高位接盘、负资产压顶：新西兰”首次置业“主陷转贷困局

后花园 新西兰 9月29日 报道：对于许多过去3年实现“上车”梦想的新西兰首套房购买者而言，喜悦或许是短暂的。随着房地产市场从疫情后的高点回落，他们中的不少人正面临着一个严峻的现实：房产价值缩水，资产净值（equity）大幅减少，甚至陷入“负资产”状态。这使得他们被牢牢“困”在当前的贷款银行，无法享受到市场上激烈的“转贷”优惠。

抵押贷款顾问们指出，尽管近期房价的下跌为新买家进入市场创造了机会，但对于那些在市场高峰期（如2021年中期）或下跌初期购房的人来说，情况则大不相同。他们的房产价值平均下降了8%至15%，导致其资产净值严重缩水。

Squirrel首席执行官David Cunningham表示，这个问题在奥克兰和惠灵顿的购房者中尤为突出。“如果你是那批以高贷款价值比（LVR），甚至是80%的LVR购房的人，而房价下跌了高达25%，你很可能就陷入了负资产。如果你想再融资，那会非常令人沮丧，因为你根本动不了。”

通常情况下，当房产价值下跌，借款人的资产净值低于银行要求的最低标准（通常是20%）时，他们就很难再向其他银行申请转贷。而目前，各大银行为了争夺新客户，正激烈地推出数千纽币的现金返还（cashback）等优惠措施，但这些“福利”对于被困的房主来说，却成了“看得见，摸不着”的蛋糕。

Loan Market的抵押贷款顾问Bruce Patten举例说明了这一困境：“比如，你在2021年中期花了100万纽币买房，借了90万。现在房产价值平均跌了8%到15%，你的资产净值就没了。”

他建议，除非财务上实在无法支撑，否则房主应该“按兵不动”，等待市场回暖。“如果你耐心等待，未来三年内，你可能会回到能够行动的位置。但最不该做的事情，就是在市场低谷时卖掉你在高峰期买的房子。”

不过，也并非完全没有出路。Key Mortgages的Jeremy Andrews指出，在某些情况下，再融资仍然是可能的。例如，如果当前的贷款机构收取的利率过高，或者贷款条款不利。他提到，新西兰央行对于“等额”再融资（贷款金额不增加）提供了LVR限制的豁免，这有助于防止人们被锁定在单一贷款机构。在某些情况下，主流银行甚至可能为高LVR贷款的转贷提供现金返还。

专家建议，面临困境的房主应寻求专业的抵押贷款顾问帮助，评估自身情况，看再融资是否可行，并找到最适合自己的银行和方案。