突发！澳洲利率决议出炉！房贷族年底减负，房价或飙双位数！
后花园2025年9月30日报道：刚刚，澳洲央行（RBA）宣布了最新的利率决议。
一如市场所预料，澳洲央行宣布维持现金利率在3.6%不变。也就是说，今天房贷族暂时等不到降息的好消息。但大行普遍仍认为，未来几个月还是有降息的希望。
据悉，今天央行之所以收起“降息剪刀”，主要原因是通胀回升、失业率上升，让其倾向于“再观察”。
尽管如此，之前降息带来的影响，已经带来了实实在在的好处，并让房贷家庭喘了口气，部分家庭甚至能在圣诞节前省下最高$2656的房贷利息支出！
澳洲房贷家庭年底减负，最高可省$2656
澳洲联邦政府表示，年内的三次降息效应还在持续释放，贷款家庭将在圣诞节前迎来更多好消息。
2025年6月季度，房贷利息总支出为$310.7亿，而在2024年12月季度，这一数字是$318.5亿。
今年2月至8月，RBA已连续降息三次，累计减少利息支出 $8亿。
这让人均实际收入同比增长2.4%，创近四年来最快增速。
以一笔$70万房贷为例：
自2月降息以来，家庭已节省 $1331房贷利息；
到圣诞节前，还将再省 $1325；
也就是说，总共可省下 $2656！
澳洲联邦财长Jim Chalmers表示：“我们在对抗通胀方面取得了实质性进展，这使得RBA今年已三次降息。降息让房贷家庭口袋里能留住更多钱，这些数字正好说明了这一点。”
大行传导降息，但长期前景不明朗
前三次降息已被四大银行全部传导至房贷利率，家庭已开始享受政策红利。
不过，澳洲国民银行（NAB）的最新预测指出，在通胀高于预期的情况下，2026年5月前都不太可能再降息。
也就是说，11月降息的概率其实存在一定风险。
大行预测：11月降息有风险
澳洲联邦银行（CBA）、西太平洋银行（Westpac）和澳新银行（ANZ）仍预计，11月会有一次25个基点的降息，但也承认这个预测存在“真实风险”。不过，澳洲国民银行（NAB）已经取消了11月降息的预测，认为RBA要到明年5月才会行动。
澳洲联邦银行澳洲经济主管Belinda Allen表示，8月的CPI通胀数据，让市场信心受挫：
8月整体通胀率升至3%，高于7月的2.8%；
剔除波动较大项目的核心通胀率则从2.7%微降至2.6%。
各大银行怎么看？
澳洲联邦银行：仍维持11月降息预测，但Allen强调，这不是板上钉钉，关键要看三季度通胀和就业数据。
西太平洋银行：首席经济学家Luci Ellis表示，基线预测仍是11月、明年2月和5月各降一次，但11月降息的确定性下降，未来降息次数也可能少于预期。
澳洲国民银行：此前预计11月和明年5月降息，现在只剩下明年5月一次，理由是RBA需要更多时间来重建对通胀走势的信心。
澳新银行：提醒降息周期可能已接近尾声，11月不降息的风险很高。即便降息，现金利率降到3.35%后也可能长期维持不变。
降息能省多少钱？
根据Canstar的数据，如果11月降息25个基点：
60万澳元贷款：每月可省 87澳元
如果加上2月、5月和8月的三次降息，总共每月可少还 359澳元
不同贷款金额的每月省钱幅度如下：
50万澳元：11月降息可省73澳元，四次总共299澳元
60万澳元：11月降息可省87澳元，四次总共359澳元
75万澳元：11月降息可省109澳元，四次总共449澳元
100万澳元：11月降息可省145澳元，四次总共598澳元
但Canstar研究主管Sally Tindall提醒，11月降息还不确定：
“唯一能确定的降息，是你自己去谈下来的，不管是换银行还是跟现有银行砍价。”
目前平均浮动利率约 5.53%，低于4.99% 已经是市场最低，5.25% 也算很有竞争力。
即将短期内可能不会再降息，但很多澳人正在用自己的方式减少利息成本。
澳洲房贷大数据：85%的人用这一招，3年少还$10万
今天，澳洲最大银行——澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）透露，在澳洲储备银行（RBA）8月降息后，只有1/10的房贷客户选择降低还款额。尽管生活成本压力不小，但多数借款人没有急着“享受降息红利”，而是趁机提前还贷。
