11月14日澳洲房地产与财经新闻汇总-利率上调与挂牌潮并存，租房危机与就业市场共振

后花园 新西兰 11月14日 报道：

近期，澳大利亚的经济脉搏在多重因素交织下显得尤为复杂。从Westpac银行率先加息引发市场对信贷成本的担忧，到悉尼、墨尔本等地房源挂牌量创下十年新高，房地产市场正上演一场"冰与火之歌"。购房者在"买或等"的十字路口徘徊，租房者则深陷"一房难求"的困境。与此同时，就业市场的热门岗位揭示了经济转型的方向，而重大的养老金改革则预示着未来退休生活的变化。

【新闻一】Westpac加息预警：房贷市场风向转变？

在批发货币市场利率持续走高的压力下，澳大利亚银行业巨头Westpac于本周宣布，上调多项三年及以下期限的固定住房贷款利率。此举使其成为近期又一家跟进加息的主要银行，市场普遍预测，其他银行可能很快会采取类似行动。

此次利率调整意味着，选择固定利率的贷款申请人将面临更高的借贷成本，从而削弱了固定利率相对于浮动利率的优势。目前，Westpac的自住业主本息同还（P&I）浮动利率为5.79%，而投资者的纯利息（interest only）浮动利率则为6.59%。尽管固定利率仍能提供一定的成本节省，并规避未来RBA意外加息的风险，但其吸引力已有所下降。

值得关注的是，金融市场普遍预期RBA在12月9日的会议上不会加息。然而，在强于预期的10月份劳动力市场数据公布后，批发利率市场已然先行上涨。强劲的劳动力市场和高于目标的通胀率，都是RBA不愿看到的信号。历史上，RBA曾多次做出出乎市场专家意料的决策调整。

分析人士指出，Westpac此次加息是对市场压力的直接回应，也反映出银行对未来融资成本的担忧。随着固定利率的上升，借款人需要在锁定利率的确定性和浮动利率的灵活性之间做出更谨慎的权衡。未来几周，市场将密切关注其他主要银行的动向以及RBA即将发布的利率决议，以判断澳洲房地产信贷市场的未来走向。

【新闻二】卖家总动员：十年未见挂牌潮席卷澳洲房市

与利率市场的谨慎气氛形成鲜明对比的是，卖家的热情空前高涨。在房价上涨和需求激增的双重驱动下，澳大利亚房地产市场正迎来一股巨大的挂牌出售浪潮。根据REA Group的最新报告，10月份全国新挂牌房源数量较9月猛增近22%，首府城市的增幅（24%）超过了非首府地区（17.5%）。

在悉尼，10月份的新挂牌房屋数量达到了十年来的最高点，环比激增20%。墨尔本的增长更为迅猛，新挂牌量环比跃升近30%，创下有史以来最高的10月份挂牌记录。

REA Group的经济事务执行经理Angus Moore表示，强劲的房地产市场行情和不断改善的市场情绪是新挂牌量激增的主要原因。他指出，降息、良好的买家信心以及对房价的乐观预期，共同增强了卖家的挂牌意愿。

对于买家而言，房源的激增无疑带来了更多选择。此前，由于房源紧缺，买家竞争激烈。而现在，随着三次降息提高了购买力，以及"首次置业担保计划"的扩大，更多买家得以进入市场。Ray White United Group的总监Peter Diamantidis认为，较低的利率环境也让更多房主有能力升级置业，从而增加了市场存量。

然而，尽管挂牌量激增，但全国的待售房屋总数仍比一年前低9.5%，显示出市场需求的强劲。在Perth、Brisbane和Darwin等城市，待售房产总数甚至出现了更大幅度的下降。这表明，在当前环境下，市场动态似乎更向卖家倾斜。

【新闻三】买还是等？四大行专家为购房者指点迷津

在利率维稳而房价依旧上行的复杂市场中，购房者普遍陷入"现在买还是等到明年"的经典难题。澳大利亚国民银行（NAB）住房贷款业务主管Denton Pugh为此提供了专业的决策框架，通过五个核心问题帮助购房者拨开迷雾。

Pugh强调，"准备好购买"不仅仅是攒够首付，更需要对自身的财务状况、购房目标、灵活性以及风险承受能力有清晰的认知。他提出的五个问题包括：

1.你现在的财务状况准备好了吗？（评估首付、预批准和预算）

2.你理想的房产现在市面上有吗？（权衡当前机会与未来可能性）

3.你在时间和地点上的灵活性有多大？（考虑是否愿意妥协以抓住机会）

4.你准备好按当前的价格和利率承担持续的费用了吗？（进行财务压力测试）

5.即使市场并非完全可预测，你准备好行动了吗？（评估对不确定性的容忍度）

Pugh总结道，没有一个适合所有人的完美时机。"正确的时机"通常是在你准备好的时候，而不是在市场完美的时候。NAB的数据显示，自2020年以来，首次购房者的平均年龄一直稳定在33岁左右，这表明即使在充满挑战的市场中，人们依然在设法实现置业梦想。

