奥克兰开发规则推翻重写，重磅改革影响数十万套房产！谁是赢家，谁是输家？

后花园8月19日报道

奥克兰市议会正酝酿一次重大城市规划改革：一方面撤回旨在推动住房密度提升的第78号计划变更（PC78），并放弃适用于全市的中等密度住宅标准（MDRS），另一方面转而采取“定向增密”的策略，在特定区域（如交通枢纽周边）加大住宅开发密度，同时采取“降低密度（downzone）”措施，在易受自然灾害影响的地区收紧开发。

这一系列举措的背景，是2023年初奥克兰特大洪灾暴露出的抗灾短板，以及各界对“一刀切”住房密度政策的反思。

改革的核心要点包括：

1. 撤销PC78，放弃MDRS的普遍增密要求

PC78原是为落实《2020年城市发展国家政策声明（NPS-UD）》和MDRS而提出的计划变更，计划将大量原“一户住宅区”改为允许兴建三层住宅的分区，是上届工党政府为缓解住房危机而推出的“城市增密”方案，当时得到了国家党的支持。MDRS制度的初衷是在大城市绝大多数住宅用地上，无需复杂审批即可建造最多三栋、最高三层的住宅，以迅速增加住房供应。

现政府已立法允许奥克兰市议会退出MDRS要求，因此市议会决定撤回尚未完全生效的PC78，不再在全市推行统一的中密度开发标准。

2. 定向增密：聚焦交通枢纽和中心区域“提容增高”

取代PC78的将是新的定向增密规划。不过根据最新立法要求，奥克兰仍需提供不低于PC78所赋予的住房容量（约200万套住房的发展潜力），这一数字是2016年《奥克兰统一规划》中容量（约90万套）的两倍多。

为此，市议会拟在最有条件的地方加大开发力度，包括市中心、城镇中心及轨道交通沿线。据报道，草案计划在全市划定44处“步行可达区”，大致为以主要火车站、快速公交站和大型商业中心为核心、步行10分钟范围内的区域。在这些区域内，将允许兴建10层甚至15层的高层公寓楼。

此外，沿18条主要公交走廊两侧各200米范围内也将放宽高度限制至6层左右。通过这些措施，把原本分散在各个社区的开发容量转移到交通便捷、基础设施完备的地段，实现“该高的地方更高”。

资源管理法改革部长Chris Bishop说：“距离每几分钟一班列车的车站仅数步之遥，却还坐落着占地1000平米的单层住宅，这不合理。”

3. 降低密度，高风险社区退让

两年前的特大洪水和飓风让奥克兰部分社区遭受毁灭性打击。教训之下，新政策引入了“downzone”工具，也就是分区降级。市议会计划将约1.2万处易洪易灾地产重新划回低密度分区，不再鼓励新建住宅或高密度开发。

市议会政策规划主管Megan Tyler指出：“很明显，并非所有土地都适合兴建新住宅。随着气候变化加剧洪水风险，我们需要更严格的规则来保护人民和财产。”

关于哪些车站或区域中心将得到优先开发，详细的信息目前还未公布。

市议会规划总经理John Duguid承认，新的政策需要完全弥补MDRS的建房容量缺口，并对洪水风险区域实施更严格的管理。

数十万处社区房产将不再具有开发功能，作为交换，指定区域将出现更多高层建筑，密度也将增加。

市议会的政策与规划委员会将于8月21日开会讨论。不过，从发布的会议草案来看，似乎与现在的分区规划区别不算太大。我们还应等待市议会发布完整报告，以及新政影响下的正式全新分区地图。

洪灾区居民忧虑：会成为“气候难民”？

对于那些住所被划入降密风险区的居民来说，新政策令人沮丧：土地将更难开发。业主需要提交可行的风险缓解计划，但在许多情况下，即使如此也可能行不通，因为开发被指定为“非合规”活动，官员可以据此拒绝申请。

