现象级交易背后，有何玄机？从北岸网红豪宅逆天拍卖结果，看奥克兰房市真实现状

后花园9月30日报道

在整体房地产市场低迷的大环境下，奥克兰的一场拍卖却成为舆论焦点。

一套由知名电视节目主持人Alex Walls和其工程师丈夫Corban亲手打造的豪宅，以335万纽币成交，几乎是政府估价（CV）的两倍。这一价格刷新了北岸Beach Haven的交易纪录，也引发了人们的困惑和讨论。明明大环境不好、买家隐身，怎么还能出现这种现象级的交易？

市场背景：低迷中的观望

过去一年，新西兰房地产市场一直处在巨大的压力之下。利率高企、生活成本增加，让买家信心不足。奥克兰房价中位数在近一年里几乎纹丝不动，成交量远低于疫情前的水平。许多房源上市数月无人问津，卖家被迫下调价格，甚至撤牌观望。

种种因素造就了市场“买方话语权”的氛围，不少人指出，由于需求锐减，楼市无法走出寒冬。

然而，就在这样的低迷背景下，Beach Haven的这套豪宅却像一颗石子投入平静的湖面，掀起层层波澜，并最终引爆拍卖场。

看房大军挤爆，中介被迫叫停

这套房上市后，由于开放日人满为患，中介不得不取消Open Home。

中介表示，首个周末的看房人数超过150人，让他措手不及。

“到第二个周末，我们大概接待了180人。我的手机都因为登记人数太多而没电了。”

“有些人等了半小时。一度是10人进、10人出。我们之后不得不停止开放看房，根本无法让所有人都进去。”

第二个周末之后，中介只带有真实购房意向的人进屋。

“总共有400组人来看房。这可是你家被走来走去看了400遍啊。”

在排队参观的人群中，有不少建筑师，有人还带了一整班学生来看。另外，还有工程师想学习 Walls 在混凝土、石材和玻璃上的创新做法。

热度背后的原因：品质、话题与稀缺性

这套豪宅之所以能够逆市走红，并非偶然。首先是名人效应。

房主Alex Walls是《Love It Or List It New Zealand》的主持人，她与丈夫Corban早在2014年就凭借《The Block NZ》第三季的胜利声名鹊起。二人亲自设计并打造的住宅，自带媒体关注和社交话题。一些前来看房者直言，他们早已在小红书等社交平台上刷到过这栋房子，慕名而来。

其次是独特的设计与高标准的建造。房屋建造历时四年，于2020年竣工。不同于普通新建房产，这套住宅采用了商业级别的地基、特制石材洗手台、大面积玻璃与开放式空间，辅以无边泳池和水疗池，形成了一种近乎“度假村”的居住体验。许多建筑师与工程师专程前来观摩，甚至有人带着学生集体参观。正是这种过硬的品质和创新设计，让该房源具备了无可替代的稀缺性。

此外，还有市场定位的精准。这套房子并不是面向普通买家的大众化产品，而是直指高净值群体。拍卖前，中介接到至少六位海外买家的咨询，其中包括来自迪拜的投资者；本地出价者则来自Mt Eden、Herne Bay和Westmere等传统高端社区。换句话说，这是一群有实力、有品味的买家，他们可能在市中心找不到心仪的房子，却在Beach Haven发现了一个独特的选择。

最后，不可忽视的是营销与销售策略。

在开放参观期间，人潮汹涌导致中介不得不提前取消Open Home。面对如此情况，中介果断调整策略，只接待具备真实购买意向的客户。这种“筛选”不仅保证了看房体验，也提高了后续拍卖的竞争质量。

需求真的消失了吗？

这一案例也引发了一个更广泛的讨论：这场拍卖是否意味着市场回暖？答案恐怕是否定，这更可能是一起个例。但如果要问，在房市普遍低迷的情况下，这是否意味着买家需求依然存在？答案应当是肯定的。

从这场拍卖可以看出，一些买家并没有退出市场，而是变得更加理性与挑剔。过去，条件一般的房源或许还能凭借低利率与市场热度找到买家。而如今，只有当房源在品质、设计、地段等方面真正打动人心，买家才会毫不犹豫地出手。应当说，市场正在经历两极分化：普通房屋滞销，高品质住宅依然有强劲需求。

这种现象在其他案例中也有所体现。比如，皇后镇近期一套豪宅在仅一次私人看房后，便以900万纽币售出。显然，真正优质的房源并不缺买家，只是他们在等待合适的房源。

因此，与其说需求锐减，不如说需求结构发生了转变。市场上的购买力仍在，但集中在更有眼光、更有财力的群体手中。这部分买家不会被普通房源打动，却愿意为独特的房产一掷千金。

普通住房市场供需错位

在高端市场之外，普通买家面对琳琅满目的房源和不断下降的利率，为何还是观望不前？现实是，由于市场上的供应与需求时常呼应不上。

Squirrel 创始人 John Bolton 表示，目前市场上期房项目和新建联排屋供应过剩，特别是在奥克兰南区、西区和基督城。

“我们需要让新西兰人真正愿意住进这些房子。设计、宜居性，以及能不能引起购房者的情感共鸣，这些都非常关键。”

“我们盖了太多没人想住的房子。”

他批评说，一些新建联排“设计糟糕”，缺乏储物空间和隐私，甚至连基本的厨房储藏室都没设计进去。

调查显示，传统社区的独栋住宅仍然是新西兰人首选，96%受访者表示“比较或非常考虑”购买独栋屋。购房者最看重的特征依次为：草坪空间、围栏与隐私、内置洗衣间，以及衣柜和储藏空间。

如此看来，虽然当前供应充足，但真正满足买家偏好的供应有多少，就很难说了。

对普通卖家的启示

对于大多数普通卖家而言，Beach Haven豪宅的案例或许有些“可望不可即”。毕竟，不是每个人都能请到电视明星设计自家房屋，更不是所有人都能建造一座引来建筑师组团参观的作品。

但这并不意味着普通卖家无法从中学到经验。

首先，突出房屋的独特卖点至关重要。哪怕是中等价位的房产，也可以通过翻新、布置或讲好房屋故事来凸显差异化。

其次，合理定价是吸引买家的关键。在买方市场中，过高的定价只会吓退潜在客户，反而是“诚意价”能激发竞争，推动最终成交价上涨。

再者，营销与推广的方式也需要用心。如今，社交媒体已成为信息传播的重要渠道，卖家完全可以通过专业照片、视频展示和精准投放来吸引更多关注。最后，选择合适的销售方式同样重要。拍卖虽然有风险，但在合适的条件下能最大化成交价。

应当说，Beach Haven这套房的拍卖，既是一场轰动的个案，也是映照了一些市场现状。房地产市场的确处在调整期，买家不再见房就买，而是用脚投票，选择真正符合需求的住宅。

对卖家而言，虽然人们常说“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，但这场拍卖证明，除了价格，其他因素也可能成为推动交易的卖点。