首次购房者稳住阵脚！投资者重返战场，新西兰房市进入“共存时代”

后花园10月8日报道

房地产投资者正在重返市场，且目前来看，这并未以首套房买家的利益为代价。

Cotality 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，虽然搬家的自住业主比往常更为谨慎，但首套房买家依然“活跃在高位”，而投资者也在稳步回归。

数据显示，投资者活动占市场的 24.6%，高于 2022 至 2024 年间的低点 22%。在奥克兰，这一比例为 25.9%，在汉密尔顿更高，达到 28.5%。唯一例外是惠灵顿，投资者仅占交易的 23.6%。

相比之下，首套房买家占市场 27.5%。Davidson 称这种状况是一个“令人满意的局面”：首购族仍保持高市场份额，同时投资者也在回归。

“这表明市场并非‘此消彼长’，而是可以双赢。目前这两类买家的市场份额都相当可观，而且交易量也在上升，房地产市场变得更加活跃。我认为现在可以说是‘人人有份’的状态。”

他指出，当前主要活跃的是小规模投资者：“很多是普通家庭，所谓的‘Mums and Dads’投资者，他们可能正购买首个出租物业，或在现有一两套房的基础上继续扩充投资组合。”

利率下降是投资者重新入场的重要推动力。Davidson 解释说，较低的利率显著减少了投资房所需的租金补贴支出。

“去年一处投资房可能每月要贴补 400 至 500 纽币，现在可能只需 200 纽币，现金流压力明显减轻。”

租金回报率和房价目前都较为平稳。Davidson 还提到，利息抵扣恢复至 100% 也帮助改善了现金流。

“过去投资收益主要依赖资本增值，但若无法维持房产持有，也谈不上收益。现金流一直是关键，而在过去一两年中，现金流状况已大幅改善，无论是在 Invercargill 还是 Whangārei。”

他指出，投资活动的增加确实可能带来价格上行压力，但截至 2025 年，目前抵押贷款投资者支付的房价中位数为 75.9 万纽币，较 2024 年的 77 万略有下降。相比之下，首套房买家的购房中位价为 70 万纽币，高于去年的 69.5 万。

他强调，投资者房价下降并非因为购买了更小的房屋。

“事实上，他们购买独立住宅的比例从去年的 66% 上升至 2025 年的 67%，虽然仍低于首套房买家和换房者，这两类群体各有约 75% 的交易是独立住宅。”

Davidson 认为，市场中确实出现了更多投资者，但同时“换房者”减少，因此不能简单认为投资者正在推高价格。

“我们的数据表明，他们购买的房产面积与去年相当，但支付的价格更低，目前几乎没有证据显示投资者在哄抬房价。看看现在的房价走势，就知道市场仍然相当疲软。”

他还指出，投资者普遍在寻找“捡漏”机会，并在谈判中更为强势。

“没人想多花钱，无论你是海外买家、投资者，还是首次置业者，大家都希望以市场价成交。”

此外，投资者也在积极购买新建住房，尽管这类房产已不再享有特殊税收优惠。

“新建房通常比现房更贵，也缺乏翻新潜力，而在当前平淡的市场中，翻新是部分投资者的重要策略。不过，新建房仍有吸引力，因为它们不受贷款价值比（LVR）和收入负债比（DTI）限制，意味着所需首付款更低、可贷额度更高。”

总的来说，Kelvin Davidson 认为，投资者的回归和首购族的持续活跃共同构成了一个更平衡的市场，但未来房价能否真正稳定，仍取决于利率走向与经济信心的恢复。