降息难救楼市：澳洲面临一项重大危机，2026年或将进一步恶化！

后花园 11月28日 报道：

尽管今年澳大利亚的住房负担能力出现了轻微改善，但其水平仍徘徊在有记录以来的最差水平附近。更令人担忧的是，专家预测，随着2026年的到来，这一状况将进一步恶化。

根据年度《PropTrack住房负担能力报告》，在2024-25财年，更高的收入和较低的抵押贷款利率确实为市场带来了一丝喘息之机。数据显示，一个年收入约为11.8万澳元的全国中位数收入家庭，能够负担市场上15%的待售房屋，这一比例高于去年同期的11%。

然而，整体环境依然充满挑战。对于收入处于第30个百分位数的低收入家庭来说，情况尤为严峻，他们在过去一年中仅能负担3%的待售房屋。

REA集团高级经济学家Angus Moore指出，2025年上半年，全国的购房条件确实有所缓和。他解释说："更高的收入增长，加上澳大利亚储备银行（RBA）在2月和5月降息后降低的利率，确实减轻了借贷成本，提升了借贷能力。"

自年初以来，RBA已三次降息，将官方现金利率下调至3.6%，这在一定程度上削减了抵押贷款成本。然而，房价的上涨步伐并未停止。根据PropTrack的数据，在截至10月的一年中，全国中位房价上涨了7.5%，达到85.8万澳元，这极大地抵消了降息带来的积极影响。Angus Moore补充道："即便如此，负担能力仍接近历史低点，尤其是在新州和南澳，情况特别具有挑战性。"

负担能力的两大障碍：首付与还款能力

报告发现，一个普通的澳大利亚收入家庭，如果将其收入的20%用于储蓄，需要花费5.8年才能攒够一套中位价房屋的20%首付。澳大利亚房地产买家代理协会（REBAA）主席Melinda Jennison表示，购房者，尤其是首次购房者，正深切感受到负担能力的压力。

"对于许多首次购房者来说，尤其是在布里斯班、珀斯和达尔文等房价在过去一年飙升且租金居高不下的城市，最大的挑战是在应付日常生活成本的同时储蓄首付。"她提到，像"首次购房者担保计划"这样的政策虽然帮助了一些人以低至5%的首付进入市场，但真正的考验在于满足银行严苛的抵押贷款服务能力评估。

"即使买家能够获得政策支持，但更严格的贷款评估标准仍然将许多人拒之门外，特别是那些没有家庭支持或收入不稳定的人。"Jennison说，"因此，尽管月供看起来可能更容易管理，但对于许多潜在买家来说，拥有房屋所有权仍然遥不可及。"

2026年展望：情况或将更糟

澳大利亚房地产协会（REIA）主席Jacob Caine警告说，房价的重新上涨、租金的攀升以及创纪录的低空置率，将继续将经济适用房推向买家和租客遥不可及的地方。

增加新房供应被普遍认为是解决住房负担能力问题的关键方案。Caine呼吁："我们需要通过更快的规划审批、更多样化的住房类型以及加大对社会住房、经济适用房和'建后出租'（build-to-rent）项目的投资来增加供应。"

Melinda Jennison同样对未来表示担忧。她指出："新住房供应已经远远落后于联邦住房协议的目标，而全国许多地区的房价再次上涨，因此收入与入门级房产价格之间的差距有扩大的风险。"

她还提到，各大银行近期的评论表明，任何有意义的利率减免都已被推迟，市场可能将面临一个相对较高的借贷成本的延长时期，如果通胀持续，甚至存在进一步加息的风险。"在那种环境下，真正的决定性因素将是工资和供应，"她说，"除非我们看到更强劲的收入增长和新住房供应的实质性增加，否则许多买家将继续面临巨大的首付差距和对有限优质房源的激烈竞争。"