房贷族利好！澳洲央行或降息至3.35%，悉墨房价还要涨？

后花园2025年9月1日援引afr网站报道：借款人迎来好消息。 金融市场几乎已经押注，澳洲央行（RBA）将在11月会议上再度降息。这将是今年的第四次降息，若成真，现金利率将降至 3.35% ——与央行自己认为的“中性利率”几乎完全一致。至于9月会议，市场仅给出18%的降息概率。

澳洲房价回暖：悉尼领跑，墨尔本跟进

2024年房价一度下跌，但自RBA今年2月首次降息后，悉尼和墨尔本这两大城市的房价又重新爬升。

悉尼：房价以 8.5%年化增速上涨；

墨尔本：涨幅相对温和，但也有 5%；

特征：人口需求强劲、供应僵化的城区，资本增值尤其明显。

在这种背景下，新州政府拍板在悉尼 Woollahra 建设新地铁站，并批准在周边兴建 1万套公寓。这正是楼市所需：在人口稠密、交通有保障的区域加大住房供应。

降息之后：隐忧仍在

11月若再降息，RBA可能会进入长时间观望期，原因在于：

生产率低迷：澳洲劳动生产率已跌至二战以来最低水平。

政府部门低效：过去20多年，公共部门几乎没有效率提升。

财政支出庞大：NDIS（国家残疾保险计划）开支已超过国防预算，几乎追平医保。

更令人担忧的是，澳洲私营部门在资本与技术上的投资远低于欧美同行，全球竞争力短期难以改善。

全球利率环境：澳美联动

短期内，不仅澳洲，海外利率也在走低：

美国市场预期：美联储9月降息概率高达 85%，年底前或再降两次。

收益率曲线：短端利率下行，长期利率保持高位，反映市场对政府债务增加、通胀黏性及央行独立性担忧。

特朗普“财政奇招”与地缘影响

令人意外的是，美国国会预算办公室（CBO）上调了特朗普关税政策的财政收益预估，从3万亿美元提升至4万亿。这意味着：

关税收入足以覆盖他的“大法案”开支；

实际效果类似引入了一种“消费税”，同时减轻企业税和个税；

在全球供应链重构中，关税反而推动了美国制造业复兴。

更戏剧性的是，特朗普还在国际舞台扮演了重要角色：

促成伊朗与以色列的和谈；

推动欧洲国防开支大幅增加；

尝试斡旋俄乌冲突。

很多人难以想象这个“橙色男人”能干出这样的事。

长期隐忧：通胀与央行独立性

短期内，财政刺激与货币宽松让澳美经济都表现坚挺。但长期风险并未解除：

通胀风险：若核心通胀迟迟回不去，美联储可能在2026或2027年再度加息，这对依赖低利率的资产是致命打击。

央行独立性：特朗普对美联储的公开攻击，可能削弱其控制通胀的公信力；在澳洲，财长 Chalmers 也被批评过度干预RBA。

潜在危机：一旦央行被迫大幅补救，激进加息或引爆下一轮经济危机。

乐观与不安并存

整体来看：

短期：澳洲和美国经济仍具韧性，降息和财政刺激继续支撑增长；

中长期：生产率低迷、公共开支膨胀、央行独立性削弱，是不可忽视的风险；

投资启示：低利率对房市和股市构成利好，但需提防未来通胀反扑与再度加息。

一句话总结：当下是“宽松红利”的窗口期，但风暴并未远去。聪明的投资者，需要既能把握机会，也要提前准备“防护墙”。