史无前例！澳洲房市再登Next Level，买家集体破防！悉尼“地铁盘”迎来最后窗口期……

后花园2025年9月10日报道：当前，澳洲房地产市场正经历着史无前例的增长浪潮。

降息助力！澳洲楼市总值飙至$11.6万亿

澳洲统计局周二发布的数据显示，全国住宅房地产总价值在6月季度达到11.6万亿澳元的历史新高，较3月份的11.35万亿澳元大幅增长2130亿澳元。

这一惊人数字意味着澳洲房地产市场价值已达到该国年度经济产出的五倍。根据目前预测，澳洲2025年名义GDP预计将达到2.58万亿至2.7万亿澳元。

房地产专家透露，自澳洲储备银行今年2月宣布首次降息以来，全国多个地区的房屋需求急剧上升。这一政策变化引发了强劲的价格上涨，特别是在Brisbane、Adelaide和Perth等中等规模城市，房价较去年同期上涨近10%。

相比之下，悉尼的增长相对温和，为3.66%，而墨尔本房价较2024年8月平均上涨2.1%。

目前锁定在房地产市场中的财富规模令人震惊。11.6万亿澳元的住宅房地产总价值已超过ASX前50大上市公司的总市值，包括CommonwealthBank、BHP和NAB等巨头企业。这一数字甚至超过了澳洲四大银行的总市值。

与五年前相比，这一变化尤为显著。澳洲统计局数据显示，2020年全国住宅房地产总价值仅为7.25万亿澳元。

澳洲统计局金融统计部门负责人Dr Mish Tan表示，全国房价均呈上涨趋势。她指出："6月季度住宅价值增长延续了3月季度0.3%的涨幅，各州和领地均出现上涨。"

Dr Tan补充说，住宅总价值较去年同期增长5.1%。

8月发布的澳洲统计局放贷数据显示，房地产市场支出增加主要来自投资者。6月季度向投资者发放的新贷款增长3.5%，而自住业主新贷款仅增长不到1%。

Dr Tan将放贷活动描述为处于"相对高水平"。

Mortgage Choice经纪人JamesAlgar表示，一旦联邦政府在10月扩大住房保障计划，购房需求预计将大幅增加。该计划允许符合条件的首次购房者以5%的首付购买房产，并避免支付昂贵的放贷方抵押保险。

10月的变化将取消该计划此前的薪资限制，并扩大价格上限。

然而，考虑到房价上涨太快，这些扩容后的买房热区可能很快会对首置族“关上大门”。

100多个买房热区或在夏天前“买不起”了？

最新模型数据显示，如果房价继续按目前的速度上涨，今年夏天前，超过100个首置买家热门区可能会被迫“出局”，不再符合政府购房援助计划的价格上限。

从10月起，首置买家保障计划（FirstHome Guarantee Scheme）将扩大，买家只需5%首付，就能买房而且不用支付贷款保险费。新的价格上限为：

悉尼：150万澳元

墨尔本：95万澳元

布里斯班：100万澳元

珀斯：85万澳元

相比之下，目前的上限只有：

悉尼：90万澳元

墨尔本：80万澳元

布里斯班：70万澳元

珀斯：60万澳元

扩容后的计划让更多人“上车”

Cotality 的研究显示，目前约三分之一的城区房价中位数在现有上限以内。新上限实施后，这一比例将提升到 63.1%。

但问题是——如果房价继续飙升，那些刚刚被纳入上限的地区，三个月后又可能会被“挤出去”。

例如：

悉尼西区的 Bankstown，8月房价中位数是 148.8万澳元，10月起将符合新上限。

但过去三个月，这里的房价涨了 3.8%，如果这种涨幅持续，到11月房价中位数将超过 154.4万澳元，又会超出上限。

墨尔本的 Springvale 情况类似，8月房价中位数为 92.5万澳元，过去三个月涨了 3.7%，到11月也可能会突破 95万的新上限。

专家提醒：需求推动下，房价还会涨

Cotality 经济学家Kaytlin Ezzy 表示，买家当然可以考虑低于中位数的房子，但这个计划本质上会刺激需求，推高房价。

“价格上限会定期调整，以跟上市场走势。但从根本上说，这个计划会让更多城区的房价越过上限，买家最终还是会被价格推离。”

不过，她也认为扩容后的计划给买家更多选择：“首置买家不必再被迫买单元房，或者只能在远郊和偏远地区买房了。”

当然，并不是每个买家都能在上限价格买房，银行的贷款审批仍然会限制买家购房能力。

各大城市首置买家“能买”的区域暴增

研究显示，10月起，能买到中位数房价的城区占比将明显提升：

悉尼：从8.5% → 近50%

墨尔本：从23.4% → 超过40%

布里斯班：从10% → 近45%

珀斯：从不到1% → 近40%

10月起，能买到中位数房价的独立屋城区占比变化

买公寓的选择更多，除霍巴特外，各大城市超过90%的城区公寓都在上限以内。

10月起，能买到中位数房价的公寓城区占比变化

经济学家：别阻止房价下跌

独立经济学家 Saul Eslake 指出，大多数首置买家买的房子都比中位数便宜，他甚至建议价格上限设低一些，比如按中位数的一定比例来定。

但他也强调，这个计划会推高房价，并让政府更不愿意看到房价下跌。

“实际上，政府应该抵制阻止房价下跌的冲动。房价下跌，才是真正帮助无房一族的最好方式。”

他说得很直白：“高房价最有效的解药，就是更低的房价。”

