美国房价暴跌引发担忧，澳洲市场能否独善其身？
后花园 新西兰 8月29日 报道：随着太平洋两岸房地产市场风云变幻，继新西兰房价暴跌后，美国部分地区也出现房价大幅下滑。然而，澳洲房地产专家表示，澳洲市场具有独特的供需结构，预计不会重蹈覆辙。
在全球房地产市场动荡不安的背景下，美国房价的急剧下跌正引发各界对澳洲市场前景的担忧。最新数据显示，美国50个最大都市区中，已有19个地区的房价中位数跌破2022年7月的水平，其中Miami录得过去三年来最大跌幅，达19%，Austin紧随其后，跌幅为15%。
Metropole Property Strategists创始人Michael Yardney在接受采访时表示，美国市场的疲软完全符合供应驱动型调整的特征。"美国市场正在下滑，因为许多城市在高抵押贷款利率冲击的同时，看到更多房屋进入市场，因此价格正在走软，"Yardney向news.com.au表示。
他进一步解释道："如果美国房主想要出售，他们必须迎合买家的需求，这往往意味着降价。澳洲的情况恰恰相反——我们没有足够的房产来满足需求。"
澳洲市场的独特优势在于其供需失衡的结构性特征。Yardney指出，澳洲正经历创纪录的人口增长、利率下降、买家和卖家信心上升，以及将提前释放首次购房者需求的政府激励措施，所有这些都发生在长期供应不足的背景下。
这种因素组合将"为已经激烈的有限库存竞争火上浇油，这就是为什么我们的住房市场将继续表现出色的原因"，Yardney说道。
政府新的购房者激励措施包括5%首付计划，该计划已从工党政府在选举期间承诺的2026年1月提前至10月实施。尽管经济学家普遍预测该计划将推高房价，但住房部长Clare O'Neil指出，财政部估计该计划在未来六年内只会使房价上涨0.5%。
值得注意的是，并非所有美国城市都处于低迷状态。纽约和洛杉矶的房价自2022年以来分别上涨了16%和18%。Austin、Denver和Miami等城市房价下跌的部分原因是疫情期间为容纳新居民而出现的建筑热潮，而这种热潮之所以成为可能，是因为这些州的法律使建房变得更加容易。
Yardney表示："与美国不同，我们的新住宅审批处于十年来的最低水平，建筑成本居高不下，许多开发商正在搁置项目，因为它们在财务上根本不可行。"
"与此同时，移民推动的人口增长正以创纪录的高速度运行。这种不平衡意味着需求持续超过供应。"
新西兰的房价也出现了暴跌，在疫情期间达到历史高点后开始下滑。同样，这也是供应过剩的故事。奥克兰的"升级分区"改革——放宽建筑高度和密度规定——导致住房供应增加。联排别墅和公寓在以前仅限于独栋住宅的地区如雨后春笋般涌现。
海外净移民下降以及各种政府政策也导致了房价下跌。当新西兰房价达到峰值时，Ardern政府禁止非居民外国人购买住房，这一举措类似于澳洲对外国买家的禁令。
政府还取消了类似于澳洲负扣税的投资者税收优惠——房东能够从租金收入中扣除抵押贷款利息的能力。同时延长了"明线测试"的门槛，这有点像对家庭住房以外的房产出售征收资本利得税。
尽管现任Luxon政府已经逆转了税收变化，但市场仍在下行趋势中。
