房东“十宗罪”：租客权益觉醒，违规房东将遭严判

后花园11月24日报道

在新西兰的租房市场中，租客如今拥有的主导权比过去多年都要强。

随着租金走软、可选择的房源增加，现在找房子可以说是难得的“好时机”。但问题是：作为租客，你真的了解房东必须遵守的法律吗？

近期的租赁仲裁庭裁决显示，不少房东仍然在触犯规则。

未经通知上门

房东不能随意跑到租客的房子，哪怕只是到院子里做点事情。

房屋检查需提前 48 小时通知

维修或保养需提前 24 小时通知若未提前通知，租客可申请惩罚性赔偿（exemplary damages），最高可达 1500纽币。

某案件中，一名房东未经通知来到租客家外，进入花园并对租客大喊大叫，指责他们把车停在共享车道。房东辩称自己是在邻近物业工作时“顺便看到的”。但法庭认为，无论是否跨入花园，只要提高嗓门、威胁终止租约，就已构成对租客“安宁享受权”（quiet enjoyment）的严重干扰。

如果房屋挂牌出售，举办开放日（open home）必须得到租客同意。

要求租客付专业清洁费

除非明确涉及宠物的特殊情况，房东不能强制租客支付专业清洁费，包括地毯清洁。

法律要求的只是：租客需把房子以“合理干净整洁”（reasonably clean and tidy）的状态归还。

Tenancy Advisory 的 Sarina Gibbon 表示，未来随着宠物相关新规生效，可能会出现灰色地带，但目前仍按旧规则执行。

收取宠物押金？现在还不合法

12月1日 之前，房东不得收取宠物押金。

Gibbon 表示，她每周都会遇到房东违法收取宠物押金的案例。

例如：

11月30日房东同意养宠物：不能收宠物押金

12月1日或之后同意：才可以

房子重新出租降价了，差额可以让前租客承担吗？通常不行

Gibbon 指出，房东一般不能要求提前解约的租客补偿新租金与旧租金的差价。

有案例中，租客在固定租期还剩半年时提前解约，房东随后以每周低 $10 的租金重新租出，并要求前租客补差额。但法庭裁定：

房东必须证明：降价是合理且必要的，并已尽最大努力获取最佳租金。否则无法索赔。

房东只能索取“合理成本”，例如广告费（如 Trade Me 刊登）。

拿走租客的物品？违法

房东不得挪用或扣留租客物品作为欠款抵押。

某案例中，房东不仅辱骂租客，还擅自进入房屋，把租客物品丢到屋外，并拿走一台价值 $4000 的电脑。结果被判：

1500纽币（安宁享受权被侵害）

3000纽币（归还及赔偿物品）

放任租金欠款累积？也不行

房东若不及时处理租金拖欠，法庭可能认定其未“尽力避免损失”（duty to mitigate loss），导致部分欠租无法追回。

房东必须及时：

发14天整改通知

启动协商或清偿安排

必要时终止租约

若放任几个月甚至更久，法庭可能拒绝房东追回全部欠租。

账单拖着不转交给租客？违法

例如奥克兰水费（Watercare）：房东必须 及时 把使用费用转给租客。拖延数月甚至数年后才一次性索要数千元，不被允许。

离开新西兰超过 21 天必须指定代理人

房东若离境超过 21 天，必须指定代理人代为处理事务。

租客想摆放 cabin？很可能涉及法律问题

Gibbon 指出：

若 cabin 被视为“车辆”（vehicle），可能不属于《住宅租赁法》管辖，房东随意附加条件可能侵犯租客权利

但并非所有 cabin 或 tiny home 都能在未获同意时搬入

情况复杂，建议寻求法律意见。

报复性行为（涨租、发通知）

房东不能因租客投诉或维权而涨租或发出搬离通知。

有案例中，租客在参加与房东的案件会议隔天就收到搬离通知。法庭裁定：房东存在“报复动机”（retaliatory motive），判赔 1500纽币。