买家最担心的事发生了！澳洲房市传来大消息，涉及房价、税改，信息量超大！

后花园2025年9月1日报道：如果要给2025年的澳洲楼市贴一个标签，那就是：全面回暖、动力叠加、预期重塑。从全国房价8连涨、悉墨再度转强，到央行三连降落地、银行罕见“足额传导”，再到“激进降息路线图”及重磅税改方案释放的政策信号——这一切正在合力把澳洲楼市推向一个全新的拐点。

价格端：8月房价再创新高，悉墨“复活”

最新数据显示，8月全国住宅价值再涨0.5%，实现连续第八个月上涨；全国房价中位数来到83.5万澳元，同比+5.3%，折算到户，比去年同期贵了约4.79万澳元。这不是孤立反弹，而是面宽、力度稳、延续性强的一轮普涨。

城市表现一览：

达尔文：+0.8%，领跑全国；

悉尼：+0.7%，买气明显回升；

墨尔本：+0.3%，距离2022年峰值仅差0.6%；

布里斯班、珀斯：各+0.6%；

阿德莱德：+0.3%；

霍巴特：唯一下跌，-0.5%。

不仅首府城市回暖，区域市场同样火热：8月+0.3%，同比+6.6%，过去五年甚至跑赢首府城市。

REA集团高级经济学家Eleanor Creagh的判断很直白：“这是连续8个月上涨。降息提升了借贷能力，改善了信心，把买家拉回来了。上涨不再局限于少数城市，而是在扩散。”

我们怎么解读？

这波上行是“需强+供弱”的典型叠加：

利率下调：2月、5月、7月三连降，借贷能力抬升、观望情绪松动；

供应不足：国家住房协议难以快速转化为新增交付，库存偏紧。

拍卖市场也给出“实锤”：悉尼清盘率近几周保持在70%–80%，这通常意味着需求强于供给。现实是残酷的：竞争加剧、选择变少，且短期难有缓解。

总结来说，价格层面的“八连红”并非虚火。既有利率真降的硬条件，也有供给的慢变量。悉尼、墨尔本代表的核心都市圈，再次成为资金与人群的“磁场”。这对换房与首置的节奏都有直接影响：越早决策，越能锁定成本；越晚入场，越要面对价高与竞拍双压。

节奏端：从“稳稳向上”到“或现跳跃”，悉墨再当“风向标”

澳洲金融评论报的最新分析显示：悉尼月环比涨幅由0.6%扩大至0.8%，年回报率稳定在2.1%；墨尔本在经历前期回调后，复苏势头更具弹性。

市场专家普遍预期：“跳跃式”增长可能成为下一阶段的主要特征——涨速更快、涨幅更大、参与面更广。

驱动更强的五把“助推器”：

货币政策预期更友好：对后续降息的押注在提前带动需求；

供需更紧：新增房源偏少，结构性短缺延续；

人口净流入：悉尼、墨尔本结构性需求稳固；

就业与收入修复：家庭实际购买力改善；

投资者回归：风险偏好上行，投资动作加快。

谨慎提示：全球宏观不确定、政策变动与阶段性供给释放，仍可能带来波动。对买家而言，机会与难度并存：一方面，早进场享受增值；另一方面，竞拍强、决策快、资金配套足成为硬门槛。

当“稳步上涨”转向“可能跳涨”，意味着市场从复苏进入进攻。悉尼的连续放量与墨尔本的弹性反弹，强化了全国行情的“信号塔效应”。策略上，核心区稳、次核心弹、外环看配套，组合式布局开始胜过“押单城”。

政策端（上）：央行三连降已落地，更激进路线图传来——现金利率或至2027年降到2.6%

先看既成事实：RBA今年三次降息，累计-75个基点，几乎所有银行足额传导，让有房家庭的月供平均减少300+澳元。这已是史无前例的“顺滑”传导——对比2019—2020年五次降息合计-125bp、四大行仅传导约86bp（约七成），2025年是完全不同的故事。

再看前瞻信号：市场上传出更激进的路线图——现金利率或将从当前3.60%进一步下调，至2027年降到约2.6%。

这意味着什么？

定价基准中枢下移：房贷利率重回更友好区间；

投资久期被拉长：更易进行长期现金流安排；

外围与区域受益：相对低价的外环、区域城镇，在低利率时代的收益/风险比上修。

开发商端也在重估项目表：低利率降低融资成本、土地与审批在部分区域更具可行性。

降息预期并不是“免费午餐”。宽松过度可能带来价格过快上行与可负担性再度紧张。政策与审慎工具如何搭配，将决定行情“坡度”而非是不是“坡”。对买方最直接的启示是：按揭能力会更好，但优质标的会更抢。

