谁敢接盘？奥克兰烂尾高楼还需再砸1.8亿，未来或成CBD“幽灵塔”

后花园3月17日报道

奥克兰CBD的烂尾塔楼未来命运会如何？

首先，它可能会保持现状，并维持数年之久。奥克兰市议会必须确保不对公众构成危险，因此这座未完工的建筑将继续接受每周检查。

但市议会无法强迫开发商完工。这对城市来说是一个极其令人不安的阴影。

其次，接管人可以将其出售。买家可以聘请新的建筑商将其完工。

或者，建筑商也可以买下它并将其完工。

第三，建筑可以被拆除或解构，但这将耗资数百万纽币。

开发商 Shundi Customs 曾因一笔 3300 万纽币的未付账单与建筑商中建公司（China Construction）发生纠纷。所谓“纠纷已全部解决”的说法并非事实。去年 4 月，Shundi 称：“Shundi Customs Limited 与中建新西兰公司致函告知，关于 Seascape 项目的争议已得到解决。”同时宣布，新建筑商 Icon 已被任命为施工经理。网上的反应充满了庆祝氛围。

然而，这一切都不是真的。

Icon 曾准备好签署合同

3 月初，中国建设银行因 Shundi 未偿还债务而将其置于接管状态。Icon 准备签署合同已经很久了，至少从去年 4 月起，但始终没有落笔。建筑商需要确保 Shundi 手中有钱支付账单，而Shundi作为开发商无法筹集到推进项目的资金。一旦 Icon 签署合同并开始施工，开发商就必须有能力支付。款项将按月到期。

在看到资金或获得某种担保之前，Icon 无法签署合同。对于任何私人开发商来说，资金都是必不可少的，否则他们需要从银行或金融机构获得担保，证明资金已承诺用于该项目。Shundi 在大约 18 个月前被中建公司起诉。它未能筹集到支付承包商的资金。

Icon 似乎已经完成了所有的尽职调查，搞清楚了如何完成项目以及所需的成本。它已经量化了哪些材料是可用的，以及哪些分包合同可以重启。然而，它从未着手开工完成塔楼。

塔楼目前状况如何？

目前还不算太糟。但为了清理现场，塔楼确实需要补救工作，例如在结构钢元件上涂刷膨胀型防火漆。这种漆是一种防火涂层，遇热会膨胀。石膏板也需要更换。部分环节需要拆除并清理。但这并不是一项巨大的工程。

补救工作应当是很简单的。有利的一点是，内部装修完成得并不多。据称来自中国的玻璃幕墙状况良好。至于剩余的幕墙，部分已在现场，其余的需要运送过来。

完工需要多少钱？

行业观察家认为，Icon 的投标价约为 1.8 亿纽币，并表示至少需要 18 个月才能完工。Icon 可能还提出了一个区间：最低 1.2 亿纽币，最高约 2 亿纽币。从未公布过确切数字。

欠中国建设银行多少钱？

Shundi 向中国建设银行借了多少钱？NZ Herald报道称远超 1 亿纽币，尽管这一数字尚未得到 Shundi 或银行的证实。这笔钱大约是在 18 个月前借入的，且利息仍在不断累加。

Seascape 价值几何？

零？数百万？还是负债累累？如果完全竣工，它价值几何？关于估值问题只有一个答案：这座塔楼的价值取决于有人愿意出多少钱。

它能有什么新用途？

建筑的布局能否改变，使其转为商业用途？目前看可能不会出现办公楼方案，因为市场相当疲软。

重新布局需要将所有的建筑服务设施从纯住宅改为纯商业。这将增加巨额成本。也许可以改为公寓式酒店运营。

约 166 套单元房的买家怎么办？

这些单元房买家的未来如何？大多数人是几年前购买的。然而，也有人是在去年 9 月 Bayleys 推介 Seascape 公寓时发起的新一轮营销活动中购买的。他们支付的 10% 公寓定金会退还吗？他们现在是无抵押债权人。是否有资金偿还他们？这些问题有待回答。

为什么没有资金完工？

开发工作始于 2017 年。最初，据说 Shundi 使用自有资金而非债务为工程提供资金。它似乎没有预售公寓，而这通常是此类项目的运作方式。

业内人士称其“匪夷所思”，称最初资金来自中国。

一位专家表示：“这是一个奇怪的项目，首先是资金来源方式和缺乏预售。这是一个投机性开发项目。市场观点认为，停停走走很大程度上是因为从中国获取资金的门槛问题。施工进度取决于他们的资金状况。”

另一个异常之处是地下室的问题。这并不是一项简单的建筑工程。地下连续墙存在问题。2020 年，媒体报道过地下室外围暴露出的六个连续墙区域。一些报告提到了 Gore St 和 Commerce St 之间地下连续墙的缺陷。一位市议会官员当时表示，这是正常程序，完全在预料之中，许多其他涉及地下连续墙的工程也执行相同的流程。

能强制做出改变吗？

这是一个大问题。在考虑应对措施时，会涉及到各种财产所有权问题。答案是，最终必须有人出面拿钱。选择要么是完工，要么是拆除。如果拆除至地面水平，作为一块中央商务区（CBD）土地，该地块将具有一定价值，可以用作停车场。其价值约为数千万纽币。

拆除费用可能高达数千万纽币。必须有人拥有该地块的所有权并进行拆除。否则，它就作为中国建设银行的一项资产或负债留在那。海外业主，特别是亚洲业主，拥有奥克兰中央商务区的许多地块。有些人让物业空置了 20 到 40 年，对开发或出售表现出极小的兴趣。政府和奥克兰市议会不愿向业主施压，也不愿通过实质性的地税机制释放这些地块。

因此，我们有了这些死气沉沉的地块。在世界各地，许多城市都有过“幽灵塔”。一位专家举了洛杉矶的两个例子，“但现在没人再注意到它们了”。朝鲜有平壤饭店，既没完工也没人入住。我们在奥克兰也有一些幽灵塔，是韩国开发商破产后留下的，比如在 Greenlane。Seascape 需要有意志和资金的人来完成它。令人担忧的是，它可能会在几十年内都无法完工。

顶部附近的结构

去年，塔楼顶部附近可以看到新的结构，似乎露出了一线希望。Shundi 的 Jillie Clarke 告诉我，东侧的防护平台已于 9 月初安装，西侧的则于 10 月初完全安装。

“47 层的防护平台是确保以安全且合规的方式进行塔尖作业所必需的。它通过降低高空作业期间物体和工具掉落的风险，为公众提供关键保护，”她在 2 月 17 日表示。

“在对塔尖脚手架进行任何修改之前，安装防护平台是强制性的先决条件。”

在当时，这似乎是一个颇有希望的进展。未来，人们希望能从 5 月 11 日 Seascape 开发商的接管人报告中了解到更多信息。