每年蒸发5000套房！监管一松，质量失控，新西兰为什么越盖越缺房？

后花园2月9日报道

新西兰住宅建筑业长期陷入“低效率、高返工”的怪圈。据统计，行业劳动生产率自20世纪80年代中期以来几乎没有提升。在建筑热潮和技术进步并存的数十年里，施工速度在加快，但质量却未同步提高。这一停滞不前的生产率背后，隐藏着政策转向埋下的伏笔。

停滞的生产率与建筑规范松绑

1980年代末，新西兰政府推行所谓“轻度监管”（light-handed regulation），在建筑领域从高度管控转向放权自律。1988年前后，政府认为旧有规范性标准过于僵化，不利于市场效率，于是解散了承担全国工程质量监管的工程部（Ministry of Works），结束了由国家作为“总承包商”统一把关质量的时代。

1991年通过的新《建筑法》引入了成果导向的性能型建筑规范，以取代过去详列施工细节的强制标准。表面上，新规范只规定建筑需达到的功能和安全结果，让施工方有更大自由选择材料和工法。然而放松过程监管的代价很快显现：行业文化逐渐演变为追求速度和成本最优先，而质量管控却被弱化。

性能规范的松绑带来了隐患。一方面，不再有详尽的工艺指南和国家级专家督导，建筑质量更多依赖施工者自觉；另一方面，各地建筑监管者只验收最终结果，过程缺乏严格把关。这种“结果合格即可”的思路催生出“打勾文化”（tick-box culture），即只求通过最低标准验收，而非真正重视质量。许多业内人士指出，从1980年代后期开始，新西兰住宅建造进入了一种“先建后修”的怪圈：先快速建房卖出，再在业主投诉或问题暴露后返工修补。

质量缺陷的惊人代价

这种“建了再修”的惯性，使质量缺陷在新房中普遍存在。新西兰建筑研究协会（BRANZ）的一项调查显示，在2014年抽检的新建住宅中，高达92%存在施工缺陷或未达规范的问题。其中约半数新房被发现有3处以上瑕疵，16%的新房甚至有6处或更多缺陷。常见问题包括窗框固定不牢、内墙保温材料安装不良、墙体防水衔接不到位等。尽管许多缺陷在最终验收前经返工得以及时整改，但这一高缺陷率本身已敲响警钟。BRANZ研究人员感叹：“行业竟在合规和品质方面产生如此多缺陷，实在令人不安”。

质量缺陷带来的经济损失同样触目惊心。新西兰经济研究院（NZIER）受BRANZ委托进行的分析显示，每年因住宅施工质量问题导致的直接和间接经济损失估计保守为25亿纽币。这一数字相当于住宅建筑业年产值的近10%。以奥克兰一套住宅的平均建造成本计算，这一损失相当于每年少建约 5000 套住房。建筑公司为返工支付额外的人工和材料成本，利润空间被侵蚀；建筑队将宝贵的时间花在修错补漏上，新房交付节奏被拖慢。研究指出，如果能够杜绝这些反复出现的质量问题，新西兰每年可多增建345套住房（提高约1.1%的年住房增量）。同时，住宅建造成本的降低将使全国GDP每年增加0.9%（约25亿纽币）。

质量缺陷已经成为制约住房供应和可负担性的隐形枷锁。一位建筑业人士打比方：“如果一个工人每天有10个小时都在修理本可避免的错误，那么这一天的生产率实际上等于零。”当前新西兰建筑现场，这样“零产出”的情况并不鲜见。当大量人力物力耗费在返工上时，真正用于新建住房的资源就被挤占，直接导致市场上房屋供给不足。换句话说，建筑工地上的每一次失误、每一次返工，都在无形中推高了全社会盖房的成本和难度。

漏水房危机的阴影

如果说一般的新房缺陷还可以通过返工弥补，那么上世纪末爆发的“漏水房”危机则是质量管理缺失带来的极端案例。20世纪90年代末至2000年代初，新西兰大量采用无檐平顶、“地中海式”外观的住宅因设计、材料和施工问题，纷纷出现严重渗水和结构腐烂，被称为漏水房。这一危机涉及全国数万套房屋，受影响住户背负巨额维修费用，引发了长达数十年的法律诉讼和政策反思。研究估计，漏水房造成的潜在维修和重建成本高达470亿纽币，这是新西兰历史上代价最为惨重的建筑质量灾难之一。

