房主狂喜！新西兰利率迎来史诗级回落！央行再放信号，奥克兰房价率先“暴动”
后花园2025年10月10日报道：根据9月的房价指数，奥克兰地区的平均房产要价在一个月内上涨3.7%，自今年5月以来首次重返百万纽币大关。尽管价格出现反弹，但房源数量也同步激增，经济学家对此持谨慎态度，认为市场前景并非一片光明。
重返百万大关！奥克兰房价回升3.7%
数据显示，今年9月，奥克兰的平均房产要价达到 $1,024,850，环比8月出现3.7% 的显著增长，此增幅领跑全国。然而，若与去年同期相比，该价格仍有 1.6% 的小幅下跌。这是自今年5月以来，奥克兰的平均要价首次回到百万纽元以上。
专家表示：“随着天气转暖，这一迹象是否意味着市场正在回暖，还是仅仅是数据上的一个短暂波动，我们将密切关注。”
然而，房地产数据分析机构CoreLogic NZ的首席房地产经济学家Kelvin Davidson对此泼了一盆冷水，他将这次价格上涨形容为“虚假的黎明”。
他强调：“单月的数据并不能构成一个趋势，这只是卖家的要价，而非市场的实际成交价。目前市场情况相当复杂。”
Davidson进一步解释说，尽管市场出现了一些复苏迹象，但同时也面临着即将到来的大选和潜在的利率上调等不利因素。“我不会对此过于乐观，”他补充道，“市场充满了各种好坏参半的信号。”
全国房市供应量大增，买家迎更多选择
从全国范围来看，9月份的平均房产要价为$835,350，环比微涨 1.3%，但同比仍下跌 1.6%。
值得关注的是，9月份挂牌出售的房源数量环比8月激增了 24%，与去年同期相比也增加了 5.9%。专家认为，这对买家而言无疑是个好消息。“一段时间以来，买家一直因房源短缺而苦恼。现在，他们有了更多的选择。”
在所有地区中，Gisborne地区的平均要价跌幅最大，环比骤降 12.1%，至 $618,850。这表明不同区域之间的市场表现正出现明显分化。
虽然单月数据不足以构成趋势，但如果利率继续下行，市场的活跃度有望进一步提升。
对此，新西兰央行已经提前透露信号。
央行“猛药”之后再放风：未来或继续降息
本周，一位经济学家指出，新西兰储备银行（RBNZ）采取的50个基点大幅降息，凸显了扭转当前经济颓势所需付出的巨大努力。央行货币政策委员会达成共识，将官方现金利率（OCR）从3%下调至2.5%，这意味着在短短一年多的时间里，新西兰的基准利率已从5.5%骤降至2.5%。
更为市场关注的是，储备银行明确表示，对中期内采取进一步降息持“开放”态度。此前，包括ASB、Westpac和Kiwibank在内的多家银行经济学家预测了0.5%的降幅，而ANZ和BNZ的经济学家则预测了更为温和的0.25%降幅。
对于大多数背负抵押贷款的房主而言，好消息是，由于市场已提前预期降息，近几周银行的固定期贷款利率已在持续走低。新西兰最大的银行ANZ本周也宣布下调其多项浮动利率。
Cotality首席房地产经济学家KelvinDavidson评论称，这次“更大规模、前置性的0.5%降息”可能是央行眼中“最无遗憾的选择”，而不是采取更为保守的“观望”态度。
他认为：“降息决定的直接、即时影响对房地产市场可能不会太大，毕竟银行已经提前下调了抵押贷款利率，尤其是一年期固定利率。”
“总而言之，要让经济重回正轨需要付出巨大努力，希望今天的决定能成为必要的‘休克疗法’，让各方重新振作起来，” Kelvin Davidson补充道，“我们最近看到的经济复苏‘绿芽’应该会在2026年全面显现，随着失业率再次下降，明年房价似乎很可能会上涨。但债务收入比上限是我们在预测中期房价增长规模和速度时需要保持谨慎的一个原因。”
在政治层面，政府对降息表示欢迎，称其“将继续专注于负责任的经济管理”。然而，反对党工党则认为，此举恰恰表明新西兰经济正处于“危机”之中。
储备银行在决策纪要中写道：“2025年年中的经济活动表现疲软。部分原因是国内某些行业的商品和服务供应受到限制，以及全球经济政策不确定性的影响。”纪要同时指出，“家庭消费正在复苏，部分得益于利率下降，而高企的商品价格继续支撑着第一产业。” 但是，“房价持平，住宅和商业投资依然疲软。”
因此，委员会“对未来根据需要进一步下调OCR持开放态度，以确保通胀在中期内可持续地稳定在2%的目标中点附近。”
在央行宣布降息之前，主流银行已提前行动，纷纷下调了房贷利率，而部分利率更是迎来了史诗级下砍。对于房主们来说，当前最纠结的莫过于是否锁定长期利率。
新西兰5年期利率史诗级回落
据知名经济评论员指出，五年期房贷利率降至4.99%，可能“已经低到极限”，对于想“一劳永逸”的借款人来说，是个值得考虑的机会。
在官方现金利率（OCR）下调至2.5%之前，西太平洋银行（Westpac）率先将五年期特惠利率下调至4.99%，预计其他银行也会陆续跟进。
经济学家Tony Alexander表示，对于像他这样偏保守的借款人来说，4.99%是一个适合锁定五年期的好利率。
