月供立减$500？澳洲这类贷款正快速升温，专家紧急提醒！

后花园 澳洲 5月25日报道：

随着澳洲利率持续走高，不少家庭的房贷账单变得越来越沉重。过去更多由投资者使用的只还利息房贷（interest-only home loan），如今开始被部分自住房贷款人重新摆上桌面。它的吸引力很直接：一段时间内只支付利息，不偿还本金，月供立刻下降，家庭现金流也能暂时松一口气。

报道指出，澳洲5月现金利率已升至4.35%，回到2024年高点附近。与此同时，海外战争带来的供应链压力、生活成本上升以及通胀接近三年高位，让不少购房者和业主开始寻找替代融资方案。

Mortgage Choice测算显示，对于一笔50万澳元、期限30年的贷款，每次加息大约会让月供增加80澳元。

悉尼Mortgage Choice经纪人Chantelle Rangel表示，过去三个月，很多客户明显更紧张。她说，一旦利率上升，市场就会出现一阵“焦虑式咨询”。不少人开始询问，是否应该从principal and interest（本息同还，P&I）转向interest-only（只还息，IO）。

所谓本息同还，是指借款人每月同时偿还本金和利息，贷款余额会随时间下降。只还息则不同，借款人在约定期限内只支付利息，月供更低，但本金不会减少。正因为如此，它能在短期内减轻压力，也会把部分成本推到未来。

澳洲审慎监管局APRA数据显示，只还息贷款占住房贷款的比例已从2023年12月的11.1%小幅升至2025年12月的11.8%，市场预计后续还可能继续上升。这说明，在高利率环境下，越来越多借款人正在重新评估房贷结构。

只还息贷款最明显的好处，是短期月供减少。Rangel表示，以50万澳元贷款为例，转为只还息后，每月还款额可能比本息同还少400至500澳元。这笔钱对正处于失业、疾病、收入波动或家庭支出高峰期的借款人来说，可能是一段现实的缓冲。

她认为，如果只还息能让借款人暂时减轻情绪压力，并改善生活质量，可以纳入考虑范围。对于一些家庭来说，工资一到账就被各类账单迅速吞掉，本身就是很大的心理负担。短期现金流改善，有时能避免家庭陷入更大的财务混乱。

只还息贷款也可能为投资者提供资金调配空间。一些投资者会把省下的钱用于购买更多物业、放入自住房抵消账户，或利用负扣税等安排优化税务和投资回报。

Rangel指出，如果省下来的钱被投向更高收益的用途，这样的安排才有逻辑基础。

此外，转为只还息并不意味着永远不能还本金。借款人仍可在条件允许时自愿偿还本金，也可以通过电话等方式较快切回本息同还。不过，从本息同还转为只还息通常需要重新申请，并获得贷款机构审批。

但风险同样明显。首先，只还息贷款通常利率更高。Rangel举例称，自住房业主50万澳元本息同还贷款利率可能为5.7%，若改为只还息，利率可能升至约6%。换句话说，月供确实减少，但较高利率会削弱一部分节省效果。

第二，只还息期间本金不会下降。借款人没有真正减少债务，只是在等待资产增值来积累财富。如果房价下跌或市场疲软，这种结构会显得更脆弱。对于自住房业主来说，多数人的目标是尽早还清债务，而不是把房贷期限拉长。

第三，本息同还产生的额外还款，往往能形成redraw或offset缓冲池，帮助家庭度过高利率阶段。只还息则很难积累同样的安全垫。一旦收入下降或支出突然增加，借款人的可用缓冲可能反而更少。

第四，只还息会影响借贷能力。银行评估贷款偿还能力时，会在实际利率基础上加入3个百分点压力测试。若本息同还利率从5.7%起算，加上缓冲后已不低；只还息利率若约为6%，再加同样缓冲，借款人的服务能力评估会进一步吃紧。

此外，监管对只还息期限有严格限制。自住房业主通常只能使用1至5年，投资者可为10至15年，并存在总期限上限。很多贷款机构甚至不向非投资者提供只还息产品，部分业主若想切换，可能还需要先再融资。

真正的还款冲击往往出现在只还息期结束后。Rangel提醒，假设借款人使用5年只还息，之后还款会按剩余25年重新计算，而不是按原来的30年重来。这意味着之后的月供会明显跳升，因为同一笔本金要在更短时间内还清。

最关键的问题是总利息。若50万澳元贷款前5年只还息，本金没有下降，整个贷款周期内可能多付3万至5万澳元利息。Rangel建议，任何买家或业主在切换前都必须做完整测算，尤其要弄清楚只还息结束后月供会涨多少，以及若房产没有足够净值、贷款本金没有减少，未来再买房会受到什么影响。

她表示，很多客户在做完模型后，最终会选择继续本息同还，然后在其他消费上压缩开支。她的判断是，如果借款人能熬过接下来12个月，明年可能会看到降息窗口。也正因为如此，只还息可以是短期工具，但不应被误认为真正降低债务成本的长期方案。