成交量狂飙，首次购房者“攻占”市场！新西兰房市正在悄悄反转？

后花园11月19日报道

Cotality 2025年11月发布的《新西兰月度住房图表包》显示，新西兰房地产市场目前保持相对稳定，尽管全国房价仍处于低迷状态，但销量持续强劲增长，且首次购房者（FHBs）的市场活动达到新的里程碑。

销量强劲，库存回落

数据显示，十月份的成交量再次上升，比去年同期高出6.2%。这是继2022年和2023年初的周期性低迷之后，过去30个月内的第28次增长，持续了销售活动的回升趋势。在销量持续增长的推动下，尽管新挂牌量在春季有所增加，但库存水平的上升被有效抑制。

最新数据显示，截至11月2日的四周内，新挂牌量为14,844套，高于去年同期的14,477套和五年平均水平13,238套。尽管如此，市场上的总挂牌量（29,309套）比去年同期减少了约12% (33,455套)，表明销售速度正在逐渐消耗库存。

在过去12个月中，新西兰总销售量达到89,296套，总成交价值达780亿纽币。

房产价值：全国疲软，地区分化明显

尽管前期降息的影响持续显现，但全国范围内的房产价值依然低迷。截至2025年10月的三个月内，全国中位数房产价值下降了-0.1%。截至10月的一年内，全国中位数价值小幅下跌了-0.4%。

当前房产价值仍比2022年初的峰值低约17%，仅比2023年6月的周期性低点高出1%，比五年前高出约10%。

地区表现存在显著分化：

基督城和但尼丁在10月份录得温和涨幅。基督城在截至10月的12个月内，中位数价值增长了2.5%。

奥克兰 略有下滑（10月份下跌-0.2%），且在截至10月的12个月内价值下跌了-2.0%。

英弗卡吉尔等区域市场表现稳定，甚至达到了新的峰值。

从峰值跌幅来看，惠灵顿是主要中心城市中跌幅最大的，达到-24.8%。

买家结构：首套房买家创新高，投资者回归

对于房主和卖家而言，当前市场环境可能令人失望，但对于买家而言却是有利的。

首次购房者（FHBs） 在市场中占据了强大的地位，他们在10月份的购买活动中所占份额达到了29.0%，再次创下新的月度记录。许多首次购房者利用KiwiSaver来支付部分首付，并利用银行的低首付贷款额度，近期约有一半的首次购房者贷款首付低于20%。

抵押贷款多套房产所有者（投资者） 的份额近期也有所增强，在10月份占总购买量的25.1%，达到自2021年4月以来的最高水平。这主要得益于抵押贷款利息可抵扣政策的完全恢复以及较低的利率环境。然而，部分投资者仍对工党提出的资本利得税提案带来的政治风险保持警惕。

租金市场与信贷条件

租金市场环境依然低迷。由于净移民人数大幅下降，以及市场上可供出租的房源库存仍处于较高水平，租金增长受到限制。

截至2025年9月的三个月内，全国租金中位数比2024年同期下降了1.4%，这是自2009年末以来首次出现下跌。短期内，租金预计难以强劲反弹。

在信贷条件方面，约有64%（按价值计算）的新西兰现有抵押贷款为固定利率，并将在未来12个月内重新定价（其中约33%在六个月内）。这意味着很大比例的借款人将在近期看到还款额减少。此外，不断下降的抵押贷款利率和更高的总租金收益率（目前全国为3.8%，接近2016年年中以来的最高水平）使得租赁购买所需的额外现金投入比近年显著减少。

展望：2026年市场活动有望增强尽管当前通胀已升至1-3%的目标区间上限，使央行难以进一步大幅降息，但市场普遍预期央行仍可能在11月26日进行本周期内的最后一次官方现金利率（OCR）下调。

展望2026年，市场环境正趋于改善： 不断提高的可负担性、低于去年同期的挂牌量、更多借款人正在以更低的利率进行再融资，以及预期的失业率下降，都预示着2026年有望带来更强劲的销售活动和房产价值的上升。

根据报告内容，以下是5个受关注的问题及其专业分析：

问：新西兰房产市场的交易量近期表现如何，这反映了怎样的市场趋势？

答： 新西兰房产市场的交易量近期表现非常强劲。截至2025年10月，成交量比去年同期增长了6.2%。这是过去30个月内的第28次增长，持续了自2022年和2023年初周期性低点以来的上升趋势。销量的持续上升正在抵消新挂牌量的增加，使得总库存水平开始被侵蚀。

问：当前哪类买家在市场中占据了最大的份额？哪些因素支持了这一增长？

答： 首次购房者（FHBs） 在市场中占据了最大的份额。在2025年10月，首次购房者的购买量占比达到29%，创下单月历史新高。支持这一增长的因素包括：他们能够利用KiwiSaver支付部分首付；银行提供的低首付贷款额度，导致约一半的首次购房者贷款的首付低于20%；以及对买家有利的整体市场环境。

问：尽管销量回升，新西兰全国的房产价值走势如何？从周期峰值下跌了多少？

答： 新西兰全国的房产价值仍然低迷。截至2025年10月的三个月内，全国中位数房产价值小幅下跌了-0.1%。房产价值仍显著低于其历史高点，目前比2022年初的周期峰值低约17%。

问：新西兰的租金市场目前处于什么状态？这一变化的原因是什么？

答： 新西兰的租金市场目前处于低迷状态，增长受限。截至2025年9月，全国租金中位数在三个月内比2024年同期下降了1.4%。造成这一变化的主要原因是净移民人数已从峰值大幅下降，同时市场上可供出租的房源库存仍处于高位。

问：有哪些关键的经济和信贷指标预示着2026年房产市场可能会出现更强劲的增长？

答： 有四个主要因素预示着2026年市场前景看好：

可负担性改善；

挂牌量少于一年前；

大量现有借款人正在以更低的利率进行再融资（64%的抵押贷款将在未来12个月内重新定价），这将减少还款压力；

失业率预计将下降。这些因素共同作用，暗示2026年销售活动和房产价值可能会增强。