120 万套都不够！澳洲住房缺口飙到 190 万套，危机远比想象严重

后花园11月19日报道

澳大利亚解决住房可负担危机的核心计划：在全国建造 120 万套新房，如今因人口激增和需求暴涨而被彻底击穿。

住房行业协会（HIA）最新表示，他们已经不再相信阿尔巴尼斯政府在 2023 年《国家住房协议》中设定的目标足以阻止房价危机恶化，更别说改善可负担性了。

换句话说，即使澳大利亚真的达成这项雄心勃勃的目标（预计仍将 短缺约 20 万套），全国最有影响力的建筑行业组织依然认为住房危机会进一步加剧。

HIA 的新分析显示，如果要让单一收入者也能够负担得起住房，澳大利亚目前 已经存在约 190 万套住房的缺口。

HIA 高级经济学家 Tom Devitt 表示，他们的预测显示，到 2029 年的最后期限时，全国可能只建成略高于 100 万套——远低于目标，而该目标原本估计为 100 万套，后来才提升至 120 万套。

尽管该目标仍值得努力，但 Devitt 称，越来越明显的是，如果澳大利亚想给年轻人更多拥有住房的机会，这一目标需要重新评估。

在本周发布的《国家展望报告》中，Devitt 分析了全国 77.38 万澳元的房价中位数，并以 6.13% 的房贷利率计算，购买这样一套房所需的房贷支出是平均工资（2032 澳元/周）的 1.7 倍。

他引用独立研究中心首席经济学家 Peter Tulip 的研究：澳洲住房供应增加 1%，房价就会下降 2.5%——由此推算，要让房价回到可负担水平，需要额外建造 190 万套住房，相当于让房价整体下降约 40%。

具体而言，为达到“整体降价有效”的程度，研究指出：

悉尼需新增约 44 万套

墨尔本需新增 28.9 万套

布里斯班约 20.4 万套

阿德莱德约 10.7 万套

但这一估算没有考虑未来人口增长，只反映当前缺口。

Devitt 说：“当初提出 120 万套时，我们基于的人口预测认为，光是为了防止可负担性恶化，每年就需要建 20 万套。”

“但这还是在过去几年人口增长远超所有人预期之前，而如今人口增速仍高于政府与市场预估。”

澳洲统计局最新数据显示，截至 2025 年 3 月 31 日的一年里，澳大利亚人口增加 42.3 万；此前一年为 61.53 万；再前一年为 56.3 万。

他表示，目前《住房协议》下每年建造 24 万套 的目标，现在甚至不足以阻止住房可负担性进一步恶化。

HIA 首席经济学家 Tim Reardon 表示，120 万套的目标值得坚持，但以目前趋势来看，澳大利亚可能要在 2030-2035 年 的五年时间里才有能力完成，而那已比政府设定的时间线晚了六年。

他指出，一些关键政策已经开始落地，例如新州正在通过对部分公寓项目“担保销售”来提高供应速度。

维州在疫情期间因人口停滞、加上新建住房过剩，使现有房市价格被压制，但他警告，如果不能迅速增加建设量，将面临“牛鞭效应”——一旦过剩消失，房价将迅速飙涨。

他也强调，推动住房需求的因素不只人口增长。

在另一份 HIA 报告中，各州的住房建设表现排名显示，西澳目前位居第一，其次是南澳和昆士兰；尽管新州与维州的市场规模巨大，但两者仅排名中游。

Reardon 说，悉尼与墨尔本表现落后于全国其他地区，其中悉尼仍未完全从低迷中恢复，而墨尔本因前期供应过剩导致买家倾向购买现房而非建新房。

澳大利亚房地产买方代理协会主席 Melinda Jennison 表示，澳大利亚正“深陷”住房可负担性危机，风险在于社会将分裂成“买得起房的人”与“永远买不起的人”。

“要解决住房危机，必须进行重大政策改革以解决供应链瓶颈。”她说。

“但目前政府的大部分政策都集中在刺激需求，这反而加剧了问题。”

她警告，如果无法通过建设新房改善可负担性，会导致：

更多人口涌向价格较低但基础设施不足的地区

或城市内部出现更拥挤的居住状况

Jennison 表示，政府可能需要重新审视某些监管与税收（如土地税、印花税、工资税）对住房建设成本的影响，并指出在当前背景下降低建房成本可能带来重要收益。