卷起来了！澳洲房市一夜变天，百人围抢一套房！专家：市场传来重要信号……

后花园2025年7月22日报道：在刚刚过去的一周，墨尔本房地产市场交出了一份亮眼的成绩单——创下了过去两年来最强劲的拍卖周表现。超过四分之三的挂牌房源成功出售，而全澳主要城市的整体清盘率也实现了“四连涨”。

据Cotality数据显示，全国范围内共举行了1574场房产拍卖，初步清盘率达到了74.4%，不仅较前一周的72.2%有所上升，也是今年以来的第二高成绩。

其中，墨尔本的拍卖数量由上一周的628宗上升至678宗，清盘率达到76.6%，是自2023年5月以来的最高水平。Cotality的研究总监Tim Lawless指出，这是墨尔本市场复苏的又一有力信号。

悉尼市场延续火热表现，内西区公寓拍出百万高价

悉尼方面，上周共有587套房产走上拍卖台，略高于前一周的556套，清盘率为74.8%，虽较前周略降，但这已是连续第六周清盘率稳定在70%以上。

周六，一套位于悉尼西北区North Epping的四居室独立屋在拍卖中以247.5万澳元成交，较其227.5万的指导价高出整整20万澳元。期间有超过70组买家前来看房，卖方代理机构The Agency Epping的Catherine Murphy透露，他们共发出12份合同书，主要面向首次置业者。

悉尼内西区也上演了类似的“抢房”场景。一套位于Surry Hills的两房公寓以108.8万澳元成交，由Ray White中介Matt Carvalho促成交易。买家是一对父母，为两位儿子出资购房。

买家之一的Sally Fryer表示，这套位于Forest Lodge、由19世纪露台式住宅改建的公寓，将作为两位儿子的居所，同时也保留作为家庭的“内西根据地”。

她说：“我们在Stanmore住了27年，一直深爱这个包容多元的社区。现在希望为孩子们提供一处落脚之地，他们会自己还贷款。如今年轻人想买房真的太难了，孩子们也很清楚自己是幸运的。”

布里斯班、阿德莱德和堪培拉拍卖市场表现平稳

布里斯班方面，上周共举行了155场拍卖，初步清盘率为68.4%，高于前一周的61.3%。阿德莱德共有90宗拍卖，清盘率为71.7%；澳大利亚首都领地（ACT）则有55场拍卖，清盘率为65.8%。

挂牌量下滑引担忧，市场或存隐忧

虽然整体拍卖表现强劲，但Ray White集团董事总经理Dan White却对市场的另一面表达了担忧——新上市房源数量的下降可能预示着市场活跃度正在放缓。

White在接受《澳洲金融评论》采访时表示：“虽然当前市场上出售的房产表现不俗，成交也很顺利，但挂牌量作为衡量市场热度的重要指标，近期却明显走弱。”

他补充道：“这让人既兴奋又警觉。目前我们机构的挂牌授权同比下降了约20%，这已经是一个不小的幅度。”

White认为，部分潜在卖家可能在等待进一步的降息信号，或是因为央行7月维持现金利率不变的决定而变得谨慎。

他说：“人们看到身边邻居卖得不错，也想挂牌试试看，但目前转化率并未达到预期。”

澳洲买房大战升级，投资者、刚需全入场

随着市场对“降息预期”和各项基础建设项目的火热讨论，澳洲多个首府城市的买家竞争正进入白热化阶段。某些城区的每套房源，平均吸引超过100位买家争抢，个别地段更是多达150人盯上一套房！

在这样的市场氛围下，房产中介纷纷表示，FOMO（错失恐惧症）情绪正在迅速蔓延，无论是热门的高端地段，还是价格亲民的远郊地区，买家都已“全面开火”。

数据揭示：悉尼、昆州东南部竞争最激烈

来自PropTrack的独家数据显示，悉尼与昆士兰东南部多个地区买家咨询量激增，供需极度失衡。根据realestate.com.au的询盘量研究，某些房源平均收到高达150条“强意向”咨询——这些买家不仅查看房源信息，更进一步索取合同、预约看房，甚至打电话或发邮件联系中介。

REA Group的经济学家Angus Moore指出：“买家咨询量高，通常意味着竞争极其激烈，出价也更激进。”

他补充：“目前全澳整体房价呈上涨趋势，成交速度比过去几年（尤其是加息期间）明显加快。”

利率走低，投资客卷土重来

Moore还提到，当前最激烈的竞争出现在“价格相对亲民”的区域。但一旦利率继续下调，这一格局可能会发生变化：更多买家将涌入中高端地段，市场将重新洗牌。

悉尼西部的Werrington和StMarys成为全国最“卷”的地区之一。随着西悉尼机场的规划推进，这一片区正逐渐演变为通勤新枢纽。

数据显示，Werrington每套房源吸引约150位买家，St Marys也有144位紧跟其后。当地中介透露：大量买家为投资者，他们正围绕基础设施圈地“囤地”，期待未来项目落地带来价值飞涨。

布里斯班南部、墨尔本西北也不遑多让

布里斯班南部的Rocklea与Forestdale，同样受到投资客热捧。Logan-Beaudesert一带多区上榜：

Woodridge（中位价$67.4万）：111位买家/套；

Loganlea：109位买家/套；

Browns Plains：107位买家/套。

这些区域兼具“价格亲民 + 交通便利”两大优势，成为刚需和投资双热地段。

墨尔本西北的Dallas也站上风口浪尖，中位价$55.1万，每套房吸引87位买家疯抢！邻近的Broadmeadows与Coolaroo，则是最抢手的公寓市场——每套房有77位意向买家。

