澳洲最大银行：房价下跌、利率见顶，未来12个月是购房好时机！

后花园澳洲8月13日报道：

当房价下行、购房者变得谨慎、银行贷款申请减少时，市场通常更容易陷入等待。Commonwealth Bank行政总裁Matt Comyn给出的看法却相对积极：如果要给自己的孩子建议，他会说，应在未来12个月内开始考虑购买首套房。由于Comyn的孩子仍是青少年，这是一道假设题；但他的回答反映了这家大型银行对当前住房市场所处阶段的判断。

这一判断的背景并不轻松。过去一个季度，悉尼房价下跌4%，墨尔本下跌3.4%。多数市场观察人士预计，价格回调或将在今年余下时间延续，并可能持续至2027年。

与此同时，经济增长放缓、消费者信心偏弱，借款人仍要承担较高利率带来的月供压力。

Comyn的逻辑集中在三个变量上：价格已开始回落，利率周期可能接近顶部，以及后续可售房源或将增加。

CBA的内部观点是，本轮利率上行可能已触顶，下一步较可能是下调，但等待时间或许要到明年。对于首次置业者而言，利率不再不断走高本身可以改善预算确定性；当春季房源增加、需求放缓时，买家在拍卖或议价中的压力也可能低于竞争最激烈的阶段。

贷款申请数据支持了“买方竞争趋缓”的判断。CBA称，自5月以来，房贷申请量下降15%，其中投资者的申请量下降28%。如果头部银行的数据能够反映市场方向，意味着一些准备入市的人正在推迟决定，部分投资者也因政策、收益和融资成本变化而观望。对有充足首付、稳定工作和可承受还款压力的购房者来说，这可能创造更多比较房源和谈价的时间；但对收入不稳定或依赖高杠杆的买家而言，房价回调并不自动等于风险降低。

购房需求下降，也对银行自身构成挑战。Jarden分析师Matthew Wilson提醒，贷款会带来存款，若房贷申请持续低迷，将对银行收入增长产生实质性负面影响。

在他的判断中，新增贷款减少、存款增长放缓，而同业竞争更激烈，都不利于CBA的净息差。净息差是银行从贷款收益与存款、融资成本之间获得的利差，通常被视为衡量传统银行业务盈利能力的重要指标。

Comyn承认，住房贷款市场竞争正在增强，部分更优惠的利率方案对借款人是好消息，但也会压缩银行利润率。

他同时表示，申请量下滑从5月后才开始，因此CBA最新公布的全年业绩，主要仍受此前较强的住房信贷增长推动。该行商业银行业务维持较好势头，未受到同样程度的冲击；最终现金利润增长7%，股息也高于市场预期。

这也解释了为何一份利润表现强劲的银行业绩，仍会同时出现对房贷需求走弱的警示。过去10个月的零售贷款增长能够支持当前账面盈利，但新的申请趋势更接近未来几个季度的业务温度。若税制调整、利率水平和购房者信心继续压低申请量，银行将不得不以更有竞争力的利率争取客户，这可能进一步考验利润率。

对首次置业者而言，Comyn的表态并不是“任何人都应立刻买房”的通用结论。房价下降和竞争减弱只是决策环境的一部分，首付比例、贷款期限、收入稳定性、潜在利率变化和房屋自身质量都需要逐一评估。

不过，未来12个月可能提供一个不同于房价快速上涨期的选择窗口：买方不必在极短时间内追价，而可以将还款能力、通勤需求和长期持有计划放到同一份预算表里审视。

市场真正需要观察的，是价格回调能否与更可负担的融资条件形成配合。如果利率保持高位过久，需求疲软会拖累成交；如果过早预期降息而加杠杆，家庭同样可能承受风险。

对银行和购房者来说，接下来的重点不是简单猜测房价涨跌，而是在低迷申请数据、政策变化和利率不确定性中，为自己的资产负债表留出足够缓冲。