地图一出，买家跑光！有人血亏割肉，有人自吞苦果，细数Watercare“天坑”地图受害者

后花园8月6日综合报道

Watercare开发地图的最新受害者出现了。

奥克兰北部小镇 Ōrewa 的 West Hoe Heights 四户邻居联合挂牌出售约 3.4 公顷生活地块，政府估值逾1400万纽币。

West Hoe Heights的四栋房屋曾被农田和灌木环绕，如今被挖掘机和数百套新建联排房屋包围。卖家原本想吸引开发商整地合并购入。

然而，Watercare在2024年底宣布该地区2031年前不得新增供水与污水接入，潜在买家立即撤回报价，交易告吹。今年8月，卖家在挂牌1年多后撤下了房源，计划搁置。

代理中介Eddie Zhao称，一位买家曾出价，但在了解Watercare的限制后选择放弃。他指出，“很多业主完全被这个政策打了个措手不及”。Ray White中介Dylan Turner补充，开发商通常愿意为可开发土地支付高于估值20–30%的价格，但Watercare的限制让他们却步。

Zhao表示，奥克兰西区的部分地区也受到Watercare公告的影响，开发商在他们的地块被Watercare划为“红区”后，只能亏本出售。

“很多人都不知道，这非常突然，没有任何预警。他们直到事情发生后才通知我们。”

Bayleys洞察主管Chris Farhi表示，Watercare的政策转变给开发商带来了风险和干扰。 “有清晰的政策是好事，但这意味着那些原本在奥克兰市场运作的开发商现在开始转向其他城市。”

“很多开发商转向皇后镇湖区、汉密尔顿和陶朗加。这些地方的开发流程可能更顺畅，地方议会的处理方式也更直接。”

Farhi指出，这对市议会和开发商都是挑战，双方都希望增加住房供应。

然而，这片土地紧邻一个名为Strathmill的433套可负担住房项目。该项目由Myland Partners主导，不受Watercare公告影响。 主管Andrew Fawcet透露，该项目已预售80%，房屋正在建设中。 Strathmill拥有完整的基础设施，可以接入水源和污水系统。“我们的项目未受区域限制影响……因为我们在基础设施规划和审批方面进展很快。”

Watercare向市场扔炸弹

Watercare 于 2024 年 11 月第一次发布奥克兰地区的网络容量地图，将部分郊区明确划为“污水或供水容量饱和区”，包括 Hibiscus Coast（如 Ōrewa）、Henderson等区域。

2025年6月，Watercare 发布新版网络容量地图，优化了区域分类和显示方式，将区域状态分为：

有容量 (“Area with capacity”)容量正常，但需密切监控 (“capacity closely monitored”)容量有限 (“limited capacity”)当前无接入资格 (“no capacity right now”)

Watercare污水规划主管Andrew Deutschle表示，这些区域划分是为了给开发商提供明确指引。

“去年，我们不断收到开发商关于水源和污水网络容量的询问。因此我们制作了网络容量地图，以便让他们更清楚哪里适合增长、哪里需要更密切的监测。这些地图最近已更新，变得更易理解。”

“我们的目标是帮助开发商做好尽职调查，做出明智决定。我们希望减少那种开发商投入资金买地、规划后才发现无法按原计划建房的情况。”

他补充说：“房产是否出售受多种因素影响，网络容量只是其中之一。我们承认，当买家计划改变土地用途时，网络容量会影响交易。”

Watercare回应问询

在与Watercare取得联系后，对方强调，当地供水和污水容量，仍然需要作为资源许可申请的一部分进行评估。

Watercare建议，如果有任何疑问，应首先联系工作人员。去年 11 月发布该地图以来，团队已回答超过 3400 个查询，其中超过 3000 个确认开发计划可以照常进行。

Watercare还表示，地图的作用，是为了帮助开发商做好尽职调查，做出明智决策。

Watercare希望减少那种人们投入资金购买土地或制定规划，结果发现无法按预期建设的情况。而这，恰恰是多位开发商不幸陷入的窘境。

并且，对于一些正接受密切监控的地区，Watercare提醒，未来可能还会发生变化，言下之意，大家应谨慎行事。

设计到报批全白做，开发商损失惨重

在奥克兰西区的 Henderson，开发商 Craig Alexander 曾对一块 800 平方米的住宅用地满怀期待。他计划在旧房空地旁边打造两栋现代化住宅，设计图纸与规划方案全套准备，资源许可正待最终批准。这笔交易曾被视为“低风险、奖赏高”的经典拆房重建。

然而，一纸 Watercare 地图打破了他的美梦。2024 年 11 月，地图首次公开时，Henderson 显示 “污水容量已满，将在未来十年封锁接入”。原本信赖的审批通道瞬间关闭，他焦急联系中介，询问为何如此晚才被通知。

他无奈地回忆：“所有规划资料都备齐了，包括地质报告、建筑设计、景观方案，我还亲自对接市议会。提交审批的最后一刻，却被告知接入无法兑现。我从未遇过如此迟来的提醒。”

几万纽币的咨询费、行政费再加上土地利息全都打了水漂。

这一幕成了真实呈现：一个曾有望在奥克兰房地产市场轻松获利的项目，竟因政策地图滞后披露而灰飞烟灭。他的挫败感不仅来自经济损失，更来自于对“透明审批环境”的信赖崩塌。媒体报道他时用“彻底被 blindsided（突袭式打击）”来形容这一瞬间。

缺乏预警机制，开发项目被突然叫停

在Hibiscus Coast，Mark Wootton原计划在7000平方米的土地上建设联排住宅，以满足不断增长的购房需求。为此，他花费数月时间进行岩土测试、建筑设计、景观规划，并支付了高昂的咨询和文件准备费用。一切似乎都顺利推进，项目也接近正式递交资源许可的阶段。