【新闻四】年薪高达11万澳元！澳洲就业市场揭示紧缺新趋势

在宏观经济的另一面，就业市场的结构性变化同样值得关注。根据招聘平台SEEK的最新报告，当前澳洲就业市场对特定职业的需求正空前高涨。行政人员以近1.8万个招聘广告位居榜首，成为需求量最大的职位，其平均年薪在6.5万至8万澳元之间。

紧随其后的是护工、教育工作者和教师，反映出在人口老龄化和国家残疾保险计划（NDIS）扩大的背景下，健康和护理相关岗位的需求持续稳步增长。SEEK的高级经济学家Blair Chapman指出，这一趋势已持续多年。

在薪酬方面，电工成为榜单上最赚钱的职业，平均年薪高达9万至11万澳元，相关招聘广告多达6,471个。这凸显了技术工种在当前经济环境下的高价值。

此外，报告还强调，在人工智能（AI）时代，雇主越来越重视沟通、人际关系和团队领导力等"软实力"。SEEK的客户洞察与研究高级经理Kylie Pascoe表示，企业正在寻找能够有效利用新技术、同时具备同理心和清晰思路的领导者。这为求职者指明了提升自身竞争力的方向。

【新闻五】退休即领$15,600！养老金改革为退休生活添砖加瓦

在人口老龄化的大背景下，养老金体系的任何变动都牵动着千万家庭的心。本周，拥有近两百万会员的大型养老基金Hostplus宣布了一项重大变革：向从积累阶段过渡到退休或养老金领取阶段的合格会员，提供一笔即时的现金充值，即"退休奖金"（Retirement Bonus）。

这项奖金的金额根据会员的账户余额和投资分配情况计算，最高可达15,600澳元。例如，一个账户余额为100万澳元的会员，在转换时即可获得这笔可观的奖金。Hostplus首席执行官David Elia表示，此举旨在更公平地分配那些在会员进入免税养老金阶段后不再需要的税收储备，为他们的退休储蓄提供宝贵的推动力。

此前，这些节省下来的资金是通过基金的常规税务流程进行分配，并反映在单位价格的计算中。而现在，通过系统升级，Hostplus能够直接、高效地将这笔福利返还给会员。

随着未来十年澳大利亚退休人数预计将翻倍至约280万人，养老基金行业正准备迎接"银发海啸"的到来。Hostplus此举被视为在激烈竞争中，为留住和吸引会员而采取的积极策略，也预示着未来养老金产品将更加注重对退休人员的直接财务支持。

【新闻六】租房危机加剧：空置率跌至冰点，租客"压力山大"

在购房市场火热的另一面，是租赁市场的日益严峻。根据新南威尔士州房地产协会（REINSW）的最新报告，该州的住宅空置率仍处于"危机水平"。大悉尼地区的整体空置率维持在1.8%的低位，而部分地区如Wollongong更是降至仅1%的"1%俱乐部"水平。

REINSW的首席执行官Tim McKibbin直言，租赁市场"仍处于危机之中"。他指出，随着库存持续减少，租赁房源的供应正在螺旋式下降，给租客带来了巨大的压力。在悉尼的一些郊区，甚至出现了100%的租户感受到租金价格压力的极端情况。

McKibbin批评政府在解决住房供应问题上行动迟缓，导致市场供需失衡加剧。SQM Research的董事总经理Louis Christopher也表示，全国的情况大致相同，全国空置率维持在1.2%的紧张水平，尤其是在珀斯、阿德莱德和霍巴特等城市，供不应求的状况依然严峻。

专家预测，租赁市场的紧张状况将持续整个夏季，到2026年初空置率才可能出现温和增长。对于广大租房者来说，这无疑是一个坏消息，意味着他们将继续面临租金上涨和选择有限的双重困境。

总结与分析：冰火交织的市场，结构性矛盾凸显

综合来看，当前的澳大利亚市场正处于一个关键的十字路口。货币政策的微调（如银行加息）试图为过热的市场降温，但根深蒂固的供需失衡问题，使得这种努力如同"杯水车薪"。

短期内，房地产市场的"卖方市场"地位难以撼动，买家的议价能力依然有限。而租赁市场的危机在住房供应得到实质性改善前，看不到缓解的迹象。对于政策制定者而言，当务之急是拿出魄力，从土地审批、规划限制、建筑业激励等多个层面入手，全力破解住房供应的"死结"。

对于市场参与者，无论是购房、求职还是规划退休，都需要在喧嚣的头条新闻背后，看清这些结构性的趋势与矛盾，做出更具前瞻性的个人决策。在这个冰火交织的时代，审慎与远见，比以往任何时候都更加珍贵。