买房更难了！澳洲房价全面开花，悉尼最离谱！独栋上涨$12万，更扎心的在后头……

后花园2025年12月1日报道：

随着圣诞将近，澳洲房地产市场势头愈发强劲，一份最新报告显示全国房价在过去一个月继续上涨，这让很多没买房的人直喊扎心。

澳洲房价再飙！一年涨近 9%

PropTrack《房价指数》12月版显示，11月全国房价上涨0.51%，推动所有住宅年度涨幅达到8.7%，相当于上涨了7.79万澳元。

澳大利亚独立屋过去一年上涨89,700澳元，中位价升至96.9万澳元；公寓上涨57,400澳元，中位价来到71.3 万澳元。

REAGroup高级经济学家Eleanor Creagh指出，今年已出现三次降息，加上人口流入、投资者活跃，以及联邦政府扩大购房担保计划，都是推动房价上涨的关键因素。

Creagh说：“这些因素会继续支撑需求，同时有换房族带来的升级需求。与此同时，虽然过去一个月春季销售潮带动挂牌量增加，但今年市场库存整体仍偏紧。”

值得一提的是，区域市场表现最强，月增0.6%、年增9.26%；各大首府城市则分别录得0.48%月增、8.54%年增。

珀斯继续领跑全国，月增0.9%，年涨幅达到15.5%。

阿德莱德11月涨幅同样为0.9%，全年上涨12.2%；布里斯班月增0.64%，年度涨幅升至13.68%。

Creagh表示，今年房价上涨的动能正在全国蔓延，“悉尼、墨尔本的涨幅加速，霍巴特与达尔文也出现明显回暖。从年度涨幅看，达尔文实际上是全国第二强劲的市场，仅次于珀斯。”

“达尔文的涨幅明显提速，市场状况也在明显扭转。”

Creagh认为，2026 年可能出现一些拖慢涨幅的因素。

“总体来看，房价在夏季可能继续上涨，但利率长时间按兵不动，加上APRA限制高杠杆贷款，都会在 2026 年上半年抑制涨势，因此增长速度可能略微放缓。”

不过，她表示，全国性供应不足将为房价提供下限保护。

“新房供应仍然受限，因此市场依旧偏向卖方，这种格局短期内都不会改变。建筑审批——也就是未来可能开工的最乐观估计——仍远低于目标。”

“看起来我们不会看到大量新房交付，但市场正从‘极度紧张’转向‘逐步恢复’。”

悉尼一年狂涨$12万，5%首付计划成最大推手？

最新的PropTrack数据显示，过去一年悉尼独栋房价格上涨了12.15万澳元，公寓价格也贵了5.25万澳元。

这波涨势源于悉尼房价在11月平均再涨0.4%，让年度总涨幅升至7%。

目前一套典型悉尼独栋房价格约为162万澳元，去年同期仅略高于150万澳元；公寓中位价则为88.3万澳元，高于一年前的83.05万澳元。

这样的价格水平再次巩固了悉尼“全澳最贵房市”的地位，也引发了人们对城市正陷入又一轮住房负担危机的担忧。悉尼独栋房的均价比全国第二贵的布里斯班足足贵了近50万澳元，比规模相近的墨尔本更是高出约60万澳元。

PropTrack将这波涨价归因于一系列因素，包括降息、首次置业激励扩容，以及投资者需求回流（今年大部分时间他们都处于观望状态）。

这些需求增长恰好碰上乏力的春季供应——虽然近月挂牌量有所上升，但远不足以满足新增需求。

Creagh表示，10月扩容的First Home Guarantee Scheme（首次置业担保计划，允许符合条件的买家仅用5%首付购房）正在推高房价。

她说：“我们已经看到找房平台上首次购房者的搜索量明显增加，我认为这种趋势会继续。”

“扩容后的置业担保计划能让许多人比原本更早买房，毫无疑问会刺激首次置业者的需求。”

“目前支撑买房需求的因素包括投资者回归、改善型换房、连续数次降息、买家信心回升以及人口增长。”

拍卖集团Cooley的总监Michael Garofolo指出，150万澳元以下的房源市场表现尤为强劲，因为这是首次置业担保计划的价格上限。

他说：“价格一旦超过150万澳元，就完全是另一个市场了。”

中介们解释，市场目前只能算“中度火热”，但由于起点价格实在太高，即便是看似温和的涨幅，也能让房产价格动辄增加数万澳元。

Avenue Auctions的总监Andrew Cooley表示，当前市场“稳健”，但“还谈不上真正意义上的大爆发”。

专家警告：房价虽上涨，但拐点已现

另一边，房地产机构Cotality的数据显示——全国房价指数在11月上涨1.0%，这是澳洲房价连续第三个月录得1%或以上的增幅。不过，涨势已有所放缓，低于10月的1.1%。

本月的整体涨幅被澳洲两大城市所拉低：悉尼房价11月仅上涨0.5%，墨尔本上涨0.3%。其他所有首府城市的涨幅均在1.0%以上，其中珀斯表现最强劲，房价本月大涨2.4%。

Cotality的研究主管Tim Lawless指出，中型城市的房价涨势再次与大型城市出现明显分化，这与2023年底至2024年初的趋势相似。

他说：“中型首府城市中的房价倾斜尤为明显，例如珀斯。当地挂牌量仍比平均水平低40%以上，买家需求强劲。2.4%的月涨幅使11月中位房价增加了超过2.1万澳元，相当于每周涨约5000澳元。”

