悉尼、布里斯班冲在前面！全国租金突然回暖，卖方市场形成，一个危机正在酝酿！

后花园2025年8月14日援引cotality网站报道：最新数据显示，澳大利亚首府城市的年度租金涨幅两年多来首次回升，引发外界对房市通胀再度升温的担忧——这是Cotality在8月发布的《月度住房图表包》中的重点结论。

数据显示，截至7月，Cotality首府城市租金价值指数同比上涨3.0%，高于6月的2.7%，结束了连续16个月的涨幅放缓或持平趋势。

Cotality的经济学家Kaytlin Ezzy警告称，这一变化值得关注，因为租金在居民消费价格指数（CPI）中占据重要权重：“住房在CPI篮子中占比超过五分之一，其中单单租金就占6.6%。”

澳大利亚统计局（ABS）的最新数据也显示，截至6月的一年里，实际支付的租金上涨4.5%，虽然低于截至2024年3月的7.8%涨幅，但如果不是联邦租金补贴（Commonwealth Rent Assistance）减少了部分符合条件租户的支付金额，这一涨幅还会更高。

Ezzy指出，CPI中的“已付租金”与Cotality租金价值指数之间存在强而滞后的关联，因此这波回升趋势必须盯紧。

建筑成本也在抬头，通胀压力叠加

不仅是租金，建筑成本也出现小幅回升。Cordell建筑成本指数在截至6月的一年里上涨2.9%，高于此前的2.6%。虽然仍低于疫情前十年4.0%的平均水平，但这与CPI篮子中“新住宅”价格的季度涨幅同步上扬，而“新住宅”是CPI中权重仅次于租金（占7.6%）的单项。

Ezzy提醒，如果租金和建筑成本双双走高，住房通胀可能在未来几个月升温，从而影响降息预期：“一旦住房通胀反馈到整体通胀前景，未来降息的机会就会变小。”

悉尼、布里斯班领跑涨幅回升

分城市看，悉尼和布里斯班是租金涨幅回升的领头羊。

悉尼住宅租金的年增速已从5月的低点1.8%回升到7月的2.4%。

布里斯班租金同比涨幅则从2月的3.2%拉升到4.6%。

推动回升的主力是两城的公寓市场。布里斯班中高密度住宅的租金增速较低点回升了2.3个百分点，悉尼则回升1.1个百分点。两地的公寓空置率仍接近历史低位，凸显租赁市场依旧紧张。

在首府城市的细分区域（SA3）中，布里斯班和悉尼几乎包揽了前十名的多数席位：

布里斯班Carindale区域涨幅最大，从6月的1.3%跳到7月的4.5%，提升3.1个百分点。

悉尼Botany紧随其后，从-1.1%反弹至1.9%，提升3个百分点。

墨尔本内南部Bayside是唯一进入前十的非悉尼/布里斯班地区，月内涨幅1.9个百分点至2.8%。

值得注意的是，墨尔本整体的租金年增速仍停留在1.1%，暂未出现回升。

房源短缺继续偏向卖方市场

全国挂牌量依然偏低，过去四周（截至8月3日）仅有121,113套房源在售，比往年同期低近20%。所有首府城市及州区市场的新挂牌和总挂牌量均少于去年同期。

Ezzy表示：“库存持续不足，让买家选择更少，市场天平重新倾向卖方。”

这种偏向卖方的趋势，在中位议价幅度缩小和拍卖成交率走高中也有所体现——7月20日当周，首府城市拍卖成交率达到17个月新高的69.4%。她预计，随着8月降息提振买方需求，春季售房季可能会迎来一波强势行情，一旦新房源供应恢复正常，成交量有望进一步提升。

8月房市图表包亮点

截至7月底，全国住宅总价值约11.6万亿澳元。

全国房价在三个月内上涨1.8%，创一年最高季度涨幅。

全国房价年增速在7月结束16个月的放缓趋势，从6月的3.5%升至3.7%。

首府城市独栋房与公寓的中位价差创历史新高，溢价48%（约33.9万澳元）。悉尼的价差更夸张，达到75.7%。

季度涨幅前三的首府城市为：达尔文（+5.6%）、珀斯（+2.6%）、布里斯班（+2.3%）。

7月全国预计成交42,801套，过去12个月累计成交526,747套，较去年同期持平（+0.4%），高于五年均值1.9%。

全国中位成交周期从4月的30天回升至7月的35天。

达尔文的卖方议价幅度从2024年Q4的4.1%收窄至3.3%，墨尔本和悉尼均为3.2%，珀斯为2.9%。霍巴特（4.7%）、堪培拉（3.6%）和阿德莱德（3.6%）则出现扩大。

截至8月3日的四周里，首府城市拍卖平均成交率为68.3%，悉尼最高（69.6%），堪培拉最低（65.1%）。

全国毛租金回报率在季度内小幅下降，从4月的3.71%降至7月的3.68%。

（责编：Gloria）