买房越来越难！澳洲房价收入比再破纪录，贷款门槛更高了…...

后花园2025年12月1日报道：

Cotality全国房价指数11月再涨1.0%，这是澳洲房价连续第三个月录得1%或以上的增幅。不过，涨势已有所放缓，低于10月的1.1%。

本月的整体涨幅被澳洲两大城市所拉低：悉尼房价11月仅上涨0.5%，墨尔本上涨0.3%。其他所有首府城市的涨幅均在1.0%以上，其中珀斯表现最强劲，房价本月大涨2.4%。

Cotality的研究主管Tim Lawless指出，中型城市的房价涨势再次与大型城市出现明显分化，这与2023年底至2024年初的趋势相似。

他说：“中型首府城市中的房价倾斜尤为明显，例如珀斯。当地挂牌量仍比平均水平低40%以上，买家需求强劲。2.4%的月涨幅使11月中位房价增加了超过2.1万澳元，相当于每周涨约5000澳元。”

悉尼本月仅0.5%的涨幅，可能反映了住房可负担性的压力正在给房价增长设下“天花板”。

Lawless表示，悉尼的供应缺口相对较小，目前挂牌量仅比五年同期平均低2.2%，而各大城市的整体挂牌量平均仍低约16%。尽管多数市场在春季迎来加速，悉尼的月度涨幅却在8月（0.9%）见顶后逐步回落。

随着清盘率自9月中旬见顶后一路回落，并在11月中旬跌破十年均值，整体房价涨势也出现温和放缓。悉尼和墨尔本在11月下半月的拍卖清盘率都维持在六成出头的水平。

创纪录的住房“难负担”同样是关键因素。数据显示，截至9月季度，全国房价与家庭收入比达到历史最高值——中位房价是家庭年税前收入的8.2倍，而偿还中位房价房贷所需的收入占比也接近纪录高位，达到45.0%。

未来拖累房价增长的另一个需求面因素，是通胀回升以及市场普遍预期利率短期内不会再降。

Lawless表示：“随着通胀再次高于澳联储目标区间、利率大概率维持高位，购房情绪难免受挫。”

“在住房可负担性已经非常紧张且仍在恶化的情况下，随着贷款偿付压力加剧，能获得贷款的买家会越来越少。”

“这些压力已经开始在房价表现中体现出来——房价涨幅更多地集中在低价房板块。”

“过去三个月中，大多数首府城市的低四分位房源涨幅最快。墨尔本是个例外，因为当地住房负担压力相对没那么极端，中等价位板块反而涨得最明显。”

Lawless还表示，澳洲审慎监管局（APRA）最新宣布的高债务收入比（DTI）贷款占比上限政策，对房市影响也十分有限。大多数新增房贷的DTI仍远低于6倍。

他说：“这项新规要到明年2月才正式实施，但即便实施，对整体贷款活动的边际影响也有限。”