利率下降也救不了房市？专家：未来的财富不在房子里

后花园11月19日报道

几十年来，房地产一直是新西兰人最钟爱的资产类别。从自住房到投资房、海边别墅，“砖头和水泥”长期被视为通往财富的最可靠途径。然而，投资环境正在发生深刻变化。

在经历了利率飙升、建筑量创纪录、住房可负担性恶化之后，房地产不再如昔日闪亮。与此同时，股市不断上行，越来越多的投资者开始思考：未来的回报，也许并不在房产，而是在多元化投资组合中。

新西兰对房地产的执迷无可争议，但曾经支撑房价稳步上涨的“黄金组合”：低利率、高移民、房价单边上升已经被打破。出租房的现金流被挤压，高利息成本及税务规则的变化进一步吞噬回报。

推动过去十年房市上涨的结构性力量，现正逆转。其中最显著的是移民放缓。截止 2025 年 9 月的一年内，净移民仅为 12,434 人，是过去 13 年里最疲弱的非疫情时期表现。这与 2023–2024 年创纪录的移民热潮形成鲜明对比，而当时人口增长是支撑需求的关键。

信贷环境同样紧缩。央行自 2022 年重新启用贷款价值比（LVR）限制，并在 2024 年引入债务收入比（DTI）限制，这些规则抑制了投资者行为、减少投机活动，使房市进入更温和的周期。此外，银行审查借款能力的标准依旧严格，这将持续压制需求。

值得关注的是，过去 14 个月的降息仍未真正激活房地产市场。疫情期间 OCR 降到 0.25% 时，房市一度狂热；而当 OCR 在 2023 年升至 5.5% 时，热度迅速降温。如今 OCR 已回落至 2.5%，商业银行也将大部分降息传导给借款人，但市场反应依然平淡。

部分原因在于：约 40% 的房贷持有人尚未从高利率周期中“落地”。未来重新定价的确可能带来一些动能。但即便如此，他们锁定的利率仍远高于疫情期间的超低水平（尤其在通胀处于区间上限时）。

未来一年房贷利率大致将维持在 4–4.5% 左右，按历史标准来看仍算低，但已经不可能回到推动 2020–2021 房价狂飙的 2–3% 水平。

房价预期也明显降温。央行最新调查显示，未来一年的房价通胀预期仅为 3.47%。QV 数据进一步印证房市降温：截至 10 月的三个月内，全国住宅估值下跌 0.8%，平均房价同比持平，但仍较 2022 年高点下跌近 14%。

另一方面，可负担性依旧严重受限。新西兰的房价收入比在发达国家中依然名列前茅，即便利率降低，房价也难以快速反弹。对首次购房者和新投资者来说，凑出首付仍是巨大难题。

与此同时，住房供应已不再短缺。疫情后的建筑热潮新增了大量住房，如今许多进入市场，带来了高挂牌量与低涨幅。此外，租金正在下降，与传统观点：租金与房价或通胀同步上涨相悖。

在房市承压之际，其他投资类别的吸引力却在增强。全球股市强劲上涨（截至 10 月底标普500上涨 16%），新西兰股市过去六个月上涨 14%，并创近期新高。市场平均股息率约 3%，与一年期定存相当，加上潜在资本增值，优势明显。

过去几十年，房地产之所以胜过股票，原因在于加杠杆与可观的资本利得。但如今，这些顺风已不复存在。CoreLogic 数据显示，新西兰的平均租金回报率约 3.2%，与股息率接近，却需承担更高的成本与风险，并缺乏流动性。

恢复房贷利息抵扣对投资者有益，但不足以恢复房产的统治地位。许多出租房扣除利息、保险、地税、维护后，净收益几乎为零。同时，住宅投资者还面临政策不确定性，例如工党拟自 2027 年对住宅及商用物业实行 28% 资本利得税，这可能改变投资行为，让部分房东重新思考是否继续押注房市。

相比之下，股票与基金的税制更稳定透明。PIE 框架将税率封顶在 28%，回报可高效复利增长，不用承担物业维护、负债或政策反复。

投资格局正在改变。年轻一代因高房价被迫转向 KiwiSaver 与基金，偏好流动性高、透明度高、全球分散的投资方式。参与投资平台、增长型基金的人数激增便是例证。与此同时，年长投资者也在分散风险，从房产转向更稳定的收益型基金。

新西兰房市已进入新的时代。尽管利率下降，但结构性制约——高供应、弱移民、紧信贷、低可负担性、租金承压、以及可能到来的资本利得税——都会限制房价上涨空间。

反之，降息、通胀缓和、企业盈利改善正重新点燃股市。许多长期依赖房地产增值的投资者，可能需要重新评估未来的财富路径。一个时代正在改变：对许多人来说，未来最聪明的投资，不再是房子，而是面向新经济的多元化投资组合。