墨尔本将超越悉尼？未来十年新增84万人口，投资热潮来袭！

后花园10月2日报道

墨尔本的人口增长正在吸引大投资者，而“mum and dad”投资者（小型个人投资者）也可能跟随其后，期待从未来十年的资本增值中获益。

根据 JLL Australia 发布的 Melbourne Resilience 2025 报告以及 Oxford Economics 的研究，墨尔本有望在2035年再次超越悉尼，成为澳大利亚最大城市。研究预测，未来十年维多利亚州首府将新增84万人口。

澳大利亚统计局 的最新人口数据显示，这一趋势已经显现：截至2025年3月，维州新增12.46万居民，并且在新冠疫情以来首次实现州际迁入的正增长。

报告还指出，未来公寓和零售物业的供应缺口将为投资创造更好条件。租金增长强劲、房价涨幅温和，使墨尔本的投资回报率对买家更具吸引力，而新建住房供应仍远低于历史水平。

Annabel McFarlane（JLL Australia 战略研究主管）表示，尽管维州对投资者的监管成本较高，但房地产投资者已在积极布局以把握人口增长带来的机遇。她指出：“墨尔本的人口增长正在推动住房、办公、交通和基础设施需求。按照目前的趋势，到2035年，墨尔本将成为澳大利亚最大城市，新增人口超过纽约和东京等全球城市。”

Will Silk（JLL 住宅研究经理）认为，墨尔本的长期基本面依旧强劲，目前房价低于历史趋势，为买家提供了更有吸引力的价值。他表示：“与悉尼相比，墨尔本的可负担性和增长前景已经吸引越来越多本地和海外买家。随着大投资者行动加速，中小投资者也可能跟进，寻求长期资本增长和稳定回报。”

不过，房屋供应能否跟上仍是关键挑战。Silk 强调，虽然维州在新建住房方面领先全国，但快速的人口增长意味着需求仍将超过供应。因此，吸引境内外资本投资多元化住房解决方案至关重要。

工业地产方面，较低的土地价格也成为墨尔本的优势，使其成为澳大利亚最大的物流和工业中心，总面积超过3000万平方米，自2020年以来有150万平方米被制造业租用，超过悉尼和布里斯班的总和。与此同时，人工智能和数据中心的投资也在增强这一优势，维州较低的土地和电力成本以及更高效的开发流程为投资者带来便利。

Josh Rutman（JLL 维州资本市场主管）表示，目前的投资收益率处于历史性吸引水平，交易量正在回升，“墨尔本市场规模巨大，价值、韧性和长期增长的组合，使其几乎无法被忽视。”

此外，维州在“built-to-rent”项目上领先全国，2025年已交付3505套住房，今年预计还将新增2154套。Silk 指出，随着新项目完工和供应压力加剧，房价很可能迅速反弹，虽然确切时机难以预测，但基本面表明复苏将更快、更强。