这位前 BNZ 首席经济学家在本周的专栏中写道：“如果我现在要借款，我会很乐意以低于5%的利率锁定五年。”
回到2021年，Alexander曾建议新西兰人抓住银行提供的2.99% 五年期利率机会。那些听从建议的人成功避开了后来的加息潮，节省了数万纽币的利息。
他坦言，当时并未预见利率会迅速飙升，但他认为那个利率实在太划算，值得锁定。毕竟，疫情期间的超低利率迟早会结束。如今，他认为当前的房贷利率可能已接近底部。
他在周三 OCR 决议公布后告诉记者：“长期利率反映的是未来五年的市场预期，而不是未来几个月的走势。”
他还指出，央行往往会“放松得太久”，然后不得不通过“大幅加息”来控制通胀。Alexander建议，分散风险——将一半房贷锁定短期，另一半锁定长期——通常是个稳妥的做法。
“我们所处的世界越来越不确定，随时可能出现各种冲击。大家不该总是假设这些冲击一定会抑制经济、导致降息。有时候也可能反过来——只是没人知道什么时候会发生。”
GV Financial 的理财顾问GarethVeale则认为，五年期利率还有进一步下行的空间。
他说：“现在还不是锁定长期利率的时候，降息周期还没结束。”
他预测，一年期利率可能会降到3.99%，如果现在锁定五年期，就可能比未来的利率高出 1%。
“五年是很长的时间，”他提醒说，“长期锁定也意味着你要被同一家银行绑住更久。”
Squirrel Mortgages 的资深顾问Nathan Miglani同样建议客户暂缓，等到明年二三月再考虑锁定长期利率。“以前我们说‘低于5%就是好利率’，但现在的新标准是‘低于4%才算好利率’。”
他建议客户不要锁定超过三年的利率，以免未来计划有变时需支付高昂的违约金。
他说：“我见过最高的解约成本是3.4万纽币，所以我总会提醒客户，如果未来两三年不确定，就别锁太久。”
对于贷款额低于 35 万纽币的客户，他建议选择短期固定；而贷款超过50万纽币的客户，则应分散期限，分批锁定。
不过，如果未来两年期利率降到4.49%，他会建议客户果断出手。
Tella Mortgages 的首席执行官Andrew Chambers则认为，利率仍有下行空间。
他说：“在昨天之前，其实已经有几次明显的降幅，这说明银行已经预见到市场走势。长期利率可能要到 11 月才会进一步下调，但我相信那是迟早的事。”
Chambers预测，其他大型银行会跟随 Westpac，推出4.99%的五年期利率，但他同样不建议现在锁定长期。
他说：“现在一年期更稳妥，短期更灵活。大家都知道，今年还会有一次25个基点的降息，估计到圣诞节前，各类利率都会进一步下调。”
那么，在利率大幅下降的同时，屋主们究竟应该提前还贷，还是大胆投资呢？
目前，主流银行的一年期固定利率已降至4.49%左右，与2023年8月平均7.1%的高点相比，降幅显著。
这意味着，一笔50万纽币的抵押贷款，每周的还款额可以从775纽币降至584纽币，一年下来可节省超过1万纽币。这笔"意外之财"让许多家庭在财务规划上获得了新的灵活性。
新西兰储备银行的数据显示，未来六个月内，将有32%的固定利率抵押贷款需要重新固定利率，另有12%的浮动利率贷款持有者也可以随时锁定新低利率。据Infometrics首席执行官Brad Olsen估算，这涉及到的抵押贷款总额高达1700亿纽币。
面对这笔多出来的现金，房主们普遍面临三大选择：
一、稳健派：加速还清房贷
许多家庭的第一反应是维持现有的还款额度，将节省下来的利息直接用于偿还本金。FisherFunds的KiwiSaver总经理David Boyle对此表示赞同，他认为这相当于一种"反向投资"，获得了无风险的确定性回报。
"对于仍有大量贷款未偿还的年轻家庭来说，这绝对是正确的选择，"Boyle说。"从长远来看，你会支付更少的利息，并且能更快地建立起家庭财富的'安全垫'，以应对未来可能出现的失业或经济下行风险。"
二、远见派：加码养老金（KiwiSaver）
另一个选择是将这笔钱投入到KiwiSaver等养老金计划中，为未来的退休生活增加储备。这种方式着眼于更长期的复利增长，有望在数十年后带来可观的回报。
三、进取派：寻求多元化投资
对于风险承受能力较高的家庭，他们可能会考虑将资金投入股票、基金或其他投资组合，以寻求比房贷利率更高的回报。然而，这也伴随着更高的市场风险。
值得注意的是，尽管利率下降带来了利好，但市场情绪依然谨慎。Brad Olsen指出，由于对就业市场的担忧，当前的消费者信心并不强劲。"人们的行为模式就好像他们随时可能失业一样，因此更专注于建立财务缓冲。"
因此，如何在利用低利率优势加速财富积累和保留充足的应急资金之间找到平衡，成为了摆在新西兰每一个房主面前的重要课题。这个选择没有标准答案，取决于每个家庭的财务状况、风险偏好和人生阶段。