政策端（下）：税改方案抬头——个税、印花税、土地税与GST，影响链条很长

今天，一位知名经济学家提出的重大税改方案显示，如果改革落实，澳洲每个家庭平均每年可增加约4000澳元收入，企业投资将上升，实际工资水平也会提高。这一方案正是为了回应财政部长JimChalmers在经济圆桌会议上提出的“打造更好税制”的目标。该提案对楼市与家庭资产负债表也都有潜在影响：

三大方向：

房产税线：取消州级印花税与投资房土地税，改为对所有住宅（含自住）统一征收年度土地税，总额约470亿澳元。目标是增加供应、降低租金、简化税制；

企业税线：降低大多数企业的公司税、鼓励投资，但对矿业巨头、四大行、大型零售加税，并削减股东分红退税额度；

个税与消费税线：扩大10% GST适用范围（涵盖新鲜食品、私校、私医、托育、水费等），同时大幅削减个人所得税，年减税总额约430亿澳元。

改革的经济影响经济学家Chris Murphy测算：

整体福利每年+430亿澳元，折合每户约+4000澳元；

实际GDP近+6%（约1700亿澳元）；

企业投资+6%，实际工资+1.4%。

财政部长Jim Chalmers对税改的三条“红线”是：对劳动者公平、以可负担方式激励投资、简化且可持续。此前更倾向“小步快跑”，但近期也释放了收紧高余额养老金税收等信号。

关键看点：房产税改

多数经济学家认同：“以地税替印花税”能减少市场摩擦、提升流动性，是缓解租金与不平等问题的“大头”。当然，从免税自住转向普遍地税，对家庭现金流结构是一次重大再分配，过渡期安排至关重要。

这些税改若落地，将改变买卖时点税负与持有期税负的平衡。对改善型与投资者的模型都要重算：短期交易门槛或降低（免印花），但长期持有成本抬升（地税）。对租赁市场，若供应释放真实发生，租金压力有望缓解；但在政策切换前的“空窗期”，价格与租金波动都可能加大。无论如何，经济学界普遍认为，这套税改方案是值得认真考虑的方向。

金融端：四大行“足额传导”为何罕见？——公众压力+竞争格局+利润底盘

回到“执行层”，今年最令人侧目的，是四大行几乎全额传导降息。历史对比可见“罕见”两字。原因何在？

三股力量同向发力：

公众与政治压力：生活成本高企、Finder压力指数73%（虽低于2023年中期峰值84%，仍属“极高”），60%房奴承压、1/3房主吃力还款、近半租客撑不住。财政部长公开点名，并向“未足额”者直接施压；

竞争更激烈：Athena、WLTH等数字化新玩家崛起，CBA Unloan、Qantas Money Home Loans等子品牌加入，免手续费、审批提速、随还随降等创新定价把“刀”递到了客户手里；

利润有底：三连降后现金利率仍在3.60%，银行可以下调储蓄利率对冲；2024年上半年四大行合计利润155亿澳元、同比+3.5%，拒绝传导的“辩护空间”有限。

总结来说，澳洲大银行并不是突然“变善良”了，而是被舆论、政府和竞争三方力量“推着走”。但无论出于什么动机，结果对房贷一族来说都是好消息：几十年来第一次，央行降息的好处一分不少地传到了借款人手里。

展望：春季行情或更火热

Eleanor Creagh判断：“降息 + 借贷能力增强 + 信心回升 = 需求持续增强”。叠加新房供应不足、人口增长、10月起扩大的‘住房担保计划’，春季的行情大概率延续上行。

Hotspotting总监Terry Ryder也指出，首置房担保计划扩容与提速，对房市需求是“火上浇油”。

Creagh总结说：“进入春季交易旺季，房市涨势大概率会延续下去。”

后花园有话说：从今天公布的房价数据可知，在降息与供给偏紧的共同作用下，春季行情大概率会延续，悉尼、墨尔本则将继续充当“强信号源”；然而，如果税改与保障供给机制有序推进，市场将从“价量修复”走向“结构优化”，核心稳、圈层分化、绿色溢价会成为主线。在2025这场“政策+资金+供需”的合奏里，我们需要随时关注数据，制定最优入市方案。

（责编：Gloria）