后效应，以及预计到2026年因借贷成本下降、农场收入改善而带来的整体收入增加。但他同时指出，房价未必会出现明显上涨，预计 2026年均值涨幅约为5% 较为合理。就业安全感的缺失仍将抑制需求，至少会持续到明年。

供应端同样在抑制房价反弹。新西兰统计局最新数据显示，新建住房许可仍维持在 年化约3.4万套，这一水平已持续两年。虽然相比2022年中峰值 5.1万套 已经回落，但相对于人口规模，这一建设强度仍接近过去半个世纪的平均水平（约0.65%）。

Alexander强调，稳定而充足的供应是当前住房市场动态的关键变化。需求不足的情况下，供应增加会拉低价格，如今年走势所示。随着需求逐步回升，市场会趋于平衡，但如果新房供应不显著收缩，房价涨幅仍将受到限制。