连高端区都卷起来了！悉尼东区、北区再度升温

悉尼的高净值城区同样火力全开，其中包括：Coogee、Rose Bay、Bellevue Hill、Clovelly；以及北悉尼、内南区的Rosebery。

每套房都吸引超100位买家争抢！RayWhite的东海滩区中介Angus Gorrie透露，不少买家早已看房几个月，如今担心降息后竞争加剧，“宁可提前入手，也不愿再等。”

阿德莱德多地也打起了“擂台战”

阿德莱德的中部山区Stirling（93位买家/套）和St Peters（79位买家/套，房价高达$219万），也是买家激战之地。

Vale Park、Crafers、Elizabeth North、Port Willunga等地，尽管分布于城市边缘，却因性价比高、环境优美，吸引大量买家入场。其中Port Willunga中位价$84.9万，仍算“友好价”，而每套房也有66位买家围观抢购。

买家提前下手，是因为现金利率极有可能迎来年内的第三次下调。最近，澳洲移民和经济形势陡变，并为这一降息预期提供了基础。

失业暴涨、移民狂飙、8月降息几乎敲定

近年来，澳洲吸纳了大量新移民，许多人进入了政府资助的行业——如国家残障保险计划（NDIS）等“非市场”领域。然而，专家警告，这种“人为制造”的就业结构正逐渐显现出裂痕。

根据澳洲统计局（ABS）最新公布的数据，6月全国失业率攀升至4.3%，创下四年来新高，远高于市场预期的4.1%。本月新增求职人数达33,600人，为疫情以来的最高水平。

这一“爆冷”的就业数据不仅导致澳元汇率暴跌，还令市场对8月央行降息的预期接近“板上钉钉”。

移民再创新高，“就业市场失衡”隐患加剧

尽管Albanese政府承诺将移民规模控制在“可持续”范围内，5月的数据显示，净永久及长期移民达到33,230人，创历史新高，比去年纪录增长6%。过去12个月的总移民人数也高达447,620人，仅次于此前一年的48.2万人。

保守派智库IPA研究员Saxon Davidson指出，尽管就业市场紧张，企业仍陷入“缺工”困境，与移民数量暴增之间的错配正暴露出联邦政府劳动力政策的系统性问题。

“我们一边看到失业人数上涨，另一边却仍在说缺人。移民并未真正解决生产率或人均经济增长的问题。”

Davidson批评政府“在失业率上升的当下，依然向本地劳动力市场大量引入竞争者，这令人难以接受。”

公共资金撑起的“假繁荣”？专家：这种模式难以为继

AMP的首席经济学家Shane Oliver直言，当前的移民带来的是“双刃剑效应”：一方面确实拉动了需求，另一方面也加剧了劳动力供应，从而对低迷的经济基本面造成压力。

Oliver指出，在过去两年，澳洲就业增长多数集中在由纳税人资助的“非市场”领域，如医疗、教育和NDIS等公共服务行业。

“2023年，澳洲新增岗位中有高达80%来自政府或非市场部门，私人企业的就业增长几乎停滞。”

他指出，这些领域的许多岗位属于“低生产率岗位”，难以支撑整体经济增长。

GDP与人均生产率“双降”成新常态？

过去数年，澳洲人均GDP与单位劳动生产率连续下滑，这种趋势正在引发市场和专家的担忧。

Oliver表示，“虽然我们成功吸收了大量移民，推高了就业总人数和工作总时长，但GDP的增长却没有跟上。”

澳洲工业集团（Ai Group）的首席执行官Innes Willox也警告称，2024年以来，澳洲每五个新增岗位中就有四个来自政府相关行业，过度依赖纳税人创造就业的模式“明显不可持续”。

“私营部门长期低迷的就业能力，终将拖累整个就业市场，现在问题开始爆发。”

他呼吁政府立即出台减税、降低监管负担、优化能源与劳资政策，为私营企业释放增长潜力。

市场预判：8月降息几乎确定，澳元大跳水

随着6月就业数据不如预期，市场对8月澳洲央行（RBA）降息25个基点的预测已达100%概率。AMP预测通胀数据将回落至2.6%，或为降息创造条件。

ANZ银行的分析师也指出：“就业人数增长乏力、总工时减少、失业率攀升，说明澳洲就业市场正在降温。”

消息一出，股市应声上涨，ASX200指数大涨0.9%创历史新高，而澳元汇率则跌破0.65美元大关。

财政部长发声：“失业上升不可避免，但仍属健康水平”

财政部长Jim Chalmers在G20会议上回应称：“虽然6月的就业数据并不理想，但仍在历史低位附近。过去三年，我们创造了超过110万个新工作岗位，是过去50年澳洲政府中平均失业率最低的一届。”

他承认数据“令人遗憾但不意外”，他认为澳洲劳动力市场在全球不确定性中依然坚韧。

后花园有话说：在这个“少房源+高关注+降息预期”的三重夹击下，无论是投资客、刚需族还是改善型购房者，都已进入“提速模式”。因为市场对降息的预期正进一步升温——在高通胀、高利率、移民高峰与公共开支红利退潮的多重背景下，澳洲就业市场的真实压力正在显现。而8月的RBA决策，或将成为政策转向的重要信号。

（责编：Gloria）