不过，令人扎心的是，在当前的市场环境下，房价还可能在未来两年加速上涨。

路透社：未来两年澳洲房价还要涨！悉尼最高7%

最新路透社（Reuters）的调查显示，未来两年澳洲房价预计将上涨 5-6%。原因很简单：借贷成本下降了，买房压力减轻，房市开始回暖。

不过，专家也提醒，房价上涨幅度可能会受到购房负担能力的限制。毕竟，澳洲房价本来就够高了——中位数房价几乎是平均年收入的 8 倍，让首次置业者望而却步。

降息带动买房需求，涨幅却不及过去

澳洲央行自 2 月以来已经降息 75 个基点，房贷月供压力减轻，买家开始慢慢回流。但房市专家预计，明年初现金利率会从现在的 3.6% 降到 3.1% 的低点，考虑到供应紧缺和房价本来就高企，新的房市大牛市不太可能重现。

不过，降息的确让不少分析师上调了对 2025 年房价的预测。路透社在 8 月 18 日至 9 月 8 日期间调查了 15 位房产专家，大家一致预测：

今年房价将上涨 5%，比二季度预测的4% 还高，远高于一季度的 3.7%。

Barrenjoey的经济预测主管Johnathan McMenamin表示：“自从澳洲央行今年第二次降息后，房价涨势就明显起来了。随着更多降息落地，家庭购房能力会持续提升，这将给房价带来更多上涨压力。”

不过他也补充说，由于加息周期时房价跌幅有限，因此即便降息 100 个基点，房价上涨空间也不会特别惊人。最大原因还是——负担能力已经被拉得很紧了。

各大城市房价普遍看涨

专家预测，悉尼、墨尔本、阿德莱德、布里斯班和珀斯等主要城市，未来两年房价将上涨4%-7%。

这将让澳洲本就紧张的住房供应雪上加霜。房产咨询公司 Coality的数据显示，今年 1 月到 8 月，全国房价中位数从81.4 万澳元涨到 84.8 万澳元，涨幅约 4%，创下历史高位。

负担能力：有人乐观，有人担忧在

“未来 12 个月购房负担能力”这个问题上，专家们意见几乎平分秋色：

5 位专家认为会改善（但幅度有限）

4 位专家则认为会进一步恶化

Metropole 房地产咨询公司的创始人 Michael Yardney 表示：“降息对房主和投资者来说是好消息，但对想买房的人，反而可能是坏消息。利率下降本想提高负担能力，但在供应长期短缺的市场，需求被刺激后，房价可能反而被推得更高。”

他还指出，除非住房供应大幅改善，否则负担能力危机可能加剧。短期内，地段优越的房产投资者将继续受益于房价上涨和租赁需求增加的双重利好。

那么，买家是否机会渺茫了呢？也不见得，对于正在找房的人来说，不妨关注一些之前被忽视的地区，比如地铁终点站的一些城区——它们通常享有绝佳的地理优势，虽然距离CBD较远，但仍然可以坐火车直达。

全悉尼被低估的地铁站，房价逆天便宜

想在悉尼买房又不想离市中心太远？现在有个好消息：只要选对地段，你可以买到比悉尼的房价中位数便宜 83 万澳元的房子，还能坐火车直达 CBD！

根据 Domain 的分析，悉尼九条火车线的终点站中，有四个地铁站所在的城区房价中位数不到 100 万澳元，它们分别是 Macarthur（距 CBD 40 公里）、Liverpool（24 公里）、Richmond（47 公里）和 Emu Plains（50 公里）。其中，最便宜的是 Richmond，中位数只有 89 万澳元，比悉尼整体的房价中位数便宜了整整 83 万澳元。

Domain的研究与经济主管Nicola Powell 博士表示，这些城区性价比超高，主要因为离市区较远，地价自然便宜。“你越往外走，土地价格就越便宜，这是不变的规律，”她说。“而且有火车直达，意味着你既能省钱，又不必放弃公共交通的便利。”

当然，唯一的“代价”是通勤时间稍长一些。比如，从市中心坐火车到 Richmond 大约需要 80 分钟。但当地房产中介 Jacob Bennett 透露，这并没有阻挡买家的热情，年轻人尤其多，房子在市场上根本待不久。“很多在市区长大的人想买房或换大房，都会往这边看，”Bennett 说。过去一年，不仅首次置业的年轻家庭，就连来自周边农村地区的缩小居住面积的人群也纷纷加入买房大军。

悉尼地铁终点站的房屋中位数

在 Richmond，89 万澳元可以买到一套只需简单翻新的三居室。Bennett 举例说：“我们最近卖了一套在 William Cox Drive 的房子，80 万澳元成交，但那套房子需要大翻修。Claremont Street 上的两套三居室，分别以 87.5 万澳元售出，装修都不错。”

他说，10 月即将推出的首置买家新政策（只需 5% 首付）会让这个区域的房价更受追捧。

在这几个终点站中，Macarthur的价格仅次于Richmond。这里属于Campbelltown城区，房价中位数为 90.5 万澳元，坐火车进城不到一小时。当地中介 Mark Jennings 介绍，这里 100 万以内可以买到上世纪 70 年代的老房子，虽然面积可能小些，但基本都是“三房一厅、单车库、单浴室”，占地约 500 平米。

过去十年，因价格实惠，这里的居民数量翻了一番。Jennings 回忆道：“我做这一行 20 年了，当年这里的房子只卖 35 万澳元，现在马上就要破百万了。”

他预测，Macarthur 的房价中位数在几年内肯定会突破 100 万澳元大关。

后花园有话说：在市场有利因素的推动下，澳洲房价已经突破了新的天花板。与此同时，在住房政策的加持下，夏季的住房需求可能会进一步飙升。对于潜在买家来说，当前的入市机遇尤为关键，要想抢在房价上涨前锁定目标，不妨多关注一些此前被忽视的城区。