买家信心高涨，房价反弹进入倒计时？现在上车究竟是“抄底”还是“接盘”？

后花园9月1日报道

“现在可能正是买房的好时机。”

这不是专家忽悠上车，而是民意调查的结果。

最新ASB住房信心调查显示，尽管市场状况低迷，买家乐观情绪依然坚挺。

在最新的调查中，涵盖7月前的三个月，净26%的新西兰人认为现在是买房的好时机（选择“是”的比选择“否”的多出26%），仅略低于上一季度的28%，但仍处在历史高位。

ASB 首席经济学家 Nick Tuffley 表示，最新住房信心调查显示，买方情绪正处于强势水平。

什么因素让现在被认为是买房的好时机？为什么多数买家依然迟疑？

降息进行时

央行政策

自 2021 年底至 2023 年初，为抑制高通胀和过热的房地产市场，新西兰央行将 OCR 从 0.25% 提高至 5.50%，导致五年固定房贷利率从约 2.58% 跳升至 7.5%。

随着通胀回落，2024 年下半年至 2025 年中，央行连续七次降息，将 OCR 降至 3%。

央行的最新《货币政策声明》指出，通胀在明年将继续回落，OCR会在今年末或明年初降至2.5%，这有助于刺激家庭支出和企业投资。

利率路径预测

各大银行与研究机构对未来利率的预测略有差异，但普遍认为 OCR 将降至 2.5% 左右后进入稳定期。

ASB 预测年底降至 2.5%，长期利率可能先涨后跌。BNZ 认为仍有小幅下调空间。Kiwibank 预计两年期掉期利率将降至 2.8%，利率底部可能在 2025 年底出现。Westpac 预计还有两次降息至 2.5%，随后利率会平稳并在明年末略有回升。

格外引人注意的是来自ANZ和独立经济研究机构 Capital Economics 预测。

ANZ预测，新西兰央行将在年底前将OCR降至2.5%。然而，经济学家同时发出警告，这种宽松政策可能只是暂时的，一旦经济重新获得动力，央行可能再次提高利率以防止通胀反弹。

Capital Economics也指出，由于经济增长仍然疲软，央行有望在 2026 年第一季度将 OCR 降至 2.5%。此后，若经济复苏快于预期或通胀重新抬头，利率可能再次上调。

综合来看，利率的底部大概率出现在 2025 年底至 2026 年初，未来一年可能保持平稳或略有反弹。

利率抄底？

低利率为房地产市场创造了有利条件，但买家也需要谨慎。

降息后银行普遍调低固定利率，当前 1–2 年期房贷利率在 4.5%–5.0%，远低于 2023 年高点，且银行的贷款压力测试利率也显著下降，接近 2020–2021 年水平。

然而，根据上文所述的OCR预测，房贷利率有一定概率会在 2026 年下半年开始回升。

房价依旧低迷

目前房价仍比峰值低了约 15% 至 17%，短期内这一状况不会有太大提振。

ASB 的调查显示，预计未来 12 个月房价会上涨的人减少到净 18%，比上季度的 26% 下降明显。奥克兰的降幅最大，净 14% 的人预计价格会上涨。

“过去一年左右的时间，房价一直在小幅波动，总体相对平稳。有时候小幅上涨，有时候小幅下跌。”

BNZ 首席经济学家 Mike Jones 指出，按照BNZ的整体住房可负担指数，目前的住房可负担性是自 2020 年 12 月以来的“最好水平”。

房价可能很快反弹

Cotality 首席房产经济学家 Kelvin Davidson 表示，今年房价大体持平，但预计明年上半年会开始回升。

“交易活动正在上升，央行预测明年失业率将下降。”

他指出，经济已开始对较低的利率做出反应。

“2026 年很可能是房价重新上涨的一年，我对此越来越有信心。随着买方信心恢复，人们会认为‘市场总会回到卖方市场，我的工作稳定，利率下降’，这种心理变化也会推动价格。”

他提醒，房地产市场有其“特殊性”：“在买方市场，买家往往不愿买，反而等到卖方市场、房价昂贵时才出手。”

ANZ已经今年的房价增长下调至0%，但央行预测，明年房价增长 4%。

Davidson 说：“我认同央行这个判断。虽然未必是大繁荣，但增长可能比基本面显示的还强。我认为上涨 10% 的可能性大于零增长。”

Tuffley 也表示，不要指望房价会突然暴涨：“不能因为价格不再下跌，就以为它会迅速反弹。”

Jones 也认为存在不确定性：“大体来看，我们对房价、工资增长和利率的预测意味着住房可负担性会维持近几年的改善，但也可能房价会更长时间横盘，从而让可负担性进一步改善。”