造成漏水房泛滥的原因是多方面的，但监管模式的改变难辞其咎。1991年实施的性能型建筑规范降低了对施工过程的监督力度，给予开发商和建筑师更大自由尝试新设计、新材料。在宽松的监管氛围下，许多建筑采用了未经验证的做法：比如时尚的平屋顶和外墙整面抹灰（单板外墙系统），缺乏传统挑檐和通风空腔防护，在多雨多湿的新西兰气候下极易积水渗漏；又如为节约成本，建筑商使用了未经过防腐处理的辐射松木作为结构木料（90年代中期放松了木材强制防腐标准），一旦受潮便迅速霉烂。

漏水房危机暴露出“一味追求创新和速度、忽视基本质量原则”的恶果。不少屋主倾家荡产地修房打官司，政府也被迫出台赔偿方案。有人将这场灾难称为新西兰建筑监管的“重大失败案例”。它提醒人们：建筑质量的底线一旦失守，造成的损失可能远超想象。

验收难题与健康隐患

令人担忧的是，在漏水房危机后的二十年里，新西兰住宅施工质量问题并未彻底改观。

一方面，在新房验收环节，质量不过关的现象比比皆是。以新西兰最大城市奥克兰为例，截至2025年，有报告指出超过三分之一的新建住宅在首次最终检查时未能通过验收。奥克兰市政当局的首席建筑检查官公开在社交媒体上揭露了一些骇人听闻的新房质量问题：他拍摄的视频显示某些新建房屋地板下陷、钢梁焊接粗劣、外墙包覆和框架连接偷工减料，甚至发现施工方蓄意用装饰材料掩盖结构缺陷。这些现象让人不禁联想到当年的漏水房乱象，一些业内人士直言这可能酝酿着下一个建筑丑闻。

市政检查部门为此不得不多次下发“整改通知”，要求开发商拆除重做。有官员无奈表示：“我们每年要进行约20万次建筑检查…其中相当大一部分都是前次检查未通过后的重复复查”。频繁的返工复查不仅增加了监管资源压力，也拖延了新房交付进度，进一步加剧了住房供需紧张。

另一方面，大量已有住房（尤其是老旧房和出租房）的质量短板，正以健康问题的形式体现出来。新西兰的房屋以往普遍存在保暖、防潮性能不足的问题，不少住宅冬季室内温度常低于健康标准，墙角地面易生霉菌。这些“冰冷又潮湿的房子”直接影响居民健康。医学研究表明，新西兰每年有大约1600人因居住环境寒冷潮湿而过早死亡。尤其是幼童和老人，住在阴冷发霉的房子里极易诱发哮喘等呼吸道疾病，增加心血管负担。根据Motu经济研究院的估算，每年因住宅条件不良导致的可防医疗支出高达1.65亿纽币。政府相关部门的数据也显示，住房质量不佳已成为公共卫生负担的重要因素：呼吸系统疾病住院率居高不下，而这与住房的温暖干燥程度直接相关。

住房供给与房价的连锁反应

建筑质量问题不仅是工程领域的顽疾，也直接影响到新西兰的住房供求平衡和房价走向。首先，质量缺陷削弱了有效住房供给。其次，大量返工还占用了建筑检查和审批资源，使得新项目的推进放缓。

住房供给长期不足的直接后果，就是房价和租金的高企。过去十年，新西兰房租持续上涨，直到2024年才出现下跌。而全国平均周租金从2015年的424纽币一路攀升至2024年的638纽币，十年涨幅约50%，显著高于同期约35%的通胀率。

高房价和高租金侵蚀居民可支配收入，抑制消费，并放大了社会对住房问题的关注和不满。

改革与出路

有专家主张成立国家级的建筑质量监管与生产力委员会。该机构应当独立于党派，由业内资深专家和学者组成，专门负责研究、监督建筑领域的改革措施落实情况，并提出长远规划。由于新西兰选举周期短、政策连贯性易受影响，一个超脱政治周期的专业机构有助于确保提升建筑质量的战略得以延续，不会因政党轮替而中断。

这个“建设业生产力与质量委员会”可以定期发布行业质量报告、审查法规执行效果，成为政府和行业之间的桥梁。类似的独立机构在其他领域（如生产力委员会）已有成功先例，它将有助于保持公众和舆论对建筑质量议题的关注度。

最后，重塑行业文化同样被视为关键。提升施工质量不仅需要制度约束，更需要价值观和习惯的转变。BRANZ近年推行的“一次做好”运动（Do it once, do it well）正是倡导这一理念。建筑师、施工经理和工人都应以“一次到位”为目标，把好每道工序，杜绝侥幸和将就心理。

不过，新西兰的住房质量问题并非一天形成，也无法一夕化解。短期内疼痛感还将持续。