新西兰央行考虑设房贷比率上限 首置者更难圆置业梦

       后花园新西兰地产在线5月15日援引华业报：新西兰储备银行正在考虑的银行贷款方法，包括可能要求房屋买家在向行贷款时，需要支出最低首期。

       有关转变可能令到新西兰首次置业者需要为首期储蓄更长时间，限制现有业主增加房屋按揭贷款购买更贵物业的能力，与及增加房贷，把额外款项用在其他用途。

       目前是由新西兰各银行自行愿意借多少房贷金额给贷款人与及收取多少金额作首期。

       不过，新西兰储备银行副行长格兰史宾塞（Grant Spencer）说，央行正在考虑对各银行可以借出房贷金额占房价的比率，定出上限。

        史宾塞被视为继任行长的热门人选。

        新西兰央行考虑采取多项措施去防止出现过于宽松的信贷政策，该政策被视为造成2007年的资产价格泡沫，并触发全球金融危机。

      在二十年前，银行通常最多只会借相当于房价八成的房贷，即要求买家需要支付两成房价作为首期，伯在最近一次房地产繁荣期，银行愿意借出十成房价的房贷。

       在2008年发生信贷危机后，银行曾再次引入最高八成的房贷政策，但随后又再次放宽，目前有银行愿意借出相当于九成半房价的房贷。

       新西兰房地产协会执行长Helen O'Sullivan说，她认为对房贷比率设立上限“值得研究”，房屋市场受到的影响程度，将视乎该上限设在何处而定。

      她说，把该比率设在房价的八成，可能会造成房地产市场崩溃。

       她指出，在2008年再次引进八成房贷上限后，对房屋市场造成压仰，同时引起一些小生意的东主现金周转困难，原因是有些东主通过抵押寓所去借钱做生意。

       新西兰央行其中一个可以考虑的方法是鸭应不同类别的贷款人设立不同的货款比率上限，如首次置业者可以获得相当于房价较高比率的贷款额，把现有房贷加按的业主，比率较低。

       不过，O'Sullivan认为鼓励置业者有一定金额支付首期才置业是一件好事。

       她说，对于首置者而言，最困难的往往是无法支付首期，但房贷金额占房价的比率越高，在个人环境转坏时，需面对较大风险。

       她表示，设立房贷比率上限有助防止再出现房价泡沫。

       她说，泡沫终于爆破，泡沫增大时大家非常兴奋，但泡沫爆破时会非常难受。

       房屋贷款代理人Mike Pero表示，假如央行设立房贷上限，他会感到“意外”和“失望”。

      他说，这政策将会对房贷，尤其是首次置业者的房贷造成严重影响。

      他表示，该政策也会影响房价，

       他说，假如房贷上限设在房价的八成，很多人根本买不起平均房价的房屋；“该上限将会令到购买四十万元房价的房屋，需要支付八万元作首期，大部分无法储到该笔钱”。

        曾经是银行家的农民联会主席Bruce Wills说，房贷比率在2012年时竟然重返相当于房价的九成半，有时甚至是十成，距离2008年金融危机只有四年，实在令他吃惊；难道大家并没有吸取教训？

       Wills担心的是各银行宽松的贷款政策，将令到新西兰的负债额不断膨胀。

       储备银行数据显示，由1998年6月至今年3月，银行借给农业的贷款额，由一百一十二亿元，增加至四百七十六亿元；同期房屋贷款金额由五百三十亿元增加至一千七百四十三亿元。

       同期商业贷款和房屋中位价的增幅远低于上述两种贷款的升幅，反映新西兰的债务泡沫比房价泡沫更加严重。

       房贷金额的增加，除了贷款人支付较低首期外，还款期同时延长；一般房贷的还款期，由二十年前的二十年，增加至目前的三十年。

      还款期延长令到贷款人可以借更多钱，从而推高房价，但他们日后的收入，将会有更大部分需要用来还债。

      例如一名贷款人借三十五万一千元房贷，还款期二十年（以5.75%年利率计算），总还款额为589,409元；假如分三十年摊还，总还款额为735,025元。

       Wills认为，在经济呆滞下，银行仍然能有丰厚利润，其中一个原因是很多人欠下大额房贷。

       他说，新西兰较其他国家容易获得信贷，与及银行业竞争激烈，令到新西兰变成一个严重负债的国家。