从周期角度看，OCR变动的影响可能需要6-12个月才会在房价上显现。因此如果OCR在2026年初触底，年底前可能会出现一波反弹。

销量回升 挂牌量下降

根据权威数据，第二季度的交易量比去年同期涨了15%，6月上涨了超20%，7月销量比6月又涨了4.2%。同时，新挂牌房源同比下降 4.2%，库存总量年降 0.4%。对比来看，销售量已接近新挂牌量，库存开始减少。

另外，销售时间中位数下降至 48 天。

整体看，市场上交易量上升，交易速度加快，新房源和库存都在走低。

Davidson 表示：“这仍是买方市场，但不会永远如此。”

供应收缩

供应端正在经历收缩。

统计局最新数据显示，2025年6月，经季节调整后的新住宅许可数量下降了6.4%。

截至6月的一年内，新批准住宅数量为33,979套，从 2022 年高点 51,000 套大幅回落。

这意味着未来几年新增供应将进一步收缩，从而帮助消化现有库存。

若利率继续下降带动需求回暖，而供应增长受限，房市可能慢慢从买方市场过渡到均衡，甚至卖方市场。

不利因素

净移民减弱

在需求方面，移民流入明显下降。统计局数据显示，目前的月度净移民仅为去年高点的1/5左右。

净移民锐减意味着对住房需求的增长下降，尤其是租赁市场。

持房成本压力

虽然人们仍将住房视为长期资产和生活必需品，但持房成本有时还是令买家犹豫，或是被迫压缩预算，从而抑制房价。

2025/26财年，全国地税涨幅大约8.4%，奥克兰原本承诺涨5.8%，但最终总地税上涨了8.6%。

其次是保险。今天最新数据显示，新西兰家庭的平均年保险费用已经达到5000纽币，而拥有两辆汽车的家庭更是需要承担高达6000纽币的保险开支。这一数字的快速增长正在给许多家庭的财务规划带来新的挑战。

保险费用的上涨涵盖了多个方面，包括房屋保险、汽车保险以及个人财产保险。其中，房屋保险的涨幅最为显著，主要原因是建筑成本的上升和自然灾害风险的增加。

买家切身经历

RNZ报道，Frank 和家人在奥克兰西区花了 75 万纽币买下一套房产。

当时市政估值（CV）为 79 万纽币，市政税每年 1965 纽币，物业管理费 3800 纽币。

但四年后情况变得“糟糕”。这套房子的 CV 已跌至 67 万纽币。

“一位中介告诉我，如果卖掉，能拿到 65 万就算幸运了，还没算上大约 2.5 万纽币的销售费用。”

地税从 1965 纽币涨到 2600 纽币，上涨 32%。物业费从 3800 涨到 5600 纽币，上涨 47%。

他们的贷款压力也显著增加，从 2021 年每两周偿还 1375 纽币涨到现在的 1650 纽币。在利率高峰期，他们甚至每两周要付 2000 纽币。

“这就是我所谓的三重打击：房价下跌、持有成本上升、贷款压力沉重。这不仅仅是市场回调，而是多方面的财务重压。”

Frank 表示，即使现在卖掉，他也不会再买房。“唯一的出路是再撑几年，即便市场恢复 5%，我也会卖掉，然后转去租房，可能永远不再买。”

“我宁愿把钱用来支付孩子的大学学费，也不想再交市政税和物业费。”

他补充说，自己当初算是保守选择，没去买 90 万纽币的房子，“想象一下当时那些过度透支的人，现在会有多惨。”

密度调整

政府在城市规划和住房供应方面推行高密度政策。

奥克兰提出将部分低密度区域重划为三层联排住宅或中高层公寓区，将潜在住房容量从 90 万套提升至 200 万套。

这一政策争议极大，它预示着城市未来供给将更多来自集中开发。在此政策影响下，稀缺的独立住宅可能更受青睐，高密度公寓面临市场接受度考验。

资本利得税

目前新西兰没有普遍征收资本利得税，但关于这一税种的讨论隔三差五就会出现。

工党也表示正考虑这一选项，如果明年工党胜选，可能会推出这一政策。

如果政策收紧，投资者回报将受影响。

看下来，现在的确像是买房的窗口期：利率降下来了，房价还没起飞，挑选的余地也不少。但问题是，窗口期能有多长。

另外，不能光盯着利率，持有房子的成本也越来越高：地税涨、保险涨，算下来，房子会不会买得起养不起？

还有一个现实问题，高密度公寓会不会更普遍，独立屋是不是越来越稀缺？这些都会影响买房的回报。

所以，对买家来说，不仅要考虑“要不要买”，还要想清楚“买什么、怎么买”。现在进场，是抄底，还是接盘？这个问题，每个人的答案可能都不一样。

【本文不构成任何投资建议】