悉尼本月仅0.5%的涨幅，可能反映了住房可负担性的压力正在给房价增长设下“天花板”。

Lawless表示，悉尼的供应缺口相对较小，目前挂牌量仅比五年同期平均低2.2%，而各大城市的整体挂牌量平均仍低约16%。尽管多数市场在春季迎来加速，悉尼的月度涨幅却在8月（0.9%）见顶后逐步回落。

随着清盘率自9月中旬见顶后一路回落，并在11月中旬跌破十年均值，整体房价涨势也出现温和放缓。悉尼和墨尔本在11月下半月的拍卖清盘率都维持在六成出头的水平。

创纪录的住房“难负担”同样是关键因素。数据显示，截至9月季度，全国房价与家庭收入比达到历史最高值——中位房价是家庭年税前收入的8.2倍，而偿还中位房价房贷所需的收入占比也接近纪录高位，达到45.0%。

未来拖累房价增长的另一个需求面因素，是通胀回升以及市场普遍预期利率短期内不会再降。

Lawless表示：“随着通胀再次高于澳联储目标区间、利率大概率维持高位，购房情绪难免受挫。”

“在住房可负担性已经非常紧张且仍在恶化的情况下，随着贷款偿付压力加剧，能获得贷款的买家会越来越少。”

“这些压力已经开始在房价表现中体现出来——房价涨幅更多地集中在低价房板块。”

“过去三个月中，大多数首府城市的低四分位房源涨幅最快。墨尔本是个例外，因为当地住房负担压力相对没那么极端，中等价位板块反而涨得最明显。”

Lawless还表示，澳洲审慎监管局（APRA）最新宣布的高债务收入比（DTI）贷款占比上限政策，对房市影响也十分有限。大多数新增房贷的DTI仍远低于6倍。

他说：“这项新规要到明年2月才正式实施，但即便实施，对整体贷款活动的边际影响也有限。”

火爆拍卖遇冷清盘：澳洲楼市年末“量热价冷”

虽然房价涨势明显，但拍卖市场却出现了反差行情。

随着大量房主赶在年底前把房子推向拍卖场，澳洲迎来了18个月以来最繁忙的拍卖周。但买家信心依旧偏弱，全国清盘率连续第二周低于70%。

根据房地产数据机构Cotality的数据，上周全澳主要城市的初步清盘率再跌1个百分点至68.2%，不仅低于过去十年平均水平的68.6%，也明显低于春季平均的72.1%。

本轮春季及初夏的拍卖量大概率已达到高点。上周共有3488套房产在各大城市走上拍卖台，比前一周增加17.7%，也是自2024年3月以来最繁忙的一周。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，本周拍卖量预计将回落至约3170套，并在12月第二周跌破3000套。

他说：“这是连续第二周初步清盘率跌破70%，延续了自春季开始以来拍卖表现持续走弱的趋势。”

悉尼：拍卖量走高，清盘率走低

上周悉尼共有1263套房产上拍，环比增长10.8%。但仅有65.2%成交，为6月8日以来最低的周度初步清盘率。

悉尼地产公司BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn表示，市场原本寄望今年再降息，但事实没有发生，导致买家热情明显下降。

他说：“大家都挺谨慎的，他们在找不出手、不竞拍的理由。今年的降息幅度不足以真正提振悉尼市场的信心和活力。”

墨尔本：拍卖更热闹，成交却下滑

墨尔本上周共举行了1682场拍卖，较前一周大增24.1%。但最终清盘率仅为68.6%，较前周下滑1.2个百分点。

墨尔本买方代理Morrell and Koren的Emma Bloom表示，以往每年年底都会出现买家的“最后冲刺”，但今年明显不同。

她说：“我们认为市场大概六周前就已经结束了，大家对交易完全没有兴趣。”

其他城市表现分化

在较小的首府城市中，布里斯班上周举行了214场拍卖，初步清盘率为71.5%。

阿德莱德共拍卖189套房源，初步清盘率高达85.2%，为全国最高。堪培拉共有113套房产上拍。珀斯仅有23套房源拍卖，成交率却只有54.5%。

房价持续上涨但动能减弱

尽管拍卖表现不佳，全国房价在11月仍上涨1%，已连续三个月保持强劲增幅（数据来自Cotality房价指数）。

除悉尼、墨尔本和霍巴特外，所有主要城市当月房价涨幅均超过1%，其中珀斯以2.4%的涨幅领跑全国。

然而Lawless指出，市场正在出现“见顶”的微妙信号，11月的月度涨幅较10月（18个月以来最强劲的涨幅）略有放缓。

他说：“尽管有首次购房者激励措施，购房负担能力依然开始明显压制买家行为。不过，1%的涨幅依然算强势表现。”

悉尼和墨尔本拖累了全国房价涨幅，两地上月仅分别上涨0.4%和0.3%。

Lawless认为，悉尼房价涨幅疲弱主要源于当地的住房负担能力问题，而墨尔本则受到不同因素的影响。

他说：“墨尔本依然在消化过去五年市场表现疲软带来的后遗症，包括投资活动减少、税负更高等。”

“我们正在看到一个明显的‘两速市场’正在形成。”

后花园有话说：整体来看，澳洲楼市正进入“价涨、量冷、压力大”的混合阶段。一方面，全国房价在利率、人口与政策的多重刺激下继续走高，区域市场和中型城市涨势尤为凶猛；另一方面，拍卖清盘率下滑、悉尼涨幅放缓，都在释放市场可能“触顶”的信号。随着高房价与高负担能力门槛持续挤压买家，2026年房市或将迎来温和降速。但在供应长期偏紧的格局下，房价想明显回调仍不现实，买房难的时代短期恐怕难有缓解。