然而，就在这个关键时刻，他从Watercare最新发布的网络容量地图中发现，自己的地块所在区域已被标为“无污水接入能力”。这意味着，无论准备多充分，都无法推进开发。

Wootton坦言：“我完全傻眼。作为政府部门，Watercare理应主动告知，而不是等开发商全都做完后才下逐客令。”

这番突如其来的信息犹如当头一棒，不仅直接冻结了他的开发项目，也让他此前投入的数万纽币打了水漂。他认为，如果这种信息能更早披露，自己完全可以避免这场财务风险。

百套新建项目被集体冻结，开发巨头怒斥

同样，Hopper Development 是 Hibiscus Coast 最活跃的住宅开发商之一。过去数年，他们陆续购入多块土地，并规划多个新建社区项目，总体规模超过100套住宅。

在2024年中，公司所有地块都已完成前期设计，部分项目已启动施工前准备。然而，Watercare的地图给项目出示了红牌。

项目开发经理David Barr愤怒表示：

“我们事前从未接到任何预警，是看新闻稿才知道我们的全部土地被‘封死’。从现在起七年内，这些项目都等不到解封。”

Hopper 的部分地块原计划于2025年春季动工，如今却不得不暂停。更糟的是，设计师、顾问团队已全数投入工作，开发成本已超出百万纽币。

中密度开发者遭“政策伏击”

Andrew Crosby 是奥克兰资深开发商，也是 Xpect Property 的负责人。他在 2024 年初制定了多个“可负担住房”开发计划，选址覆盖奥克兰西区和北岸数个区域，计划依托新政策支持推动中密度开发。在他眼中，这些项目既能满足市场需求，又能实现稳定回报。

但在 Watercare 于 2024 年 11 月发布第一版网络容量地图后，他的愿景迅速破裂。Henderson、Glen Eden、Birkdale 等原选地被集体沦陷。

在接受采访时，Crosby语带失望与愤怒：

“他们要我们建设更多住房，却告诉我们：不好意思，管道不够粗。”

他进一步指出，几个月的设计成本与顾问费用直接作废，其中一个项目投入已超十万纽币。他最终决定将三块地转售，停止所有受影响区的开发计划。

更重要的是，他对整个政策体系的预警机制提出质疑：“如果这些区域本就有接入瓶颈，为什么要开放分区？为什么不给开发商设置警示灯？”

退休梦碎：南区家庭被迫打消搬迁计划

在奥克兰南区的Otara地区，一户中年夫妻原计划将自己居住了十年的自住房连同大面积土地出售，作为退休资金。这块地占地接近 1,000 平方米，原本可望拆分为两块或三块新住宅地块，过去两年地价上涨令他们预期可卖出 120 万纽币以上。

然而，Watercare 地图发布后，潜在买家迅速没了兴趣。中介明确告知：“红区意味着审批遥遥无期，开发商不会碰这类地块。”他们的挂牌价只得不断调低，从最初的115万一路降至95万，依旧乏人问津。

房主表示：“我们计划卖掉房子后，搬到陶朗加买一套平层公寓。现在，不但卖不出去，还要多养这套房，根本无法退休。”

这起案例并没有引起太多关注，但却代表了另一些受到 Watercare 政策影响的家庭：非开发商，不炒地皮，却也受到政策信号不清的冲击。

西区屋主损失30万，中介也中招

在奥克兰西区Massey的一条安静街道上，一位老年女屋主本想趁市场尚热，将她占地1200平方米的旧宅出售，以便在子女协助下搬去退休社区安享晚年。这块土地地形方正，具有细分开发潜力，估值一度达到120万纽币，一位开发商已表达出浓厚兴趣。

然而，仅数周后Watercare更新的容量地图将这片区域标为“橙/红区”，即为污水系统已满或严重受限区。随着消息迅速传开，原本有意向的开发商不再回应报价，中介也反复尝试其他买家但皆遭拒。房主的估值迅速滑落至约90万纽币，暴跌30万。

Harcourts中介David Findlay自己也感受到这份冲击。他曾在2024年4月购入一处地块，并投入8万纽币进行报批设计，如今该项目同样因被划入限制区而遭遇审批冻结。他评估自身可能损失达25–30万纽币。

也有赢家：地图帮他规避了风险

不过，另一些赶上好时机的开发商，则借着Watercare的地图，成功完成了布局转型，避开了损失。

Rasvinder Singh 是 Reliance Homes 的一员，经验丰富的中小型开发商，专注于奥克兰中区与西区的中密度住宅项目。2025 年初，他原本打算入手 Glenfield 和 Warkworth 两个可细分地块，但在团队研究 Watercare 最新网络容量地图后，果断取消。

他将目光转向 Mt Roskill，一片被 Watercare 明确列为“容量正常”区的城区。

最终他在 Mt Roskill 的一场土地拍卖中击败 12 位竞争者，以略高于市场估值的价格拿下该地块。他在中标后第一时间联系 Watercare 进行了接入评估。

“之前我们在未确认管网容量的情况下吃过亏，这次绝不冒险。”

该项目目前已进入施工前准备阶段，计划建造 4 套联排住宅，总价值预计达 450 万纽币。

Watercare 网络容量地图原意是为开发商提供指引，但由于发布过于突然，意外成了搅动奥克兰地产市场的“重磅炸弹”。从多套项目被迫搁置、设计费用打水漂，到家庭卖房梦碎，影响远超预期。信息透明、预警机制和政策连贯性，正成为地产界最迫切的呼声。

责编：charles