房子多了，价格还是贵：奥克兰房市的“反常识”真相

后花园7月10日援引oneroof报道

奥克兰在大约十年前实施城市规划改革后，额外增加了近22,000套住房。

但奥克兰市议会首席经济学家 Gary Blick 表示，奥克兰的中位房价仍比合理水平高出32万纽币。

尽管自2016年分区政策改革以来，奥克兰在五年内新建了65,700套住房，但仍未能彻底扭转住房可负担性的下降趋势。

“25年前，奥克兰的中位房价大约是家庭中位收入的五倍。2016年《统一规划》生效时，这个比例已经是9.5倍；现在是7.5倍，大约为100万纽币。”

Blick表示，为了回到五倍收入的合理比例，奥克兰房价应降至68万纽币。

“我们已经偏离太多了。住房可负担性没有实质性和持续性的改善。人们正在为住房支付更多收入，部分原因是住房相对短缺。”

不过，对奥克兰购房者来说，情况原本可能更糟。

Blick 与奥克兰大学教授 Ryan Greenaway-McGrevy 和 Peter Phillips 合作发现，如果没有《统一规划》推动的建房热潮，奥克兰的房价本可以更高：比合理水平高出多达39%。

他们估计，在旧有规划制度下，自2016年以来奥克兰仅能建成43,900套住房。

Blick表示，城市密集化确实有助于压低房价，但远远不够。

“人们愿意购买占地更小的住宅，而土地才是住房中最昂贵的部分。他们说，‘对于我的预算，我愿意牺牲一部分土地面积’，同时也在地段和空间之间做权衡。”

“这一切的关键是土地使用的灵活性，以及给予人们更多的选择。”

房地产研究机构 Cotality 的研究主管 Nick Goodall 表示，他们采用不同方法计算住房可负担性，但得出的合理房价数字与 Blick 一样，约为67万纽币。

“对于一户中位收入的家庭来说，房贷占收入30%是可负担的门槛。而目前，奥克兰购房者需拿出48%的收入来偿还贷款。”

这略低于疫情后市场高峰期的50%-60%。

Goodall指出，奥克兰首套房买家情况稍好，中位购房价为90万纽币，而非100万纽币，相当于用掉40%的收入来还贷。

不过他也表示，这个计算基于首购家庭的中位年收入为135,675纽币，可能偏高。

Goodall还指出，20年前，尽管当时利率高达7.7%，但房价中位数仅为307,000纽币，那时住房负担性反而更好：只需36%的收入偿还房贷。

尽管目前市场上有大量新建联排别墅，奥克兰的住房仍然供不应求。

“只是我们最近建了更多联排别墅而不是独栋房屋，所以看起来待售房源变多了。但总体来看，仍然供不应求。”

他拿奥克兰与基督城作比较。地震后，基督城几乎取消了所有新建限制。

“当地建筑活动依旧强劲，这抑制了房价上涨，因此仍然非常可负担。”

不过要精确地界定奥克兰在供需平衡上的“黄金时期”并不容易。

“是从1990年算起房屋数量合适？还是从2000年？我有位同事曾为住房部长整理过所有数据，根据所用数据的不同，得出的结论是：我们住房短缺5万套或过剩20万套都有可能。根本没有一个完美的衡量标准。”

Blick 倒是带来了一点供应面的好消息：市议会与中央政府所追踪的建筑许可数据中，90%的许可最终都实现了建成，大多数为新增住房，而不是旧屋翻建。

截至去年底，有超过2万套住房正在建设中或已获批许可，平均完工时间为13个月。虽然相比2022年市场高点的3万套有所下降，但仍是奥克兰人均新建住房数量的历史最高值：目前为每千人9.5个许可，而10至20年前仅为每千人5.9个。

“虽然存在一定周期性波动，但我不会轻易下结论说这是供过于求。随着利率下降，需求将会回升。问题只是时机和力度。”

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