Cameron Capital 创始人Mary Cameron表示，在降息后保持还款额不变，可能是更聪明的理财策略：
“你提前在砍本金，贷款会快很多还完。只是把还款额保持在原来的水平，不去降低，长期来看省下的利息可能非常可观。”
数据揭秘：谁在提前还贷？
联邦银行数据显示，8月降息后，只有11%的符合条件的房贷客户降低了直接借记的还款额，这个比例和2月、5月降息后的数据相差不大。
首次购房者调整还款的比例最低，只有 8%
31-40岁客户降还款比例最高，达到14%
21-30岁客户为 11%，51-60岁客户为 9%
联邦银行住房贷款执行总经理Marcos Meneguzzi表示，这在三次降息后都是相同的趋势：
“即便每次降息都让潜在节省金额在增加，绝大多数客户依然选择保持还款不变。”
还款不变，能省多少钱？
根据Canstar的数据，如果一个贷款60万澳元、25年期限的借款人在三次降息后都保持原来的还款额不变：
可以节省 76,536澳元的利息
提前3年零3个月还清贷款
如果贷款 100万澳元，节省的利息可能高达 127,560 澳元，提前还清的时间同样可达 3年零3个月。
其他还款加速小技巧
Cameron 还建议，借款人可以考虑：
将还款周期从月付改为双周或每周
将退税或奖金等一次性收入直接用于还贷
把还款金额凑整，比如原本还款2,830澳元，改成3,000澳元
这些方法都可以帮助更快还清贷款，同时节省大量利息。
如今靴子已经落地，9月降息彻底成了泡影，那么房价又会受到什么影响呢？
根据今天公布的房价数据，在8月经历了“糖分爆棚”般的猛涨之后，澳洲房市9月明显降温，回到了更可持续的增速轨道。
澳洲9月房价转向！但年底或冲击双位数涨幅
最新数据显示，全国独立屋价格在9月上涨0.6%，公寓价格上涨0.5%，相比8月独立屋1.3%、公寓1.0% 的涨幅，明显放缓。
分析指出，8月的降息更多像是一次性刺激，并没有让房市进入不可持续的疯狂上涨模式。买家们在8月因借贷成本降低而快速入市，而9月的平稳数据，反映出房市在走向更健康的动力，而不是过热。
年底会涨到双位数吗？
尽管9月涨幅放缓，但全国独立屋价格过去一年依然上涨了8.9%，达到97万澳元；公寓价格上涨6.9%，至71万澳元。
如果接下来几个月维持当前的增速，到12月，全国房价年涨幅很可能突破10%，迈入双位数区间。
不过，这个前景很大程度上取决于澳洲储备银行（RBA）的利率决策。针对11月是否会再降息，虽然概率下降，但市场认为仍有可能。如果有更多的降息，房市需求可能会再迎来一波刺激，加快冲向双位数涨幅。
各城市表现：广泛上涨，热点城市领跑
9月房市上涨并非个别城市拉动，而是全国范围的普遍回升。大多数首府城市和地区都录得小幅上涨，帮助年涨幅保持强劲。
布里斯班和阿德莱德继续领跑，全国独立屋年涨幅分别达到10.5%和9.1%，成为推动全国房市的重要力量。
悉尼涨幅6.3%，虽然低于全国平均，但依然为整体增长贡献动力。
墨尔本年涨幅5.3%，低于全国水平，但已创下2017年以来的最佳表现，显示出长期低迷后的回暖迹象。
公寓需求依然旺盛
独立屋依旧是房市上涨的主力，年涨幅8.9%；但公寓年涨幅也达到6.9%，显示出在房价压力下，公寓依然吸引大量买家，需求保持强劲。
如果未来几个月维持现有增速，这将是疫情以来全国房价首次出现双位数年涨幅，在高利率环境下也凸显了澳洲住房需求的韧性。
RBA下次会议时间
今年还剩两次会议：11月3-4日和12月8-9日。
后花园有话说：整体来看，澳洲央行本次按兵不动，既是对通胀回升和就业市场压力的谨慎回应，也是为未来货币政策留出回旋空间。短期内，前三轮降息的红利仍在释放，房贷家庭的实际负担明显减轻，提前还贷趋势也在加速蔓延。不过，房价走势仍将深受利率政策影响。如果11月降息成行，年底房市有望冲击双位数涨幅；反之，若降息推迟，市场可能会进入更长时间的观望期。可以说，接下来RBA的每一步动作，都将直接左右澳洲楼市的热度与节奏。
