22家酒店、18亿债务、不断重估：一场酒店帝国崩盘 ，撕开私募信贷高杠杆风险
后花园 8月16日 报道：
商业地产最危险的时刻，往往不是资产价格停止上涨，而是现金流再也无法承载为上涨而借来的债。酒店经营者Jon Adgemis的破产案正成为澳大利亚私募信贷市场的一面镜子。其个人债务超过18亿澳元，与已故商人Alan Bond并列为该国规模最大的个人破产者；而Public Hospitality Group巅峰期曾汇集22家酒店，大多位于悉尼内城及近郊，另有少量墨尔本资产。
集团的扩张从2015年收购Darlinghurst Exchange Hotel开始，收购价略高于400万澳元。即使物业尚需大规模翻新，资产却被迅速重估至2600万澳元。重估后的账面价值成为新增抵押品，支持继续买入更多酒店。到2017年，集团已有4家悉尼酒吧；许多资产仍需维修，有的工程启动后未完成，物业空置却持续烧钱。
疫情和封锁进一步冲击酒店现金流，但集团并未收缩，反而在2021年和2022年继续收购，并在购入后不久提高估值。后疫情时期建造成本上升，企业开始依赖利率更高的借款维持运转。前财务负责人在法庭上称，集团旗下公司均未盈利，资金在多家公司和相关人员间流动，账目记录不足，部分文件甚至事后补做。相关指控尚未导致刑事定罪，当事人否认不当行为。
事件的另一层风险在私募信贷。许多债权人是退休人士，他们通过非银行信贷辛迪加向集团提供资金，却未必充分了解企业财务状况。Adgemis一度提议以每澳元债权0.15澳分的比例和解约18亿澳元债务，折合总额约230万澳元，凸显资产价值和实际可回收资金之间的鸿沟。税务机关则介入调查相关交易及税务问题。
对商业地产投资者来说，酒店、写字楼或开发项目的故事再吸引人，也不能替代经营利润、租约质量、利息覆盖倍数和债务到期表。资产重估可以放大繁荣期的融资能力，却无法支付工资、工程款和利息。当增长依赖不断加杠杆而非稳定运营收入时，市场一旦转向，所谓“资产帝国”也可能迅速变成债务迷宫。