这让受影响的房产“开发潜力”大打折扣，资产价值势必因此缩水。

一直以来，奥克兰西区的部分居民在洪灾后呼吁政府收购他们的房产，让他们搬离险地。

居住在奥克兰西北部Taupaki的Graham McIntyre深有感触：他买下房产25年来，每逢暴雨就有三条河的洪水如巨浪般涌入他的土地。他希望当局能买下他的房子并将附近的小镇中心一同迁走（2023年的洪灾中那里也惨遭水淹）。

“可现在的情况是，你什么也做不了，房子卖不掉，搬也没法搬。”

一些有着类似处境的居民担心，自己可能变成“气候难民”：随着极端天气频繁发生，他们被困在日益危险的家里进退维谷。如果选择留下，不仅要反复遭灾，身心煎熬，还可能因为新的规划限制而无法翻修重建房屋。但如果决心离开，又发现房子因洪水隐患而无人问津。更令人焦虑的是，保险公司日渐谨慎，部分高危地区的住房正面临保险涨价乃至被拒保的困境。

过去政府在灾后常祭出买断受灾房产的措施，但新一届政府态度趋于谨慎。总理Christopher Luxon最近表示，政府“不可能永远一次次出资救济”因洪水受损的房主，所以必须找到长久之策。而在下一步政策官宣之前，许多身处高风险地区的奥克兰居民，只能忐忑地关注着市议会的一举一动。

财富洗牌

伴随规划规则的剧烈转向，奥克兰不同地段居民的“纸面财富”版图也将重新洗牌。首先受到影响的是那些失去中密度开发资格的社区屋主。根据拟议方案，过去两年里被划为可建三层的几十万块住宅用地，大概率将恢复为传统的一户一宅的低密度分区。换言之，“自家后院造多栋房”的美梦就此破灭。这对于一些原本打算利用MDRS新政大赚一笔的投资者和开发商来说，也是个不小的打击。

另一边，原本普通的住宅区可能因为靠近火车站或公交快线站而快速升值。例如，Mt Eden、Kingsland、Morningside、Mt Albert、Albany等地的居民可能惊喜地发现：自家附近将变成未来高楼林立的开发热土。草案列出的44个步行可达圈涵盖了许多现有和规划中的交通节点。

此外，部分长期受历史风貌保护限制的街区，这次也可能出现转机。例如，中区Kingsland将取消70-80%的特殊保护。Bishop一直对kingsland的保护心存不满，认为限制了开发。素来批评政府高密度住房政策的Christine Fletcher（前奥克兰市长，现任市议员）这次表示，她不反对市议会的新计划，但政策的时间安排非常仓促。

“我担心如果规划做得不好，会让每个人都吃亏。这会让高密度开发名声败坏。”

开发商的应对

政策的剧变同样考验着开发商。两年前MDRS推出时，不少开发商期待大展拳脚。然而，由于MDRS附带诸多“限定事项”，许多地块实际并不符合免许可增建条件。此外，奥克兰统一规划（AUP）本身对基础设施容量有要求，一些街区即使地皮足够大，也受制于下水道、电力等配套不足，项目难以推进。

如今奥克兰干脆取消MDRS，这对开发商来说既有失落也有机遇。

一方面，一些购入地块准备盖联排别墅的中小型开发商，可能面临两难。另一方面，城市另一端的大型项目蓄势待发。随着轨道交通沿线被指定为主要增长区，一些资金雄厚的开发商已经把目光瞄准这些黄金地段的重建。例如Albany巴士枢纽旁，以及Henderson、Panmure等，都可能涌现高层公寓林立的新天际线。城市迎来重组，资金和资源向交通枢纽周边项目聚拢，行业格局从分散走向集中。

市议会预计将在2025年10月前正式公布新的计划变更草案，并启动公众咨询和独立听证程序。对于开发商而言，短期内仍存在不确定性：新规则细节如何制定、高度和密度具体到街区的分配、过渡期老规则与新规则如何衔接等。

不过，住房部长Bishop已明确表示，无论如何调整，奥克兰的总住房容量不得低于原方案，这相当于给开发行业吃下“定心丸”：建房的大方向不变，只是方式调整。在自然灾害与住房危机的双重压力下，奥克兰的这场密度重构“实验”，将决定城市未来的发展，也能为全国其它城市提供范例。

责编：charles