股市回报高于房产？经济学家：别忽视房贷杠杆的财富放大效应
后花园8月1日综合报道：
Craigs Investment Partners 的首席私人财富与市场经济学家 Jeremy Williamson 表示，呼吁新西兰人“与房地产投资分手”，转而投资于更具生产力的资产如成长型公司，这类声音“有些偏离重点”。
他说，目前社会上确实有一股想要摆脱新西兰“对房地产的深厚情结”的浪潮正在形成。
“新西兰人对房地产投资始终有天然亲近感，但如果我们能够适度转向其他更具生产力的经济领域，将对整个国家大有裨益。”
他指出，股市投资的回报也非常可观。
“如果你在30年前向一套新西兰住宅投资 $100，如今大概值 $600；但如果投向新西兰股市，则价值可能是 $1100。”
然而，来自 Opes Partners 的房地产经济学家 Ed McKnight 认为，这种比较忽略了房地产投资中的杠杆效应。
因为购房者只需支付一部分首付，其余通过贷款融资，这种“借钱投资”的方式能放大回报。
“如果仅从价格走势来看，股价上涨速度确实快于房价，但房地产可以更快地积累财富……关键就在于杠杆，也就是房贷。”
“这是一把双刃剑。你用贷款投资，无论是房产还是企业，如果资产升值，回报会放大；但若贬值，亏损也会更严重。”
“比如你用20%的首付买入房产，房价跌20%，理论上你损失了全部本金；但如果涨20%，你就等于翻倍了。我把这称为‘房贷放大效应’。你贷款越多，最终获得的回报也就相对更大。”
McKnight 同时指出，将房地产归为“非生产性投资”并不准确。
他说，如果只是购入现有房产并空置不用，确实对经济无益，但投资新建房屋则完全不同。
“建商或开发商重建老屋、盖新房，是直接推动经济的行为。有人在施工，有新、暖、干的房子租给租户。”
“即使是购买旧房，很多投资者也会翻新，这同样是经济活动——你在Bunnings或Mitre 10购物，水管工、电工获得了工作机会。所以说‘房地产投资者对经济无贡献’是不正确的。”
他补充道，购买和转手现有股票本身同样不会直接带来经济增长。
“因为购买公司股票，并不意味着钱流向了公司用于投资。如果你买了 NZME 的股票，钱是支付给卖方的，不是公司本身。”
“即使是IPO，资金有时也只是支付给创始人而非真正用于业务扩张。比如 My Food Bag 的IPO中，只有一小部分资金真正被用于投资，其余多是用于创始人套现。所以说，股票投资并不总是如人们想象的那样‘高效生产’。”
“不过，如果更多人参与股市，当公司需要筹资时，市场会有更多流动性。类似地，房地产投资的‘生产力’也远超一般人想象。很多投资者不是单纯买卖房产，而是建新房或翻新旧房，这提升了新西兰整体住房质量，也确实带动了GDP和民众生活水平的提升。”
责任编辑：番茄捣蛋