市场重构进行中，买房or租房，哪个更划算？ANZ 经济师给答案

后花园11月26日报道

房价下跌，但租金涨势已趋平稳。无论是买房还是租房，市场都回到一个由“需求端”掌控的阶段。

那么，从财务角度来看，到底是买房更划算，还是租房更省钱？

这是 ANZ 经济学家 Matt Galt 一直在研究的问题。

他说，租金与持有住房成本之间的关系，是影响房价走势的关键因素之一。

“买房的综合持有成本：包括利息、地税、保险和租金之间的平衡，是房价长期回归的锚。一旦买房变得相对便宜，买家和投资者都会入市，推高房价；反之，当买房成本远高于租金时，房价就会承压。”

如何比较“买”与“租”的真实成本？

Galt 用一种标准化方式对两者进行比较：他假设购房者以 50% 的贷款成数（LVR）、五年期固定利率贷款，加上地税、保险、维护成本，再加一些额外费用，构成“持有成本”。

“实际情况是，大多数人买房时的贷款比例接近 80%，这样一开始买房成本通常会远高于租房。但随着多年偿还本金、贷款成数下降，持有成本会逐渐与租金接近。我们发现，当贷款比例降到 50% 左右时，两者基本持平。许多房主的体验也是如此。”

以奥克兰为例：— 中位租金约为 每周 650 纽币— 一套 90 万纽币的首套房（20% 首付），五年期固定利率的房贷还款约 每周 890 纽币— 但如果贷款额只有 50 万，房贷还款降至 每周 620 纽币以下

利率飙升让“租比买便宜”，低利率时代反之

Galt 指出，2022–2024 年的高利率时期，利息和持有成本暴涨，使得买房比租房贵得多，因此房价也受到压制。

而在 2019–2021 年低利率时期，买房的持有成本远低于租金，于是许多租客决定入市买房，尽管当时房价已非常高。

他说：“很大一部分人买房前，都会比较租金和房贷，再把地税、保险等费用加进去。如果发现买房比租房还便宜，那当然会一头扎进市场。2019、2020 年就是这样。”

投资者更是如此，他们更会精算“租金收入与持有成本”的差距，再决定是否入市。

目前买 vs 租大致回到“历史平衡点”

随着利率下降，买房持有成本已经回落，租金也趋于稳定。Galt 说，二者目前大致回到历史中的正常关系。

“利息是持有成本中最大的部分，也是波动最大的因素。过去一个月，由于固定利率明显下滑，买房成本也跟着下降。”

但他强调，持有成本的变化不仅反映利率变化，也反映房价变动——因为计算的是“当前买房的成本”。在 2021 年，房价和利率都在上升，因此买房成本出现异常飙升。

过去一年，有几项变化推动买房成本和租金重新靠拢：— 房价下跌— 利率下降— 但地税、保险提升抵消部分下降幅度— 租金略有下滑，使得买房成本不得不进一步下降才能拉近差距

Galt 表示，这些因素共同导致近几年房价承压，也削弱了降息本应带来的刺激效果。

未来几年买 vs 租的差距不会剧烈变化

他认为，未来一年五年期房贷利率可能会略有上升，但整体上买房与租房成本差距不会出现大幅变化。

“我们的预测显示，在未来两三年中，买房持有成本与租金会保持大致平衡。房价也会相对稳定，并可能随着经济复苏出现温和上升。”

换句话说，当前买房的成本与收益结构并不支持房价快速上涨。

“我们预计未来几年利率维持较低水平，买房与租房成本保持接近平衡。房价明年可能小幅上涨，但速度会很缓慢。”

至于地税，Galt 认为其上涨幅度会逐步放缓。

“地税两年前涨了 12%，之后降到 9%，未来预计还会继续下降，但总体仍会上涨。”